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【明報社評】差餉物業估價署（下稱差估署）最新數據，上月（11月）本港樓價指數創新高。雖然這主要反映10月的樓市交投，未充分反映政府11月初加辣後的反應，但從近日樓價仍然持續攀升來看，政府從買賣層面遏制投資需求，效果愈來愈短暫。目前的情况說明影響樓市諸般因素，政府都未能有效控制，設若政府認定遏制投資需求可抑壓樓價升幅，甚至使之適當下調，就要另闢蹊徑，例如從稅收層面等作更深入研議。
受制未能控制因素
政府遏制措施失效
上月5日起，政府把住宅印花稅一律提高至物業交易價的15％，大幅增加炒家成本，樓市成交一度大幅減少，有地產代理甚至形容為另一個冰河期。總體而言，「辣招」加辣給當時亢奮的樓市澆了冷水，不過，市場很快就適應了，成交逐步回升，樓價也未見回調。
差估署最新數據，11月份私人住宅樓價指數報306.6點，按月上升0.8%，打破去年9月歷史高位的306.1點，即是本港樓價再創新高；差估署樓價指數已經連升8個月，今年首11個月，全港私樓樓價指數累升7.6%。另外，反映樓市每周情况的「中原城市領先指數」，最新報146.3點，創64周新高，按周升0.59%，連升7周共1.96%。無論官方或民間數據，都說明樓價升勢持續，雖然說沒有「辣招」或加辣，樓價升幅將更大，但是政府持續出招而未能理順樓市，情况只能說政府可控制因素，敵不過未能控制的因素，整體樓市因而不能馴服下來。
影響樓市的最大因素是利率，一般認為只要美國息口回升，樓價就會承受壓力，不過，美國去年12月和本月中先後兩次加息，本港因為游資充斥，雖然在聯繫匯率之下，仍然毋須跟隨加息。另外，美國聯儲局預期明年將加息3次，惟表明按經濟增長和通脹情况，利率上升將循序漸進，因此到明年底之前，即使美國息口不能再說是「超低利率水平」，仍然算得上是「低利率水平」。在可見的未來，除了發生意想不到情况，預期利率都將在較低水平。
理順樓市，釜底抽薪是增加供應。私樓住宅單位未來3、4年約有9.3萬個可供應市場，是2004年有紀錄以來新高，惟供應增加，樓價未見有下調迹象，除了與超低利率有關，政府未能紓解土地供應困局，相信更是主要原因。近期，政府預期未來10年的房屋供應，公營房屋部分土地缺口由去年2.5萬個單位，增加至今年的4.4萬個單位；另外，近月發展商投標啟德住宅用地，成交價較低的一幅，呎價超過1萬元，由內地發展商投得的兩幅，呎價更超過1.3萬元。啟德地段單是地價已經逾萬元，加上建築成本和利潤，他日發售時呎價可想而知。發展商看好後市，才會高價投地，目前的「高地價」，相信是對政府不可能大增土地供應的押注。
近年，內地發展商大舉來港投資房地產，是內地居民來港買樓和投資的進一步發展，顯示香港樓市再沒有邊界，數年來，無論外圍情勢如何變幻，本港樓價都節節攀升，情况與多了大批內地買家有很大關係；預期「內地因素」對本港樓市影響力愈來愈大，在土地供應出現阻滯下，本港樓市從市民置業安居的角度，不容樂觀。
利率持續偏低、每年約2萬個單位供應本已不夠，加上炒家推波助瀾，事態證明政府受制於這些未能控制因素，顯示從買賣着手，透過徵收各種印花稅遏制投資需求，效果有限。
學者倡議「超差餉」
減少境外投資需求
政府未能控制的因素將會長期存在，若要遏制投資需求，須有其他思考和政策措施。除了加緊推動填海造地、使用郊野公園邊緣部分土地等，政府可思考採取更嚴厲手段壓抑投資需求，例如開徵增值稅，仿效澳洲實施境外人士不能參與二手房屋市場；另外是近期有學者在本報觀點版撰文，建議向持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主徵收「超差餉」，「超差餉」等同現時應課差餉租值，藉此減少投資需求和境外需求。這些建議並非因應特殊情况的短期措施，而是理順樓市的長期政策，使情况在政府控制下有序達至目標。
