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【明報專訊】本港樓價瘋癲，吸引市民目光轉向海外「磚頭」。除了英國和加拿大等傳統熱門地點外，馬來西亞等東南亞國家的房地產近年亦受港人歡迎。世紀21中華物業有限公司董事楊官華（圓圖）表示，馬來西亞貨幣令吉（MYR）貶值令港人在當地變相折讓買樓，而且當地經濟前景良好，利好樓市。
明報記者 王俊騏、龍彩霞
楊官華表示，令吉跌至18年新低，讓港人於當地變相七折買樓，形容當地樓房價廉物美 ，還因為大馬發展大變天，基建工程多，加上中國「一帶一路」政策刺激，地產業前景看俏。他指樓價上升其中一個重要原因是「血管到」，即交通運輸因素 ，例如檳城一條7公里長、連接峇眼亞占的海底隧道將於2025年建成。他又稱，大馬眾多城市中，檳城擁有該國唯一一名華人首長，華人受惠，市內七成人口屬華人。
「PRICE」策略 挑選置業地點
選樓方面， 楊官華表示，會以「PRICE」策略挑選置業地點，意即：人口（Population）、租金回報（Rental）、基建（Infrastructure）、貨幣（Currency）及經濟（Economy）。首先，他指大馬人口正上升，住屋需求迫切；其次，大馬新樓的租金回報率達5厘，香港只有2厘；基建方面，大馬全國正大興土木，未來將會翻天覆地，例如首都吉隆坡MRT捷運去年底通車；貨幣方面，港元強勢，於當地買樓有折讓；最後經濟方面，大馬是政策市，而市場正憧憬大吉隆坡計劃刺激經濟，正催谷旅遊等行業。
近年本港政治環境混亂和社會嚴重撕裂，喚起不少港人的移民意欲，第二大族群是華人的大馬也成為一個選擇。大馬近年推出「第二家園」移民計劃 （MM2H），港人可透過買樓居留，而且毋須「坐移民監」也可享自由出入境長居當地權利，同時享買車免稅等優惠，但簽證達10年有效期後需要更新。
每談到置業，港人最關心首期和按揭 ，當地普遍能承做六成至七成按揭，息口約4厘。楊官華指大馬二手樓市不活躍，早年馬航MH370失蹤事件打擊當地經濟，但樓市正在復蘇，而目前以一手樓市為主，一如十多年前的香港。他稱大馬的二手物業雜費較多，佔總費用約5%至8%，高於一手的3%至4%；簽約計5年內轉售物業需繳付增值部分30%稅務，5年後轉售則要繳付利潤的5%。此外，他建議，海外業主在大馬收取租金後半年便需匯出境外，否則需繳納較多稅項。投資海外樓其中一個最大風險是爛尾樓，楊官華指大馬政府規定發展商需按樓盤工程進度收取付款，而且有監管，相信不存在這個風險。
買樓監管嚴 難有爛尾樓
地產網站Global Property Guide數據顯示，去年第3季大馬住宅樓價按年升5.36%，但升幅較去年同期有所放緩，創2009年第3季以來最緩慢增幅，並預計今年增長將持續放緩。期內平均樓價33.4萬令吉 （61.4萬港元）。萊坊認為目前大馬經濟狀况拖累樓市需求低落，發展商期望變得現實和買家討價還價，預料會帶動交投增加。該行又指100萬令吉以上物業的印花稅，將於明年起由3%調高至4%，估計明年前將刺激上述物業的銷售。
近年馬來西亞，尤其吉隆坡政府向外國投資者採取開放措施，雖然吉隆坡的樓價升幅有開始放緩的趨勢，加上外國人在馬來西亞置業其實也有一定的限制，但是吉隆坡的租屋需求仍然較其他馬來西亞地區大，同時假如外國人購買吉隆坡的新樓，不少發展商都會向他們提供6%至10%的租金回報，因此依然吸引不少投資者到當地投資。
政府着力發展 檳城物業受追捧
另外，大家除了留意吉隆坡外，檳城也是近年受歡迎區域。 雖然這裏的人口只佔馬來西亞總人口的6%，但根據報道，檳城經濟收入佔馬來西亞境外直接投資（FDI）於2016年為第四名，而近年檳城政府更積極發展旅業，推出Penang Transport Master Plan，推動馬來西亞地產市場發展。計劃包括在檳城島建設三條新高速公路，一個海底隧道工程和連接馬來西亞大陸到島嶼的纜車計劃。政府相信這將緩解檳城的交通擠塞問題，並把檳城發展成國際城市，吸引更多投資者。
