【明報專訊】可曾想過，會有人在屯門開舖賣數十萬元，以至上百萬元一隻的名表？又或是賣一個至少數千元，通常要過萬元，甚至數萬元一個的手袋？這些現象，對樓市又有什麼啟示？
屯門不乏自由行客
新鴻基地產（0016）日前宣布，旗下快將開盤的屯門站樓盤瓏門，其基座名為「V city」的商場，提供超過100間商舖，已預租達75%，並有望今年第三季全數租出，當中已落實租約的租戶，包括﹕一田百貨、周大福、太子珠寶鐘表、agnès b. Voyage, Sport b.、agnès b. DELICES、UNIQLO、Collect Point、Crabtree & Evelyn、峰壽司、食肆上海婆婆旗下新品牌、Haagen-Dazs、永東直巴、L'Occitane 、Melvita、 利苑集團及正斗集團等。
當中最吸引筆者注意，乃是太子珠寶鐘表和agnes b.，現時太子珠寶鐘表主力在尖沙嘴一帶開舖，八成生意來自內地客，而售予內地客的名表，隨時每隻售價達一百數十萬元，而售賣高價時裝和手袋的agnes b.，現時旗艦店在中環的國金商場，竟也會租用屯門的商場，是何道理？
經西部通道到內地僅20分鐘
很簡單，屯門本地客絕不是他們的主打對象，要做的是那些極豪氣的內地客生意也。要知道，自西部通道啟用後，由深圳蛇口乘坐公共交通工具，往來屯門只要20分鐘左右，筆者便在屯門市中心一帶，見到不少自由行客戶在商場購物。將來若自駕行落實，會有更多高收入內地客來往深圳和蛇口，……難怪新地日前夠膽吹風，說瓏門的意向開售可達1萬元，其對象，當中應有不少是內地買家。
投資物業 要緊貼地域變化
筆者不是替樓盤賣廣告，只想指出，要投資物業，除了要掌握大經濟、大環境，也要緊貼基建和地域的變化，這才能跑贏大市。今時今日，筆者仍經常聽到什麼新界西北是荒蕪之地，不少人還不知道，由屯門乘西鐵往九龍市區如尖東，較由將軍澳往尖東更快。
回想當年屯門站上蓋招標時，曾經流標，原先發展商不滿意投得後沒有商場的擁有及經營權，最後要改回商場包括在發展權內，才最終以每呎樓面地價2000多元，由新地投得，如瓏門最終能以呎價1萬元開售，發展商除了在賣樓大賺外，更擁有一隻猶如會生金蛋、具自由行概念的大型商場。
說到招標，去年政府為回應政治壓力，多次推出限呎和限量地招標，最後的成交價，大多低於市場預期，令庫房白白損失不少。
非限呎限量地皮 天價成交
在本周四開標的鴨脷洲和西貢兩地住宅地皮，並沒有限呎和限量，結果合共獲多達30個財團爭奪，為近年少見的熱烈，結果由中國海外（0688）以25億元投得鴨脷洲地，每呎樓面地價達1.1萬多元，西貢碧沙路地，則由雅居樂副主席陳卓賢以7億元投得，每呎樓面地價高達2.1萬元，都破了同區地價紀錄。
從經濟學角度分析，任何資源分配，過程中增加了局限條件，就必然會造成效益損耗或所謂「租值消散」，最終會反映在市場價格之上，上述限呎和限量地，與非限呎和限量地的招標結果，可說截然不同，便反映有關政策在經濟層面上是如何荒謬。
陳德霖：樓市仍存泡沫風險
金管局總裁陳德霖昨天表示，各地央行推出不同的貨幣量化寬鬆措施，令到市場流動性急劇增加，效用不是十分顯著，卻產生通脹問題。他又表示，美國房地產存在泡沫、歐債危機依然未解決，雖然銀行整系較為轉穩，但本港房地產市場受到長期低息環境影響，泡沫風險仍然存在。
他又指出，本港按息已由低於1厘升至2.5厘，但樓市仍熾熱，有空間進一步調控，例如增加房屋供應。事實上，反映二手樓價的中原城市領先指數CCL，按周再升0.76%，是52周首次四連升，累升5.07％，最新報99.17點，創24周新高。
新特首上任前 樓價或破頂
明日特首選舉便會有結果，如不流選，樓價指數隨時在新特首7月1日上任前，已升破100點的心理關口，屆時會否又如1997年香港剛回歸時一樣，新特首又如當年董建華的重手打壓樓市，令樓價大跌，負資產重現？
明報記者 陸振球
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