理財救兵：想買樓收租？肯定有更好選擇

【蘋果日報】財務分析個案
陸太太︰40歲
陸先生︰39歲
子女分別12歲及9歲
《財務背景》
兩夫妻做生意開玩具店，平均月賺9萬元，二人一年前憑綠置居成功上車，付了首期50萬元及裝修費50萬元，未償還按揭160萬元﹙太太名下﹚，玩具店生意穩定，貨價現值約50萬元，生意上無任何負債，手頭現金有200萬元，保險儲蓄20萬元。
《理財目標》
希望一年內買一間約600萬元私樓投資，為子女日後打算，想知道有甚麼屋苑適合及有升值潛力。若以丈夫名義申請按揭，會有困難嗎？如不買樓，有甚麼投資建議可運用這200萬錢搵錢？
現時600萬元以下屋苑在將軍澳、沙田、上水、元朗、天水等區有不少選擇。接着是按揭問題，我們需要考慮物業用途、最高按揭成數及銀行壓力測試等幾個因素。
就陸生陸太的個案而言，新購物業相信是用於出租，最多只可申請五成按揭。經營玩具店生意，公司很可能是自己名下，不是一般打工仔的固定月薪，所以有更多注意事項。建議陸生陸太重新審視自身情況，是否每月有穩定的支薪紀錄而又符合最高供款與入息比率、是否有報稅紀錄、MPF紀錄、過去是否有相關的申報等等。
計算一下，申請五成按揭，首期預算是300萬元，連同印花稅等雜費，最好多預算30萬元，合共需預備330萬元。由於只得一年時間，以200萬元本金賺取130萬元不太務實，12個月內以儲蓄達成目標似乎也不太可能。所以，比較務實一點是調整實現目標的時間，甚至是投資目標。
進取可考慮買指數ETF
物業投資主要看以下幾個因素：利率、土地和人口。息口正常化在未來兩年屬大概率事件。投資物業回報分兩項，分別是樓價升值和租務回報。假設樓價不升不跌，息口上升會加重供樓負擔，意味租務回報下跌。同時考慮機會成本，如一些定息產品，比較之下，現時租務回報只有兩厘多，買樓收租似乎越來越不吸引。
最後，如果買樓不是自住，單純為投資增值，那肯定是有其他選擇。進取一點的話，可以待主要股票市場的估值，比如市盈率，低於歷史平均值的時候分段買入指數ETF，中長線的投資最重要是「買得便宜」。保守一點可選擇定息理財產品，配合你們潛在資金使用目標去規劃，比如子女的教育費和退休等。
李澄幸（香港財務策劃師學會董事會成員）
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