[海外置業錦囊]
明報記者 王俊騏、龍彩霞
楊官華表示，令吉跌至18年新低，讓港人於當地變相七折買樓，形容當地樓房價廉物美 ，還因為大馬發展大變天，基建工程多，加上中國「一帶一路」政策刺激，地產業前景看俏。他指樓價上升其中一個重要原因是「血管到」，即交通運輸因素 ，例如檳城一條7公里長、連接峇眼亞占的海底隧道將於2025年建成。他又稱，大馬眾多城市中，檳城擁有該國唯一一名華人首長，華人受惠，市內七成人口屬華人。
「PRICE」策略 挑選置業地點
選樓方面， 楊官華表示，會以「PRICE」策略挑選置業地點，意即：人口（Population）、租金回報（Rental）、基建（Infrastructure）、貨幣（Currency）及經濟（Economy）。首先，他指大馬人口正上升，住屋需求迫切；其次，大馬新樓的租金回報率達5厘，香港只有2厘；基建方面，大馬全國正大興土木，未來將會翻天覆地，例如首都吉隆坡MRT捷運去年底通車；貨幣方面，港元強勢，於當地買樓有折讓；最後經濟方面，大馬是政策市，而市場正憧憬大吉隆坡計劃刺激經濟，正催谷旅遊等行業。
近年本港政治環境混亂和社會嚴重撕裂，喚起不少港人的移民意欲，第二大族群是華人的大馬也成為一個選擇。大馬近年推出「第二家園」移民計劃 （MM2H），港人可透過買樓居留，而且毋須「坐移民監」也可享自由出入境長居當地權利，同時享買車免稅等優惠，但簽證達10年有效期後需要更新。
每談到置業，港人最關心首期和按揭 ，當地普遍能承做六成至七成按揭，息口約4厘。楊官華指大馬二手樓市不活躍，早年馬航MH370失蹤事件打擊當地經濟，但樓市正在復蘇，而目前以一手樓市為主，一如十多年前的香港。他稱大馬的二手物業雜費較多，佔總費用約5%至8%，高於一手的3%至4%；簽約計5年內轉售物業需繳付增值部分30%稅務，5年後轉售則要繳付利潤的5%。此外，他建議，海外業主在大馬收取租金後半年便需匯出境外，否則需繳納較多稅項。投資海外樓其中一個最大風險是爛尾樓，楊官華指大馬政府規定發展商需按樓盤工程進度收取付款，而且有監管，相信不存在這個風險。
買樓監管嚴 難有爛尾樓
地產網站Global Property Guide數據顯示，去年第3季大馬住宅樓價按年升5.36%，但升幅較去年同期有所放緩，創2009年第3季以來最緩慢增幅，並預計今年增長將持續放緩。期內平均樓價33.4萬令吉 （61.4萬港元）。萊坊認為目前大馬經濟狀况拖累樓市需求低落，發展商期望變得現實和買家討價還價，預料會帶動交投增加。該行又指100萬令吉以上物業的印花稅，將於明年起由3%調高至4%，估計明年前將刺激上述物業的銷售。
近年馬來西亞，尤其吉隆坡政府向外國投資者採取開放措施，雖然吉隆坡的樓價升幅有開始放緩的趨勢，加上外國人在馬來西亞置業其實也有一定的限制，但是吉隆坡的租屋需求仍然較其他馬來西亞地區大，同時假如外國人購買吉隆坡的新樓，不少發展商都會向他們提供6%至10%的租金回報，因此依然吸引不少投資者到當地投資。
政府着力發展 檳城物業受追捧
另外，大家除了留意吉隆坡外，檳城也是近年受歡迎區域。 雖然這裏的人口只佔馬來西亞總人口的6%，但根據報道，檳城經濟收入佔馬來西亞境外直接投資（FDI）於2016年為第四名，而近年檳城政府更積極發展旅業，推出Penang Transport Master Plan，推動馬來西亞地產市場發展。計劃包括在檳城島建設三條新高速公路，一個海底隧道工程和連接馬來西亞大陸到島嶼的纜車計劃。政府相信這將緩解檳城的交通擠塞問題，並把檳城發展成國際城市，吸引更多投資者。
[海外置業錦囊]
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