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【明報社評】市區樓宇殘舊速度，遠超公私營重建進度，致使市區內人口密集區域，老化日益嚴重；另外，作為市區重建主力的市建局，近年不少項目都傳出虧蝕，反映市建局按目前模式推動重建，在財政上能否持續，是一大疑問。明年起，市建局以兩年時間在油麻地、旺角地區進行研究，初步計劃為兩區勾畫一個「市區更新大綱發展概念藍圖」，這是市建局改善老舊地區的新概念。值得注意的是：老區樓宇殘舊至不適宜居住，並非主觀意志可以轉移，清拆殘舊樓宇是繞不過的議題，期望市建局的研究除了「更新」之外，就重建模式提出更多探討，供社會討論。
研究油旺區
為重建把脈
殘舊樓宇雲集老區，西區、灣仔、北角、筲箕灣等，市建局選擇在油旺區做研究，也算恰當。根據市建局的資料，油旺區樓齡超過50年的舊樓，估計佔區內樓宇總數約五成，其中不少已經超出現行城市規劃和法例所准許的發展密度限制，對私人發展商而言，這類舊樓沒有重建商機。另外，按現行重建模式，若市建局推動重建這些殘舊樓宇，很可能都要面對虧蝕。
近年，市建局就一些重建項目面對虧蝕，已經改弦更張，引入「小區發展模式」概念，把項目面積統合成為較大空間，提高成本效益，不過，即使如此，預期仍然難有正回報。例如今年拍板的土瓜灣3個「小區發展模式」項目，預期將虧蝕超過32億元；新近啟動的大角嘴需求主導項目則預料虧蝕約5億元。市建局營運做到自給自足，才能持續發展，繼續虧蝕下去，若要維持市區重建，最終須靠政府注資，屆時就成了納稅人的負擔。因此，市建局必須改變重建模式，以改善財政狀况。
市建局對油旺區的研究，面積約212公頃，相當於11個維園，涉及3345座樓宇，其中超過八成、即約2700幢樓齡超過30年以上；研究主要蒐集區內樓宇用途、密度和狀况，人口及土地用途等不同參數，然後勾畫「市區更新大綱發展概念藍圖」，從而制定計劃及推行不同策略方案。整個老區一體看待，可以透過協調規劃，就更新或重建部署，增加不同選擇；整件事涉及許多利益，絕不輕易，不過，沒有研究數據，未能對症下藥，所有預期只會淪為空談。因此，市建局須做好有關研究工作。
樓宇老化速度驚人
現重建模式難對應
現階段，市建局中人強調有關研究不等於導致大規模重建，目前着眼點只在於區內「更新」，例如選擇一些樓宇，改善其設施、裝設升降機等；另外，區內一些環境空間，經過仔細規劃和投入資源，相信都可以改善，總體提高居民生活質素。值得注意的是，舊樓除了拆卸重建，「更新」或許是其他選擇，不過，若論效益，相信「更新」並非最高，因為樓宇殘舊速度，遠超「更新」進度。
政府較早前推出的《香港2030＋：跨越2030的規劃遠景與策略》諮詢文件，提到2046年，全港將會有326,000個樓齡70年或以上的私人住宅單位，而過去15年，市建局完成的重建項目，只提供了約8000個住宅單位，落差之巨大，說明現行市區重建模式，對改善老區殘舊情况，只是杯水車薪。今次對油旺區的調查研究，除了「更新」目標，應該積極探討市區重建新模式，使得除了市建局之外，可以促使私人發展商投入重建，公私營合力加快重建進度。
據知，市建局對油旺區的研究，包括探討如何能提升該區目前的土地使用效益及重建的發展潛力，例如研究轉移地積比率（plot ratio transfer）及儲備地積比率（plot ratio reserve）的可能；尋找適當地段以提升用途效益和規劃參數（up-zoning）；以及改劃用途（rezoning）的機會等。這是正確方向，透過研究和運用不同規劃及技術手段，可以使市區規劃建議更靈活，為樓宇重建和復修創造新環境、新機遇，增加市場的推動力和參與度。期望市建局這項研究，會為市區重建帶來新動力。
歡迎回應 editorial@mingpao.com
研究油旺區
為重建把脈
殘舊樓宇雲集老區，西區、灣仔、北角、筲箕灣等，市建局選擇在油旺區做研究，也算恰當。根據市建局的資料，油旺區樓齡超過50年的舊樓，估計佔區內樓宇總數約五成，其中不少已經超出現行城市規劃和法例所准許的發展密度限制，對私人發展商而言，這類舊樓沒有重建商機。另外，按現行重建模式，若市建局推動重建這些殘舊樓宇，很可能都要面對虧蝕。
近年，市建局就一些重建項目面對虧蝕，已經改弦更張，引入「小區發展模式」概念，把項目面積統合成為較大空間，提高成本效益，不過，即使如此，預期仍然難有正回報。例如今年拍板的土瓜灣3個「小區發展模式」項目，預期將虧蝕超過32億元；新近啟動的大角嘴需求主導項目則預料虧蝕約5億元。市建局營運做到自給自足，才能持續發展，繼續虧蝕下去，若要維持市區重建，最終須靠政府注資，屆時就成了納稅人的負擔。因此，市建局必須改變重建模式，以改善財政狀况。
市建局對油旺區的研究，面積約212公頃，相當於11個維園，涉及3345座樓宇，其中超過八成、即約2700幢樓齡超過30年以上；研究主要蒐集區內樓宇用途、密度和狀况，人口及土地用途等不同參數，然後勾畫「市區更新大綱發展概念藍圖」，從而制定計劃及推行不同策略方案。整個老區一體看待，可以透過協調規劃，就更新或重建部署，增加不同選擇；整件事涉及許多利益，絕不輕易，不過，沒有研究數據，未能對症下藥，所有預期只會淪為空談。因此，市建局須做好有關研究工作。
樓宇老化速度驚人
現重建模式難對應
現階段，市建局中人強調有關研究不等於導致大規模重建，目前着眼點只在於區內「更新」，例如選擇一些樓宇，改善其設施、裝設升降機等；另外，區內一些環境空間，經過仔細規劃和投入資源，相信都可以改善，總體提高居民生活質素。值得注意的是，舊樓除了拆卸重建，「更新」或許是其他選擇，不過，若論效益，相信「更新」並非最高，因為樓宇殘舊速度，遠超「更新」進度。
政府較早前推出的《香港2030＋：跨越2030的規劃遠景與策略》諮詢文件，提到2046年，全港將會有326,000個樓齡70年或以上的私人住宅單位，而過去15年，市建局完成的重建項目，只提供了約8000個住宅單位，落差之巨大，說明現行市區重建模式，對改善老區殘舊情况，只是杯水車薪。今次對油旺區的調查研究，除了「更新」目標，應該積極探討市區重建新模式，使得除了市建局之外，可以促使私人發展商投入重建，公私營合力加快重建進度。
據知，市建局對油旺區的研究，包括探討如何能提升該區目前的土地使用效益及重建的發展潛力，例如研究轉移地積比率（plot ratio transfer）及儲備地積比率（plot ratio reserve）的可能；尋找適當地段以提升用途效益和規劃參數（up-zoning）；以及改劃用途（rezoning）的機會等。這是正確方向，透過研究和運用不同規劃及技術手段，可以使市區規劃建議更靈活，為樓宇重建和復修創造新環境、新機遇，增加市場的推動力和參與度。期望市建局這項研究，會為市區重建帶來新動力。
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