貼地風管：香港住房問題（二）

【蘋果日報】上周提出「五步走」分析框架，這篇集中討論第一步：識別局限條件。
很多意見和評論聽落似是而非，是因為避談局限條件。任志剛先生提出「政府有需要採用大刀闊斧的方式，大幅度增加住宅用地。力度要足以將『供不應求』變成『有求必應』，及長期維持這個狀況」。但香港面對一個難以扭轉的局限不就是無法供應足夠土地嗎？任生或政府能否提供具體資料，支持香港有能力做到「有求必應」？
如果政府有十足把握「有求必應」令將來房價下跌，現在可大力以遠期合約方式出售住房，那樓價會馬上下跌，但政府一定唔敢，因為如果樓價照升，到時政府唔係賣樓，而係跳樓。
香港可以說是中國一個最特別的城市，而且國家人口差不多等於兩百個香港，假設中國長遠的經濟增長比香港快，大陸將有越來越多人願意「不計成本」買香港樓。再假設香港經濟好，連外地資金也繼續對香港物業有興趣。單靠市場機制，基層必被擠到死角！
社會資源錯配
如果中港經濟好差，住房需求自然會急速下降，但這結果是「病人沒病了，因為他死了」。假如政府真有能力大幅增加房屋供應，就要考慮遇上中港經濟很差，住房嚴重供過於求，樓價過度下滑，銀行按揭貸款壞賬激增，最後引發金融風暴的風險。
總結兩個難以扭轉的局限：一、如中港經濟好，單用市場機制解決供過於求接近不可能。二、政府若能大幅增加住房供應，要留意供過於求的風險。
還有第三點：問題本質的局限，就是總體住房需求和收入分佈錯配，導致基層被擠到死角。這跟領展（823）可以收貴租，是因為很多區外人都願意到各區消費，商戶進駐是為了賣貴東西給負擔得起的人，賣平東西給基層的商戶就被擠走，區內基層人士就變成受害者。
現時樓價的確貴得離譜，但事實上細單位的租金跟買樓的利息費用相差不遠，因此不是樓價癲，而是租金癲。假設租金沒有被操縱，第三個局限條件是：香港住房問題的本質是總體住房需求與港人收入分佈的錯配問題。要解決這問題，必須從社會資源再分配着手。
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鄭發
金管局前助理總裁
本欄逢周一刊出