【明報專訊】最近財政司長曾俊華和金管局總裁陳德霖，相繼撰文力撐聯繫匯率制度，其中陳德霖更指現時香港樓價高企，與港元和弱美元掛鈎無關，因其說法是對或是錯，會對投資物業市場的部署有重大影響，尤其市場主流看跌美元匯價，而美債息口近日屢創新低，如情况持續，更令聯匯與香港樓價是否有密切關係，值得加以探討。
陳德霖力陳聯匯與樓市過熱無關
陳德霖說﹕「有人認為港元與弱美元掛鈎是推高樓價的元兇，但我並不同意，因為這個說法的其中一個假設就是當出現弱美元/港元時，香港樓價就會上升。
大家要明白，樓價走勢取決於多項因素，包括土地及樓宇供應、購買力、人口結構、按揭借貸成本、及投資者對樓價和以上因素的預期等。
現時環顧亞太區不同經濟體系，看不見一個地方的匯率制度或匯率走勢與當地的物業價格有必然的關係。例如內地和新加坡的匯率制度與本港的聯繫匯率制度截然不同，可是即使兩地的貨幣兌美元在過去兩年都明顯升值，內地和新加坡仍需面對樓市過熱的問題，須採取不同措施去為樓市降溫。
另一個說法是港元與美元掛鈎以致香港跟隨美國所實行的寬鬆貨幣政策，令利率低企，刺激樓價上升。然而，環顧其他主要發達國家，利率亦處於極低水平。就算港元與一籃子其他主要儲備貨幣掛鈎，港元利率亦不會有多高。現時最高的3個月銀行同業拆息是歐元，但亦只有大概1.5厘，而日圓則只有0.3厘。
此外，其他國家的經驗亦顯示，加息對遏抑樓價的作用不一定很大，原因是當『樓價升完可以再升』的心理預期形成後，除非加息力度極強，否則很難把這個預期輕易扭轉。而另一方面，加息力度太強，對整體經濟亦會有負面影響。所以國際間近年已逐步意識到宏觀審慎監管政策的重要性。儘管可用利率政策，多個亞洲國家（如新加坡及馬來西亞）亦與香港一樣，推行多項針對樓市的宏觀審慎監管措施，旨在遏抑炒賣活動及加強物業按揭貸款的風險管理。」
雖然陳德霖否認聯匯與香港樓價具有關係的「理由」多多，但事實勝於雄辯，自1983年港元與美元掛鈎以來，香港樓價與美元匯價走勢，大多時候是呈反向表現（見圖1），即美元呈強時，香港樓價每多走弱，而美元偏軟時，則香港樓價卻是往往向好，真的只是巧合？至於陳德霖只以近2年如新加坡和內地樓價都是高企，而兩地匯價制度與香港不同來作「反證」，與圖1提供約四分之一個世紀的數據作比較，哪個說服力會更大？
聯繫匯率 加大港樓價波動
陳德霖說聯匯並非推高樓價的「元兇」，並不全錯，因聯匯也可成為推跌樓價的理由，而更為準確的說法，是聯匯在樓價上升時，容易加大樓價升幅，而在樓價下跌時，同樣容易將跌幅擴大。前者最明顯是92至94年時，香港經濟受內地帶動而呈通脹壓力，卻因聯匯關係而要隨美國減息，便令樓價升勢如火上加油，到了97年亞洲金融風暴後，香港出現通縮，卻未能自主減息，以至樓價大跌6年多，整體樓價跌幅接近七成，難道又是巧合？
早前評級機構標準普標將美國主權債項評級，由最高的無風險級別AAA，下調至AA+後，引來金融市場軒然大波，連日來全球股市大幅下挫，但有趣的是，美國10年期國債反而備受追捧，其孳息在周四美國市更一度跌至1.978厘的歷史新低。
上周聯儲局的聲明暗示，現時的超低利率，會維持到至少2013年中，由於聯匯關係，香港未來2年相信也會維持超低息局面，但2年之後又如何？Arcus Research駐東京分析師彼得•塔斯克最近為英國《金融時報》撰寫的一篇文章，或有一定的啟示。
塔斯克指出，日本政府債券在2002年就失去了它的最高信用評級。今年年初，標普再次出手，將日本的主權信用評級下調至AA-。結果呢？在上周的市場混亂中，日本10年期國債收益率曾短暫跌破1厘，而日本目前的利率正處在自巴比倫時代以來人類社會的最低水平。
塔氏指出，不少評論指「日本面臨著一場噩夢」，而事實是日本淨負債與國內生產總值（GDP）的比值確已超過了100%，但日本經濟長期衰退，令到國債投資反而相對「安全」，所以仍備受追捧，令到孳息不升反跌，從上世紀90年代末，日本國債孳息便一直維持在1厘至2厘之間，看不出任何泡沫的存在。
美利率與日本經濟低迷期 走勢相似
近期市場的一種說法是，美國極有機會再陷衰退，而美國果如像日本的經濟表現長期低迷，則維持低息便可能不是一兩年的事。野村早前將美國和日本10年期債券息率的走勢合併觀察（圖2），發現若將日債息率往前推20年，兩者在金融危機出現後的走勢極為相似，如「前車可鑑」，美國真的走上如日本的長期低迷之路，則美債息率便可能在跌穿2厘以後，可以在10年或更長時間在1厘至2厘的水平徘徊。
如此，香港在聯繫匯率之下，超低息環境便有可能維持10年或以上？那對樓市會有何啟示？值得大家細心思考。
文﹕陸振球
