【明報專訊】港府自去年6月主動推地以來，過去15個月發展商已吸納25幅地皮，總值約677億元巨額（見大表），業界估計未來數月政府仍有近600億元地皮推出市場，但另一方面，金管局下令銀行收緊信貸，地產發展融資日趨困難，兩股力量將令發展商在買地時趨向審慎，只能有選擇地出擊。
加上環球股災及美國被調低評級，明天拍賣的九肚山「限量地」將面臨考驗，成交價低於市場預期亦不出奇。
根據本報記者統計，過去15個月，政府主動推地以來，庫房進帳達677億元，相較1997年樓市高峰期時（即96至97年度、97至98年度）2年賣地收入合共逾500億元，高出約三成半。
高追豪宅地 棄中小住宅項目
有業界懷疑大型發展商能否一如以往般踴躍投地，測量師陳超國指出，由於多家具實力發展商已買入一定數目的靚地，相信日後的投地策略將具選擇性，寧高價買具發展豪宅潛力的地皮，亦不會貿然買入非市區中小型住宅地。「日後地區較差的地皮將更加少人要，地價亦將更為兩極化。」
地產建設商會執委會副主席梁志堅表示，自政府去年主動推地後，各大小發展商已買入逾600多億元地皮，未來數月將再有約7至8幅地推出，估計涉及約500多億元。「發展商亦會自己計數，物色適合發展的地皮，而在土地供應增多情况下，樓價將有一段時間平穩下來。」他亦相信，政府不會令土地造成供求失衡。
南豐：盼貨如輪轉 籌資投地
近年積極投地的南豐發展董事總經理蔡宏興表示，未來只會購入具發展潛力的優質地皮。「未來地皮選擇多了，自然不會每幅都要去搶，只會選具競爭力地區的地皮。」南豐亦將貨如輪轉，繼上半年售出多個單位外，下半年亦會推出跑馬地雲暉大廈項目、與信置（0083）等合作的大埔白石角項目等豪宅。
發展商除加快售樓套現外，另一資金來源是向籌組銀團貸款。根據路透社《基點》數字，香港今年上半年的銀團貸款按年升逾三成至293億美元（約2285億港元），是亞太區日本除外的第二大市場，然而中資銀行在內地宏觀調控下「水緊」，加上金管局下令港銀控制貸款增長力度，銀行事實上亦不願向地產商繼續大量「放水」。
地產商貸款息低 銀行「無肉食」
亞太區貸款市場公會副主席、中銀國際董事總經理兼槓桿及結構部主管溫兆華坦言：「銀團貸款金額太大，目前市場難以接受。」他表示，地產商唯有轉而逐間銀行申請項目貸款，但銀行能借出的容量都不多。本港由去年底開始，港元、美元貸款需求直線上升，另一邊廂人民幣存款增速遠超港元和美元，令銀行的港元貸存比率不斷上升至高位（見圖），惹起金管局關注，據悉部分銀行早前已被要求，下半年貸款增速不能超過上半年。
另一名銀行界人士透露，在資金緊張下，銀行也慎選客戶放貸，他透露，內地企業的內補外貸的貸款項目（即由內地母行擔保，在香港的子銀行借貸），息率隨時可達到倫敦銀行同業拆息（Libor）加3.5厘至4厘，而本地大型地產商的貸款，則約Libor加1厘，換言之，承做地產商貸款利潤低2.5厘至3厘，故銀行已不願多做。「有時都可能只是拍膊頭生意，銀行明知『無乜肉食』，但考慮到地產商貸款是長期客戶，銀行不會斷言拒絕，或會減少貸出成數比例。」
（明報記者陳天賜、李家欣報道）
