【明報專訊】上周五截標的北角油街地王，最終由近年「買地王」長實（0001）以62.7億元擊敗5家對手奪標，投資額料80億元。表面上，地皮成交價為市場預期下限，不過，地皮有多項規限影響了發展商出價，包括需興建回本期較長、約佔項目高達四成樓面的酒店，以及部分住宅單位未能享有開揚的海景。若撇除酒店部分，每方呎住宅樓面地價仍高約1萬元，貼近區內老牌大型二手屋苑如城市花園及和富中心等呎價水平，預計日後推售呎價可達1.6萬元。
長實發言人指，油街地皮將獨資發展，項目除酒店外，將以住宅發展為主，並預期將擁有一線海景住宅。對於成交價逾62億元，僅達市場預期下限，該集團發言人指，由於項目屬混合發展，圖則較難設計，故是次出價亦反映這項因素。
長實：用途混合 價錢合理
市場早前對該地估值介乎約60餘億至90億元不等，地面面積約75.56萬方呎，其中42％即約31.74萬方呎需作酒店發展，而餘下約43.83萬方呎則可作住宅及寫字樓用途，若發展商計劃將部分樓面發展寫字樓，寫字樓樓面不可多於約19.57萬方呎。由於住宅售樓利潤更高，據悉幾乎全部有份入標的發展商均將項目作住宅及酒店發展，以便用盡最高住宅樓面。撇除酒店部分，以可建最高住宅樓面43.83萬方呎、呎價約1.6萬元計算，單是住宅部分已可售樓套現逾70億元，足以支付項目地價有餘；只要住宅部分賣得愈高，便足以抵消難以短期回本、卻需要長期經營開支的酒店部分。
部分住宅海景被酒店阻擋
有參與入標的發展商則指出，參考早前英皇（0163）以每方呎樓面地價約5600元奪得灣仔酒店地計算，粗略估計油街酒店地市值約15億元，每方呎樓面地價約5000元。若撇除酒店部分，住宅樓價地價約涉47億元，即每方呎樓面地價亦高約1萬元水平。
雖然近年酒店業興旺，加上通脹升溫，租金收入相信有增無減，但酒店不能拆售，難以短期回本。此外，地皮西北位置限建主水平基準以上100米的酒店，而東南位置則限建主水平基準以上110米的住宅，住宅部分單位的海景將為前方的酒店所阻，亦成為其他發展商未有出價勇進的因素之一。
連同今次一擲逾62億元奪得的油街地王，自去年政府主動賣地後，長實共斥資近300億元買地，成為一眾發展商中的「買地王」。此外，奪得油街地王後，連同旗下地皮毗鄰的海逸君綽酒店、港燈中心及宏利保險中心等收租物業，將產生協同效應，而長實的北角王國將更趨穩固，與紅磡王國可謂互相輝映。
測量師林晉超指出，是次雖是市場估值下限，但考慮到地皮有多項限制，故成交價亦算合理。他又稱，雖然回本期較長的酒店部分，成為發展商未敢出價勇進的原因之一，但隨著通脹持續升溫，不宜看輕酒店租金收入，而油街酒店亦可與毗鄰的長實海逸君綽酒店發揮協同效應，減低經營成本。
（明報記者陳天賜報道）
