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【明報專訊】某大富豪接受報章專訪時稱，「年輕人買樓易到暈」，他的理據是息口很低。毫無疑問，大部分年輕人沒經歷過10厘按息的年代，但該富豪經歷過幾次樓市周期，仍然大放厥詞，唯一解釋是他是地產發展商。媒體往往把發展商的狂言無限放大，某大地產商高層的「加息已out」論亦常見於新聞標題，報章的專欄文章多是地產界人士你唱我和。奇怪的是，股票投資者往往會兼聽買方及賣方的意見，為何在地產市場上，言論如此一面倒？
事實上，息口並非沒有上升迹象，當大部分買家以為可以長期維持在2厘左右，即使按息只升1至2厘，毋須到達昔日10厘的水平，已足以令人大失預算。如無意外，此文見報之日，美國聯儲局已公布了近兩年的第4次加息，累計加幅已經達到了1厘。雖然在香港市場上，港元同業拆息仍然低企，1個月拆息徘徊在0.36厘左右。但港美息差持續擴闊，1個月美元拆息已遠高於1個月港元拆息，差距已達到0.77厘之多（圖1），上一次出現如此大的距離，是2008年底金融海嘯期間。
港美息差0.77厘 近金融海嘯水平
香港銀行會加息，並不只是「租淡」的個人意願，當配合港匯走勢時，就會發現加息是大勢所趨。近日港匯已曾跌穿7.8水平（圖2），開始步入兌換保證的弱方。
雖然去年港匯曾經低見7.83，但當時是受人民幣匯價影響，且投機盤較多，以致跌幅在半個月內完全收復。而現在港匯是循序漸進地下跌，套戥的力量不容忽視。最近的點陣圖可見，聯儲局在下半年最多只能再加一次息，但港美息差如此之闊，加上聯儲局在暫緩加息時候或會開始縮表，對資金的影響將與加息相若。
港匯續弱 港銀加息大勢所趨
加息的報道並非沒有，只是大家都不當一回事。華僑永亨銀行近日被揭發，原來所用的H按息，並非市場慣用的H按息，當1個月港元拆息定價在0.36厘左右，該行的H按息為0.44厘。加息周期將至，銀行都各出奇謀，在加按息的同時，又不會對市場帶來太大的震撼，例如大新銀行（2356）雖然沒有加H按息，但卻調高了H按息的封頂上限。類似的條款細則更改，相信在未來仍會不時出現。
「財仔」取態比金管局更保守
連財務公司都變得審慎，筆者最近聽某家上市的財務公司高層訴苦，說發展商旗下「財仔」進取得連同行也怕了。該高層稱，他們最近積極控制風險，「借貸成數一定低過六成，比金管局更保守」；又說銀行估價過高，「層樓去到我們手上，估價至少打九折，豪宅的折讓可能更大」。新樓開價節節上升，他們遇到這些個案，卻肯定以二手的價錢去估價。
勿被地產界「財演」左右置業決定
綜合上述資訊，是否仍然覺得「買樓易到暈」？樓市盛世，今日不買，明天無得買，是發展商的宣傳策略，但媒體卻相當配合。海之戀賣斷市，報章大字標題報道，但維港頌愈賣愈差，為何不為人所知？啟德天寰首兩輪幾乎即日沽清，第三輪卻銷情轉淡，但兩件事的報道篇幅卻是相當不對稱。
股票市場上，經歷過多次的金融危機，散戶已變得相當醒目，不容易相信「財演」的說話。房地產的投資動輒數百萬，可能遠多於買股票，是否要被這些地產界的「財演」左右置業決定呢？
[李曉佳 財經澡堂]
事實上，息口並非沒有上升迹象，當大部分買家以為可以長期維持在2厘左右，即使按息只升1至2厘，毋須到達昔日10厘的水平，已足以令人大失預算。如無意外，此文見報之日，美國聯儲局已公布了近兩年的第4次加息，累計加幅已經達到了1厘。雖然在香港市場上，港元同業拆息仍然低企，1個月拆息徘徊在0.36厘左右。但港美息差持續擴闊，1個月美元拆息已遠高於1個月港元拆息，差距已達到0.77厘之多（圖1），上一次出現如此大的距離，是2008年底金融海嘯期間。
港美息差0.77厘 近金融海嘯水平
香港銀行會加息，並不只是「租淡」的個人意願，當配合港匯走勢時，就會發現加息是大勢所趨。近日港匯已曾跌穿7.8水平（圖2），開始步入兌換保證的弱方。
雖然去年港匯曾經低見7.83，但當時是受人民幣匯價影響，且投機盤較多，以致跌幅在半個月內完全收復。而現在港匯是循序漸進地下跌，套戥的力量不容忽視。最近的點陣圖可見，聯儲局在下半年最多只能再加一次息，但港美息差如此之闊，加上聯儲局在暫緩加息時候或會開始縮表，對資金的影響將與加息相若。
港匯續弱 港銀加息大勢所趨
加息的報道並非沒有，只是大家都不當一回事。華僑永亨銀行近日被揭發，原來所用的H按息，並非市場慣用的H按息，當1個月港元拆息定價在0.36厘左右，該行的H按息為0.44厘。加息周期將至，銀行都各出奇謀，在加按息的同時，又不會對市場帶來太大的震撼，例如大新銀行（2356）雖然沒有加H按息，但卻調高了H按息的封頂上限。類似的條款細則更改，相信在未來仍會不時出現。
「財仔」取態比金管局更保守
連財務公司都變得審慎，筆者最近聽某家上市的財務公司高層訴苦，說發展商旗下「財仔」進取得連同行也怕了。該高層稱，他們最近積極控制風險，「借貸成數一定低過六成，比金管局更保守」；又說銀行估價過高，「層樓去到我們手上，估價至少打九折，豪宅的折讓可能更大」。新樓開價節節上升，他們遇到這些個案，卻肯定以二手的價錢去估價。
勿被地產界「財演」左右置業決定
綜合上述資訊，是否仍然覺得「買樓易到暈」？樓市盛世，今日不買，明天無得買，是發展商的宣傳策略，但媒體卻相當配合。海之戀賣斷市，報章大字標題報道，但維港頌愈賣愈差，為何不為人所知？啟德天寰首兩輪幾乎即日沽清，第三輪卻銷情轉淡，但兩件事的報道篇幅卻是相當不對稱。
股票市場上，經歷過多次的金融危機，散戶已變得相當醒目，不容易相信「財演」的說話。房地產的投資動輒數百萬，可能遠多於買股票，是否要被這些地產界的「財演」左右置業決定呢？
[李曉佳 財經澡堂]
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