【明報專訊】一如市場普遍預期，香港的通脹正在惡化，政府日前公布香港6月份消費物價指數（CPI）按年升5.6％，較5月份的5.2％再升0.4個百分點，當中私人住屋租金升幅更達7.1％，反映擁有自置居所家庭，面對的通脹壓力租住私人樓家庭為輕。
在計算CPI時，住屋的支出佔很大的比重，租金（連差餉及地租）的權重佔約三成，當中私人房屋租金權重逾27%，對通脹水平有明顯影響。值得注意的是，正如美聯物業指出，租金跟食物價格不同，通脹與租金的關係存在滯後的關係。由於現時租戶每月租金支出估計有部分為早於半年前，甚至一年前已簽訂的租約，因此CPI內私人房屋每月租金支出的計算（包括新訂租約、續訂租約及現時租戶的租金資料），並未能完全反映最新租金情况，並滯後於實際租金走勢，加上踏入傳統租務旺季的第3季，料新簽訂租約的租金亦會調升，該行相信下半年租金升勢持續，並會在未來通脹數字中繼續反映出來，令通脹水平進一步上升。
樓價稍調整 成交見反彈
事實上，根據美聯物業統計，6月份新簽租約的平均私宅每呎租金約20.7元，比去年同期累升12.6%，較去年底則升約6.3%（圖1），升幅遠高於上述政府計算CPI時的私宅租金變化。可以說，在通脹惡化和租金繼續攀升的情况下，雖然近期樓價出現調整壓力，但除了一些看淡後市和可能實力不足的投資者，要自住業主出售單位套現，然後租樓住以等樓價下跌再入市，會是極艱難的決定。
另一方面，除非租金調頭回落，又或息口大升令供樓負擔也相應急升，現正捱貴租的私樓家庭，只要能力許可，一旦樓價回落一成或以上，便有極大誘因入市買樓自住，令到樓價要大跌的可能性不高。事實上，近期樓價稍作調整，已開始見到樓市成交有反彈迹象。
通脹、息率和租金，主要影響樓市的需求量，而樓價水平的高低，則除了需求，也要看供應的變化。運輸及房屋局昨日公布最新數據顯示，私人住宅動工量上季有4700伙，較首季增加68％，而第2季的私宅落成量則只得1200伙，較首季跌64％。另外，私人住宅一手市場已落成及建築中、而未售出單位有5.1萬個，連同已批出土地，並可隨時動工項目的5000個單位，於在未來3至4年間，合共可提供5.6萬個單位，數量較首季減3000個。
私宅施工量升 樓市料趨平穩
以上述數字推斷，未來3至4年的每年平均私宅落成量，會介乎每年1.4萬伙至約1.8萬伙左右，接近早前政府計劃每年提供可興建2萬個私人住宅單位的「目標」，並高於前兩年每年不足1萬伙的私宅落成量，反映近年樓市供求失衡的情况確在改善中，但又不至於如「八萬五」年代出現供應「失控」情况。
事實上，若以半年度計算，私宅施工量已是連續5個時段（兩年半）回升（圖2），而施工量一般可反映3年後實際的落成量，則市民擔心樓價會因供不應求而永遠飈升，實在杞人憂天。筆者相信，樓市未來趨於平穩的格局機會較高，而特首曾蔭權早前在立法會答問大會中說政府不應重手打壓樓市，有其實際的根據。
文﹕陸振球
