社評：「地王」登基 樓市憂喜交集

【明報社評】「地王」登基。鴨脷洲前駕駛學院地皮招標結果，兩個內房發展商聯手以168.6億元投得，較市場預期上限高出近五成。按歷來土地成交平均呎價，這幅地雖然只是位列第三，惟論單一地皮總價卻居歷來首位，新科「地王」，當之無愧。「地王」高價，庫房進帳豐厚，政府不會抗拒，投資者當會欣喜，因為可以強化市道向好、催谷樓價的說法了；不過，這樣的地價和預估日後售價，絕大多數市民無法承擔，然則，「地王」折射出來的居住和民生問題，更形深化了。


內房互利共贏 市民置業更難了

近期，啟德多個樓盤售價迭創新高，呎價已經超逾3萬元，另一方面，發展商推售樓盤，部分單位面積161方呎，已經算大的了，因為更有細至不足60方呎，單位面積雖小，售價卻要每方呎2至3萬元。鴨脷洲「地王」這幅地，土地的「麵粉」呎價已達2.2萬元，連同建造、利息等成本，市場預期日後呎價起碼4萬元，發展商才有利潤。許多人審視這些數字，都說荒謬，因為無論地價、樓價反映樓市多「好景」，絕大多數市民完全無法負擔，有能力買入的納米單位，不僅貴得要命，實質不宜人居。這是樓市現况荒謬之處。


樓市對息口十分敏感，美國已經進入加息周期，一般認為樓市應該到了調整的時候了，本港樓市卻是節節新高，特別是由去年開始，內地發展商以不一樣的思維爭奪地皮，除了今次鴨脷洲「地王」成為他們的囊中物，近期啟德發展區地價和樓價屢創新高，都是他們的「戰績」。投得新「地王」的其中一家地產商表示，「憑藉雙方的品牌優勢及項目發展的豐富經驗，預計此次合作可各展所長，達至互利共贏的目的。 」兩家內房企業當然是逐利而來，無可厚非，然而他們「達至互利共贏」了，香港人也會是贏家嗎？需待時日驗證。


萬商雲集香江的情景，港人理應樂見，內地發展商投資本港房地產市場，不應該受到任何規限，他們投地出價積極進取，自有一套計算方法，成敗自行承受。不過，內房企業在本港大展拳腳，對市場生態帶來的影響和衝擊值得注意。最近這些年，內地資金來港置業或炒賣日多，內房企業加入競逐，對吸引內地資金來港，相信會起到升溫作用，然則以本港房屋供應有限，這批腰纏萬貫生力軍牽動的樓價，難以判斷。內地房企插足本港房地產，對亟需置業市民的影響，須放在這個情景和框架審視。


增供應是王道 勿再無理阻撓矣

內地因素介入本港土地和房屋供應，將會成為常態，政府每年提供2萬個單位土地的政策，本來就內部需求已經「掹掹緊」，加上內地的「投資大軍」，短缺不足更形突顯。這個或許是內房企業覬覦本港房地產市場的誘因。政府可以做的是調整政策，增加年度土地供應，避免出現因為明顯不足而出現的哄抬局面。期望以環保為名的人士和團體，須看到房地產這個新局面，切勿再無理阻礙土地供應，否則，受苦的只會是同呼吸、共命運的「香港同胞」！


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