【明報專訊】本報調查發現，4個涉及田生地產收舊樓的單位，真實樓價均高於土地註冊處（俗稱田土廳）的樓契註冊紀錄，當中大角嘴海安樓一單位，真實樓價達273.7萬元，但註冊樓價只得120萬元。原來田生是巧妙地利用了《土地註冊條例》的漏洞，買賣契約只列部分樓價，餘款當「搬遷費」訂於補充協議，在田土廳只註冊買賣契約，交印花稅時則按真實樓價交足全數（見圖）。當外界翻查田土廳紀錄時，容易被人為壓低的樓價誤導，更令田土廳的整個樓價紀錄喪失公信力，任人合法註冊失實樓價。
官方樓價紀錄失公信
本報過去數周，共採訪田生安排收舊樓的4名賣方小業主，發現田土廳的樓價紀錄，均較買方付出的真實樓價，低42萬元至153.7萬元（見表）。
原來近年大規模收舊樓的田生，每每把舊樓收購價分拆為「樓價」和「搬遷費」。而田生及其代表的買方只把涉及「樓價」的主要合約在田土廳註冊，涉及「搬遷費」的補充合約則沒有註冊。
「樓價」120萬 「搬遷費」153.7萬
上述海安樓單位，搬遷費高達153.7萬元，比樓價120萬元還高，該名原業主對此安排也嘖嘖稱奇。事實上，本報記者採訪其他業主，他們紛紛表示聽聞田生以分拆合約方式收樓，對此也大惑不解，甚至有人擔心會否涉及逃繳印花稅。然而，本報查詢稅務局後發現，上述4宗個案統統按真實樓價全數繳付印花稅。
田生﹕個別例子 通常業主要求
田生地產項目總監陳志凌昨答覆本報查詢搬遷費時，解釋搬遷費只是「個別例子」，通常的情况是有業主要求。記者問到為何不註冊那些搬遷費？陳志凌稱﹕「（那些搬遷費）不是樓價，如果交易有的話，通常照打印花稅。」
地產代理監管局回應時表示，早於2010年8月曾向業界發出執業通告，要求收購舊樓的地產代理，於臨約上所列明的購買價，應為真實代價，從業員不應誇大其他款項（例如搬遷津貼）以減低真實樓價。而本報訪探的4宗個案，簽訂臨時買賣合約時間，分別介乎2009年7月至2010年7月。陳志凌說，自地監局不批准交易分拆之後，都會叫下屬「盡量唔可以咁做」。不過，陳認為這類交易方式沒有什麼「不恰當」，地監局根本不應限制。
田土廳﹕職能所限 未能回應
現行《土地註冊條例》賦予田土廳的主要法定職能，是為公眾就土地買賣進行文書註冊服務。換言之，本港土地註冊制度屬於自願註冊制度，這亦令田生及其買方，成功以合法方式，在田土廳註冊失實的樓價。土地註冊處昨天回應表示，由於職能所限，故未能就部分註冊樓價不符真實樓價的情况作出回應。
律師質疑誤導 王國興斥過分
本報向多名律師包括涂謹申及黃國桐講述上述手法，兩人均表示首次聽聞。律師黃鶴鳴認為，真實樓價應該是田土廳的註冊樓價加上搬遷費，否則就不能反映真正的市場價格，有可能是誤導。立法會議員王國興批評﹕「樓價才120萬，搬遷費竟然150多萬，搬遷費竟然大過田土廳的註冊樓價，大得過分，不正常，無理由！」王認為，地產商將真實樓價分拆，是「走法律罅，變相壓低向其他小業主開出的收購價」，王更促請政府盡快修例。
明報記者
