【明報專訊】在2012年的政府工作報告中，對今年房地產發展的任務，有個清楚的定調﹕一是樓市宏觀調控會堅決進行下去；二是目標十分明確，即讓過高的房價回歸到合理水平，或房價要以絕大多數民眾的支付能力為底線；三是擠出當前國內住房市場的泡沫，就得嚴厲遏制與打擊住房投機炒作及投資需求；四是要增加普遍商品房的供給及大力增加保障性住房的建設。
從政府報告的整個基調來看，它意味着兩年來中國的房地產宏觀調控取得一定的成績。不過，我們也該看到，儘管中央政府對房地產宏觀調控的決心很大，但是兩年來的房地產宏觀調控成效不大。國內一、二線城市住房市場「量降價滯」的僵局將近兩年。
那麼這種僵局為何能夠持續兩年及無法打破？按照溫家寶總理在答記者會上的講話，當前國內房地產市場宏觀調控為何如此困難，房地產市場改革的阻力之所以大，最根本的問題就在於國內房地產市場利益關係複雜，就在於地方政府的土地財政。但這並沒有把握當前房地產宏觀調控困難的要害或實質。
房市需要回歸消費者主導
當前國內住房市場調控之困難，一則說明了當前中國住房市場仍然是一個投機炒作為主導的市場。投資炒作需求是從零到無窮大，其市場進入者對房價是不敏感的。但是當金融市場條件發生變化，市場預期改變了，那麼這種住房投機炒作需求就可能突然變為零，住房投機炒作者不能或不敢進入市場，而已經進入的投機者又可以不出來。在這種情况下，住房銷售的量會急劇下降，但房價頂在高位不動。這就是當前國內住房市場的現實。
以住房投機炒作為主導的市場，由於住房投機炒作者對房價不太敏感，他們對價水平往往會高於住房消費者，這個市場也容易把住房消費者擠出市場。因此，要讓住房價格水平回歸理性，回歸到絕大多數居民有支付能力購買，那麼住房市場就得回到以消費者為主導的市場。
因此，按照「兩會」政府工作報告中房地產宏觀調控目標，就得讓當前以投機炒作為主導的市場向以居民住房消費為主導的市場轉型。這種轉型也就意味着今年國內住房市場的價格全面向理性回歸，全面出現向下調整。至於各地房價調整幅度如何，由於住房是不動產，它天然地分割成無數個不同的價格水平的市場。因此，全國房價水平全面向下調控是一種趨勢，只不過不同地方房價向下調整的幅度不一樣。
缺乏打擊投機炒作的稅收制度
但是，當前國內房價調整會如此困難，主要在於中央政府對當前住房市場認識還存在兩大誤區。一是儘管中國政府對房地產宏觀調控的態度是十分堅決，也知道要嚴厲打擊住房市場投機炒作，要做到這點，國際成熟的住房市場都通行政策組合及法律制度，但是國內政府偏偏不研究及出台嚴厲打擊住房投機炒作的稅收制度，而是採取對這些住房投機炒作起到作用十分有限的行政手段。
還有，政府一直在擔心住房價格下跌過多對經濟增長之影響，預計房價只能跌在某個水平後不可再跌，否則跌幅過大會給中國經濟帶來危機。而沒有看到這是早幾年房地產泡沫吹大要付出的代價。如果沒有這種房價下跌所要付出代價，當前市場的性質無法轉型，房價也無法回歸到理性。
還有，「住房市場宏觀調控政策工具性」的觀念還沒有改變，只不過，這種工具性由大造保障性住房來替代。還有，在今年的「兩會」上，一些政府部門又在規劃政策，希望通過各種住房優惠政策讓住房消費者進入市場來拉動住房消費，以為住房投資增長來拉動經濟增長。
比如，在今年的兩會上，各個相關的政府部門都認為要出台相應的優惠政策讓購買首套住房居民進入市場，但是，這些政策從來就沒有考慮過，當前的高房價市場是一個投機炒作主導的市場，如果讓這些消費者進入只不過是用蠅頭小利，誘使這些人來接這個吹得巨大的房地產泡沫的最後一棒。
房價下調緩慢 住房市場難健康發展
總之，「兩會」後國內住房市場的價格將逐漸向下調整，這將是今年一種趨勢。至於房價向下調整水平至哪裏？又要多少時間到位？對此是相當不確定的。
這不僅在於中央政府對當前住房市場形勢的判斷，也在於中央政府對當前住房宏觀調控政策清楚定位，如果說，中央政府對當前住房政策的認識誤區不清楚並加以改進，不出台嚴厲地打擊住房投機炒作的稅收政策，不去除當前中國住房市場的賺錢效應，或中國住房市場的「去投資化」，那麼當前中國住房市場的性質轉型會十分困難，市場預期也無法改變。
在這種情况下，當前住房市場僵持的局面還會持續，房價下調也會十分緩慢，從而使得讓整個中國住房市場宏觀調控時間拉得更長，中國住房市場要步上健康發展之路更為艱難。
易憲容
社科院金融發展室研究員
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財經
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