新居屋遲補價 隨時負資產

【明報專訊】房屋委員會計劃新居屋轉售時不再按市價補地價，而是將資助額視作貸款，業主要連本帶利歸還。表面上，新補價方法較現安排更易評估補價金額，但有學者指出，買家可能蒙受四大風險，包括因遲補價令物業變成負資產，負債更會削弱業主日後的借貸能力等。理工大學社會政策研究中心副主任鍾劍華、前房屋署副署長鄔滿海都表示，政府變相逼新居屋業主在數年內補價贖回居屋，將單位投入私人物業市場。


政府中人表示，新居屋的政策是鼓勵業主有上升階梯，盡快投入私人市場，並加快新居屋在二手市場流轉，因為現時有25萬個居屋單位仍未補價。


政府﹕鼓勵投入私人市場

鍾劍華說，新補價方案令居屋買家有很大風險，並不是讓人安居。因為日後補價被視作貸款，按複息計算貸款，業主愈遲補價，連本帶利下欠債會愈多，可能一直賣不出。一旦單位滯銷，業主更可能在樓市下滑時慘成負資產一族。


舉例說，業主以76萬元買入市價143萬元的新居屋，政府的資助貸款是67萬元，假設浮息的長期平均息率，約為30年期美國債券息率；住了20年的業主要換樓，須樓價升逾四成，因補價債項到時已達123萬元，賣樓成本遠高於私樓和舊居屋。


居屋業主若想以免補價在第二市場轉售給綠表者（符合公屋資格者），亦未必如願，鍾劍華解釋，「當業主住得愈久，單位在第二市場的流通量會愈來愈低，因為債項會轉移給買家，綠表買家不會想買一個有債務的單位」。


鍾劍華認為，市民申請新居屋時，應考慮清楚是否有足夠流動現金，在購入單位5至10年後償還這筆貸款。


鄔滿海則說，愈遲賣出或贖回單位，樓市低迷時，負資產的機會愈高。他認為，要增加居屋流轉，應該讓白表者（符合居屋資格者）都可以在第二市場免補價買入新居屋。


會計師﹕日後借貸或遇困難

執業會計師梁繼昌說，若新居屋業主打算長期自住，將面對債務累積的苦果，當業主向銀行借錢時，銀行會視這筆債項為「負面資料」，當業主要借貸時或會遇到困難，新居屋住得愈久，業主的融資成本愈高。


房委會資助房屋小組委員會昨日討論時亦留意到上述問題，委員蔡涯棉對本報稱，新居屋單位在10至20年後，業主的承擔將以倍乘累積，增加負資產風險；不過，業主有權不出售居屋，帳面風險未必成為實際風險。


委員建議補價額封頂

另一委員黃成智說，綠表公屋買家亦不願在第二市場承擔上手業主貸款，終令新居屋單位失去公屋租戶流轉作用。


不過，房委會資助房屋小組主席張炳良認為，補價在數十年後高於單位價值並非必然，因為要視乎個別業主的放售時機，以及樓價是否有上升空間。


據了解，資助房屋小組委員趙麗霞在會上建議，政府在採取浮息計算新居屋補價時，應設立上限，例如貸款一倍，防止補價金額無止境上升。


明報記者 周展鴻 黃俊鋒

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