■歡迎回應editorial@mingpao.com
受制未能控制因素
政府遏制措施失效
上月5日起，政府把住宅印花稅一律提高至物業交易價的15％，大幅增加炒家成本，樓市成交一度大幅減少，有地產代理甚至形容為另一個冰河期。總體而言，「辣招」加辣給當時亢奮的樓市澆了冷水，不過，市場很快就適應了，成交逐步回升，樓價也未見回調。
差估署最新數據，11月份私人住宅樓價指數報306.6點，按月上升0.8%，打破去年9月歷史高位的306.1點，即是本港樓價再創新高；差估署樓價指數已經連升8個月，今年首11個月，全港私樓樓價指數累升7.6%。另外，反映樓市每周情况的「中原城市領先指數」，最新報146.3點，創64周新高，按周升0.59%，連升7周共1.96%。無論官方或民間數據，都說明樓價升勢持續，雖然說沒有「辣招」或加辣，樓價升幅將更大，但是政府持續出招而未能理順樓市，情况只能說政府可控制因素，敵不過未能控制的因素，整體樓市因而不能馴服下來。
影響樓市的最大因素是利率，一般認為只要美國息口回升，樓價就會承受壓力，不過，美國去年12月和本月中先後兩次加息，本港因為游資充斥，雖然在聯繫匯率之下，仍然毋須跟隨加息。另外，美國聯儲局預期明年將加息3次，惟表明按經濟增長和通脹情况，利率上升將循序漸進，因此到明年底之前，即使美國息口不能再說是「超低利率水平」，仍然算得上是「低利率水平」。在可見的未來，除了發生意想不到情况，預期利率都將在較低水平。
理順樓市，釜底抽薪是增加供應。私樓住宅單位未來3、4年約有9.3萬個可供應市場，是2004年有紀錄以來新高，惟供應增加，樓價未見有下調迹象，除了與超低利率有關，政府未能紓解土地供應困局，相信更是主要原因。近期，政府預期未來10年的房屋供應，公營房屋部分土地缺口由去年2.5萬個單位，增加至今年的4.4萬個單位；另外，近月發展商投標啟德住宅用地，成交價較低的一幅，呎價超過1萬元，由內地發展商投得的兩幅，呎價更超過1.3萬元。啟德地段單是地價已經逾萬元，加上建築成本和利潤，他日發售時呎價可想而知。發展商看好後市，才會高價投地，目前的「高地價」，相信是對政府不可能大增土地供應的押注。
近年，內地發展商大舉來港投資房地產，是內地居民來港買樓和投資的進一步發展，顯示香港樓市再沒有邊界，數年來，無論外圍情勢如何變幻，本港樓價都節節攀升，情况與多了大批內地買家有很大關係；預期「內地因素」對本港樓市影響力愈來愈大，在土地供應出現阻滯下，本港樓市從市民置業安居的角度，不容樂觀。
利率持續偏低、每年約2萬個單位供應本已不夠，加上炒家推波助瀾，事態證明政府受制於這些未能控制因素，顯示從買賣着手，透過徵收各種印花稅遏制投資需求，效果有限。
學者倡議「超差餉」
減少境外投資需求
政府未能控制的因素將會長期存在，若要遏制投資需求，須有其他思考和政策措施。除了加緊推動填海造地、使用郊野公園邊緣部分土地等，政府可思考採取更嚴厲手段壓抑投資需求，例如開徵增值稅，仿效澳洲實施境外人士不能參與二手房屋市場；另外是近期有學者在本報觀點版撰文，建議向持有一個以上物業投資者和非香港永久居民業主徵收「超差餉」，「超差餉」等同現時應課差餉租值，藉此減少投資需求和境外需求。這些建議並非因應特殊情况的短期措施，而是理順樓市的長期政策，使情况在政府控制下有序達至目標。
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