買樓賺大錢 要抵住誘惑

【明報專訊】近期樓市出現「小陽春」，令業主和準買家既喜旦驚，喜的是樓市似已穩定下來，但業主又怕稍後樓價又再受壓，對於準買家而言，似乎是追價入市機會，卻又恐變成摸頂。為此，《明報》上周舉辦樓市研討會，為大家剖析樓市最新形勢，並提供策略部署建議。


紀惠集團行政總裁湯文亮在研討會上指出，他早在1月時已公開表示，樓價會稍跌回升，當時指待銀行年中放寬按揭後，樓市將出現如天文學的「厄爾尼諾」現象，準買家加快入市，同時刺激原來未有入市意欲者，看到樓價回升，也加入搶貨行列，從而搶高樓價。


湯文亮：不要介懷短期波幅

湯文亮說，農曆新年過後出現樓市價量齊飈，速度較其原來預期更快，並指樓市因過去一年交投萎縮，所以凝聚龐大的購買力，估計今次小陽春的力度，會較一般人預期的更強，並更持久。


至於部署策略方面，湯認為但凡買樓，應從長線和賺大錢角度出發，不要太介懷短時間的波幅。他解釋，就如紀惠現時擁有價值200億元的物業資產，在入市時，都是先評估10年後的租金收益和升值潛力，而極少作短炒買賣。


他指出，買物業收租，其租金收益和升值潛力，其實具有被稱為「世上第11奇蹟」的複利效應，要時間發酵，收租和樓價格升幅，就如公務員一樣，既有隨大市的升幅和「增薪點」，更有因社區和經濟發展而出現的額外升幅（公務升職後加人工），當10年、20年以後，隨時有數十倍的複利式增長。


然而，湯指要長期持有物業並不容易，一是要能抵住誘惑，比如買入一個價值1億元的優質舖位，只付了1000萬元訂金，沒多久便有經紀說有客願意以1.1億元洽購此項物業。


驟眼看，沒花了多少功夫，只付了1000萬元，轉售便能多賺1000萬元，獲利1倍，很吸引？其實不然，因這些機會不是時常有，賣了優質物業，卻不容易買回，更喪失了長線賺大錢的機會。


低息時代 長線揸貨更有利

另外，就算能抵住誘惑，如當初入市槓桿太過高，當市况逆轉時，有可能因供不起樓，又或是被銀行追差價，如應付不來，則可能在低潮時被逼沽出物業。因此，買樓最重要是「量力而為」。


他又指出，以往高息年代，因租金收入往往抵不夠供樓，投資者要被逼「以戰養戰」，即雖然看到租金和樓價的長期升值潛力，也要沽出一些已升值物業，套現來為餘下的組合供樓。


但近年低息，令到租金收入容易夠供樓之餘，更可能有淨收入落袋，更加有利投資者長線持有物業。


明報記者