【明報專訊】借入低息和弱勢貨幣，然後以之買入高回報和強勢的投資工具，乃是對冲基金常用的利差交易投資手法。出身自投資銀行、化名金道夫的《樓市敗局﹕十大不買樓的理由》作者，便提出一套「樓市Arbitrage（套戥）」的方法，包括透過購入高租金回報物業，然後以相關租金收入租住低回報率住宅，又或沽出呈高溢價物業，然後轉購低水房產，獲得理想回報之餘，也可降低投資風險。
金道夫指出，如「股神」巴菲特所指，投資講究「安全邊際」（margin of safety），不僅是股市，樓市亦然。
購高回報物業 租低回報住宅
比方現在，香港不少豪宅物業的租金回報率低至只有1厘至2厘，若以股市的市盈率（PE）作類比，即豪宅物業的PE達到50倍或以上，現時不少大型公司的股票，PE卻低至只得5至6倍，那無疑沽出豪宅，轉投股票，會是合理的Arbitrage。
他又指出，其實單是在物業市場裏頭也可以進行Arbitrage，比如他在書中便舉出了一個例子﹕他有一名在投資銀行工作的朋友S小姐，既想住豪宅，卻認為豪宅樓價偏高，因此他便建議，可以豪宅的一半價錢，買入數個有3厘以上租金回報的小型單位收租，然後以有關租金租住心儀的豪宅，便可一來滿足她的「豪宅夢」，同時不用冒上買入樓價已瘋升的豪宅風險。
金道夫又指出了另一個樓市Arbitrage的例子，他的一個auntie曾經以呎價1.2萬元賣了北角城巿花園的單位，當時她覺得樓巿升過龍，反而紅山半島升幅較小，她便加1000元一呎至呎價1.3萬元換了紅山半島的一個單位，即由中價樓變換成豪宅物業。
至於金道夫本人，數年前回港有自住的需要，卻發覺大型屋苑的住宅租金回報只有約3厘，認為偏低，於是便以一個住宅單位的價錢，購入一批南區租金回報率達8厘的較冷門舖位，所得租金一半拿來支付舖位的按揭，另一半已夠自住單位租金支出，結果賺租（自住單位），又賺價（舖位），且不用額外拿錢供舖。
樓宇交易成本高 套戥講時機
不過金道夫也指出，「樓宇物業比股票較難Arbitrage，樓嘅交易成本比股票高好多（如付釐印費、佣金等），要睇得好準同埋兩樣嘢嘅回報率差距好大至做得到，所以不是時常可以做得到。」
說到股神巴菲特的投資要有「安全邊際」，金道夫就認為，若物業具有高租金回報，便是有「安全邊際」，因有租金收入去「守」，而之後樓價上升快過租金升幅，令租金回報下降，「安全邊際」仍大。
投資物業 「有主見」最重要
因此，當他在2005年在北京工作時，看到當時順義區的別墅可提供高達12厘的租金回報，便先以約400萬元人民幣購入一幢，發覺極短時內已被「老外」搶租租出，之後再購入3幢，並以美元做按揭，現時每幢別墅已升值數倍。「就算（北京別墅）樓價唔升，收番10年租金連投資額都收番嚟。但家香港住宅物業租金回報只有2、3厘，就無咗安全邊際，如果價唔升，收租都追唔到通脹。」
金道夫又認，買樓也好，賣樓也好，最重要是有主見，就如他在2003年SARS過後，看到九龍站新盤擎天半島呎價只是3000餘元，打算入市，卻遭家人反對，說樓市跌了多年，還會跌下去，買樓是做傻仔！結果呢，他沒有入市，錯過了低位買樓大賺的千載良機。
撰文﹕鄧雅各、陸振球
攝影﹕劉焌陶
