貼地風管：香港住房問題（四）

【蘋果日報】
前三篇簡單搭了框架，今篇提出方向性的建議。
局限條件的分析：
1）除非全面禁止非香港居民買房，根本無法扭轉供不應求這局限條件。
2）全面實施禁止非香港居民買房的難度非常高，反效果又多，不可取。
3）就算政府能有求必應，實施速度仍是難題。如太慢，租金便未能大幅回落；如太快，或過度推跌樓價。還有一項風險：當周期逆轉，樓價下跌，住房需求回到較大單位時，地產商較早時供應大量的納米房可能變成「超級蟹貨」，最終影響金融穩定。這引伸一個技術問題：如市場推出大量住房，銀行體系能否/應否支持相關的按揭需求？
通盤方案：
4）根據上述的局限分析，再加上兩個假設：各界願意付出很大代價解決住房問題；政策目標是「租金佔基層家庭收入比例以某速度下降到某水平」。要滿足這些條件，只想到一個「理論上可能」的方案，要點間列於如下。
5）徹底分開住房需求和投資需求：現時有兩類人對樓價高企不滿，第一類是負擔不起昂貴租金的基層，第二類是上不到車的中產。從社會公義而言，有限資源應先幫第一類人。
6）點樣「徹底」分開住房和投資需求？就是提供公營租住房，並考慮暫停一切「有投資元素」的資助計畫，包括居屋。以現時住房問題的嚴重程度來看，這類住房變成缺口。想盡快達成（4）的政策目標，唯有暫時封住這缺口。
7）這方案的特色是高度分隔公共和私人住房，總供應和總需求都不變，但供求的分配方法和分佈會變。私人市場仍以價格競爭，但公共房優先分配給最有需要的人。這樣重新配置公私住房供求，有望改善劏房呎價貴過豪宅的怪象。
8）這方案不牽涉賣地，政府保留土地擁有權，將來問題解決，可善價而沽。
9）政府不賣地，財政盈餘直接用在有需要的人身上，可能有助避開一些公共財政上的技術性問題，例如減少派糖。
10）由政府設計住房，能否設計一些較靈活的劏房，有需要時合併回正常面積的住房呢？
下周再續。
足本版請見「貼地風管」fb專頁
鄭發
金管局前助理總裁
本欄逢周一刊出