大圍站補價125億 創新紀錄

【明報專訊】提供接近290萬方呎樓面，可興建約2900伙的港鐵（0066）大圍站上蓋「巨無霸」項目落實在政府換屆前招標，截標日期為下月22日。消息人士透露，項目補地價逾125億元，每方呎補價約4400元。撇除曾獲批129億元補地價後流標的南昌站上蓋項目，是次金額超過2010年以117億元批出之西鐵柯士甸站項目，為本港史上最大額單一補地價項目。由於涉資龐大，市場預計僅有龍頭發展商入標參與，加上港鐵決定放棄已批圖則，變相令發水樓面大減，增加發展成本，削弱發展商出價意慾，增加項目流標風險。


項目地盤面積52.1萬方呎，總樓面287.92萬方呎，為近年新界區鮮有之大型發展項目，港鐵方面早前已透露，整個項目投資額高達290億元。以補地價金額超過125億元計算，即每方呎樓面補地價約4400元水平，與市場估值相若。


發水降至一成 呎價變4000

除投資額龐大外，項目亦存在不少「變數」，令項目流標風險增加。據港鐵指出，項目之規劃及設計，須依據「可持續建築設計指引」，因此需放棄早前批出的圖則。換言之，發展商必須放棄年前，趕及「發水尾班車」，獲屋宇署批出之圖則，並根據新發水指引重新入則，令發水樓面由三成大減至一成，每方呎地價成本亦由約發水價3350元增至約4000元，令發展成本上升。


總投資額290億 長實新地有興趣

雖然項目存在變數，但多家大型發展商均表示對項目有興趣。長實（0001）執行董事趙國雄指出，集團對大圍站項目極有興趣，但目前未決定是否獨資入標，有機會物色「志同道合的伙伴」。對項目須達到香港綠色建築議會制定的綠色建築指標，趙回應指出，目前仍需研究標書詳細內容，才知道相關規定對建築成本的影響。


新地（0016）代理執行董事周國賢表示，集團對該項目有興趣，初步傾向獨資競投。新世界（0017）亦回應指出，集團對港鐵上蓋項目特別感興趣，集團已有發展車公廟站溱岸8號的經驗，對同區環境相當熟悉。


學者﹕入標數目料寥寥可數

經濟學者關焯照估計，只有長實、新地、恒地（0012）及新世界等大型發展商有力競投，甚至會以合資形式入標，故實際入標數目應寥寥可數。此外，雖然項目總樓面涉及287.92萬方呎，但當中只有約205萬方呎為住宅樓面，發展商除要興建66萬方呎之商業樓面，亦要負責興建一所面積達16.14萬方呎之專上學院，以及約1.5萬方呎之單車徑及單車泊位，增加發展成本，影響發展商出價。


明報記者 林尚民、林可為