【明報專訊】「上海姑爺」羅康瑞持有的瑞安房地產（0272），上周宣布獲羅氏注入兩項上海物業資產，作價較資產帳面值折讓約超過兩成，瑞房則以溢價發新股支付代價。分析員估計，交易帶來的攤薄效應高達10%，對瑞房股價影響未算正面。
另一方面，雖然交易條款對瑞房狀甚優惠，但有投資者致函本報質疑，瑞房現股價較資產淨值（NAV）折讓超過40%，上述交易有以高價向大股東買入資產之嫌。
小股東：瑞房價殘 非注資良機
瑞房上周五收市後宣布，獲大股東羅康瑞注入兩項上海物業資產，包括瑞安廣場80%權益，以及新天地朗廷酒店全部權益，作價不多於21.71億元。瑞房將以溢價發新股支付交易代價，作價為每股3.02元，或買賣協議至發行通函期內成交量加權平均價格再加12.5%溢價。交易涉及的兩家公司經調整資產淨值為27.94億元，換言之，收購價較之折讓超過22%。以折讓價注入資產，再以溢價收取代價股份，羅康瑞此舉似乎相當為瑞房股東着想，大股東於瑞房的持股量將由50.91%升至56.08%。
然而，有投資者電郵本報稱，瑞房股價長期低殘，現價較資產淨值折讓40%以上，在內地房地產市道前景不明朗的情况下，公司以發行新股形式向大股東收購物業，只會嚴重攤薄該股每股盈利。瑞房昨日跟隨大市下跌，收報2.65元，跌4.7%，股價創超過1年半新低。
摩通：可擴經常性收入基礎
摩根大通發表的報告預計，就是次交易發行的新股，將攤薄瑞房2012年盈利的7.6%。該行指注資可擴大瑞房經常性收入基礎，其中瑞安廣場每年可貢獻1.2億人民幣租金收入。報告續稱，雖然是次收購攤薄了瑞房的資產淨值，但帶來了新收入來源，以支持其2012年完成100萬平方米之開工目標。摩通遂維持該股「中性」評級，目標價由4元調低至3.9元，較注資後每股資產淨值8.7元折讓55%。
三星證券則估計，交易帶來的攤薄效應高達10%。不過該行認為，瑞房以發新股支付收購代價，對該公司現金流沒有構成即時影響，加上兩項物業質素佳，維持該股「持有」評級，目標價2.87元。
