【明報專訊】政府為遏抑樓市泡沫，近一年多來不斷收緊住宅物業按揭成數，藉以趕走炒家，其實也有冷卻投資者和準買家頭腦過熱的作用。由地產代理基層出身、現為香港置業行政總裁的李志成，1997年前便曾透過低按揭成數大舉入市，結果當樓市逆轉，便「坐艇」了十多年，最近才「返家鄉」；他自言現已變得成熟，就算入市也盡量少借，只求穩陣，與其上司美聯（1200）副主席黃錦康的思維相似：要避免非理性亢奮。
李志成回顧首次置業時表示，他在24歲之時開始投資物業便有斬獲，當時（1990年）以90多萬元購入大埔新達廣場一個近600方呎一手單位，兩至三個月之後以約140萬元沽出，帳面獲利超過五成。自此建立他日後投資住宅物業的信心，但多年來在樓市起落過程中，亦嘗過被困的處境。
李指出，97樓巿高峰期之前，入巿目標多數是以大型屋苑如海怡半島、匯景花園等為主，各持貨3至4件，當時按揭寬鬆至高達八成半或以上，可以付較少首期，剩下多些資金可以作為多買其他物業的首期款，但當時按息高逾10厘，終於未能在出現亞洲金融風暴危機中脫身，令大部分投資物業變「蟹貨」。
97年按揭鬆按息高 物業變「蟹貨」
然而，李志成又捨不得壯士斷臂，唯有盡力守，期望守得雲開見月明，終於一守便是十多年，到近年大部分蟹貨價格重上近97年水平，便沽得就沽，但仍持有部分97貨出租。
在變為「樓蟹」期間，李又靠什麼「頂硬上」？「金融風暴後頭嗰兩、三年，眼見唔少行家因炒股、炒樓而破產，我當時話畀自己知，一定要保持堅定心態，唯有盡量努力拼搏去工作，賺得幾多得幾多咁去捱。」
97年亞洲金融風暴確令不少炒家銷聲匿迹，經此一役，李志成仍心有餘悸。「當時買樓好大膽咁首期只係畀一至兩成；家穩陣起見，我都會較規定成數畀多一成或以上，最好係畀五成至六成就安心啲。」
長線收租 避開額印善價沽
雖然李志成對投資物業變得保守，卻對後市看好。他指出，在政府接連出招和外圍經濟變差，樓市確是有所調整，但「看到近期資金比重多咗去樓巿，投資（住宅）回報仍有3厘至4厘，高於按揭息率及存息，而過去一年樓巿都跑贏股巿喇」。
「家買樓短炒要被徵額外印花稅，所以買樓只能自住或作為長線投資用途，現時收租都仲可以冚過供樓條數，甚至有餘額。等兩年租約期滿後，層樓又可以善價而沽兼毋須繳交額外印花稅，買樓投資始終係穩陣啲。」
李志成表示，自從去年11月政府推出額外印花稅招數後，至今年第2季仍未減買家入巿意欲，樓價沒有大幅下滑，因為在低息和通脹效應持續，有不少來自股巿的資金轉投至樓巿，今年以來樓價整體仍平均升了逾10%，反之股巿由恒生指數早前2.2萬點水平跌至近期曾低於2萬點，跌了逾10%。至於近期因受美國及歐債金融危機等影響，樓巿出現減價及撻訂情况，他認為只是個別急售業主或買家的決定。
經濟波動 入市前先做壓力測試
不過，政府6月再收緊住宅物業按揭，700萬元以上物業按揭調低一成，李指始終會對需要承按的買家構成支付首期壓力。「對上車客無影響，因仍按七成，只係銀行要減低成本風險，近期拆息按揭利率上升，由H加0.7厘調升到H加1厘至2厘，和P（優惠利率為基準按息）減的按息收窄幅度。最大影響係換樓客審慎咗，因由七成減按至六成（700萬至1000萬元物業），令到過去兩個月二手交投量下跌咗。」
李建議，近期股市和經濟較為波動，買家入市前，最好先向銀行詳細諮詢按揭詳情，如預先估價及申請預先批核等；也必須做好將來樓巿如有變化，會對供款造成影響的壓力測試。
撰文：鄧雅各
攝影：陳淑安
