花旗料九倉分拆為私有化 投資物業信託上市 其餘業務併入會德豐

【明報專訊】九倉（0004）上周披露展開實物分派部分投資物業上市的可行性研究，隨即引起證券界不同揣測。花旗發表報告指，分拆投資物業可能是會德豐系重組第一步，估計九倉將海港城、時代廣場等香港投資物業，包裝成九倉A以介紹形式上市後，餘下業務則歸九倉B。由於持有中、港內地物業發展生意的九倉B的市值估計降至只有約800億元，此舉大大降低會德豐私有化九倉的地產發展業務成本。


明報記者 陳偉燊

花旗的研究報告指，九倉提出研究實物分拆投資物業公司獨立上市，相信為會德豐系分兩步重組打響頭炮。該行估計，投資物業公司所屬的九倉A，有機會包括海港城、時代廣場及其他香港投資物業，估計新組成公告市值約1580億元，同時若以房地產信託形式上市，將更能夠提升價值。


若私有九倉B 僅需約200億

若由九倉A全數承擔490億元淨負債，而坐擁中港物業發展項目、貨櫃碼頭、酒店及有線寬頻（1097）的九倉B，市值達840億元，並且淨持現金220億元，會德豐若要將與其地產發展業務類同的九倉B私有化，所需成本便會比私有化整間九倉為少。


該行預期，若會德豐提出私有化九倉B，將餘下九倉B共38.4%股權收歸旗下，以其估計九倉B總市值為840億元而言，在計及私有化每股作價給予三成溢價，總成本才420億元。


若將日後九倉B手上的淨現金220億元全數撥歸會德豐，會德豐私有化九倉B的成本將大減逾半，實際只需200億元。


投資物業釋放價值 每股料達50元

這相比會德豐要將整間九倉私有化，並且計及付出三成溢價，需要出資動輒超過1000億元，較為划算。


花旗認為，若將九倉B的潛在私有化溢價考慮在內，將有助收窄九倉B的股價相對資產淨值折讓差距，因此其估計，最終會為九倉的股價，構成潛在上升動力。


另外，若九倉A以房託形式上市，按房託派息5厘去計算，九倉A的估值可達每股50元。