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【明報文章】長遠房屋策略督導委員會的報告估計，香港未來10年需要46萬個房屋單位。但房地產商普遍認為，這是不可能達成的目標，這也是港府不管用什麼狠辣的招數，香港房價還是居高不下的主要原因。即使該目標達成了，從2026年到香港回歸50周年，香港還需要興建至少54萬個房屋單位。前後算起來，需要不少於100萬房屋單位。在當前「見縫插針」的政策下，如果中央要實現在「一國兩制」下香港的長期繁榮和穩定，與內地努力奮鬥實現的「中國夢」並駕齊驅，在筆者看來，可能是鏡花水月。用時髦的話說，這是不可能實現的任務。
若不能解決土地供應 香港會失固有優勢
與人一樣，城市也有生老病死。一般城市發展有發展規律，有興有衰，有生有死，這倒不是一個問題。城市與人一樣，都是有生命的，有生命就有壽命，就有生命的結束。一個城市的功能愈齊全、順應能力愈強，生命力愈頑強，壽命也就愈長久，反之亦然。也就是說，一個城市如果具有政治中心、文化中心、經濟中心、科技中心等中心的職能，有廣闊的輻射空間，就可以維持數百年，甚至上千年。但香港的城市功能並不齊備，從上世紀50年代得遇特殊的機遇，迅速發展，到「一國兩制」的50年，也差不多100年，可能也到了逐漸衰敗、壽終正寢的時候。這樣的發展變化，在有數百年資本主義經濟發展的城市是可以見證的，例如美國的底特律。
然而，國家並不想香港衰敗，國家把香港當作「中國夢」的組成部分，即使這部分已經愈來愈小了。「中國夢」少了港、澳、台，的確美中不足，大煞風景了。港澳台如何成為實現「中國夢」的一個環節，這是需要「因島、分島施策」的。可以肯定的是，香港要維持金融、物流、工商業服務、旅遊等產業的地位，發展新的產業，成為聯合國最近提倡的、國家早在3年前倡導的「一帶一路」的重要節點，就不能離開住房和土地。如果不能從供應側解決住房和土地的供應；或者該等供應可以解決，但成本遠遠高於世界鄰近的、相應城市的價格，香港的固有優勢就會失去，就會被具有成本優勢的其他城市所取代。
化廢為利 滿足需要
要解決香港的土地問題，主要是填海造地。但要解決香港的房屋問題，途徑卻較多，見縫插針是一法，但不如開發邊境禁區；開發邊境禁區，則不如填海造地；填海造地，卻不如利用溶洞。利用郊野公園的土地，並非不可以，但目前不宜推行。當前，較為可取的還是利用香港有龐大資源的溶洞。理由是：
一、利用溶洞是化廢為利，如何化小利為大利，應當是香港的目標。根據土木工程拓展署繪製的溶洞總綱圖，全港具有潛力的溶洞發展用地有48個，面積介乎20至200公頃，11個在港島區、6個在九龍區、31個在新界，總面積有4500公頃，其中40%處於郊野公園。即使處在郊野公園的土地暫時不動，在郊野公園以外的溶洞也有2700公頃。香港未來30年的建屋需要用地約1700公頃，不必見縫插針，單靠溶洞，也可以滿足需要。
二、地下溶洞的旅遊開發，在世界上有較長的歷史。但作為人類的建築實施，卻只有數十年。1994年冬季奧運會冰球比賽的場館，就曾在挪威的溶洞舉行，是知名的事例。新加坡的地下彈藥庫置於溶洞，香港也利用溶洞作為海水配水庫、污水處理廠、爆炸品倉庫等。內地不少城市也有地下城市全面發展計劃等。新加坡的溶洞資源遠不如香港，但早在2010年，新加坡就已經制定10年內推動地下城市的發展計劃，以便充分利用土地。香港完全可以在前人研究的基礎上，制定香港的溶洞條例，作為香港土地利用的一個重要環節。
有地上地下雙重開發利益
三、香港溶洞在地面上的使用權雖然未必都是政府的，但不會比新界土地業權更為複雜。而地下的溶洞大部分都是未經開發的，根據香港《基本法》第7條的規定，可以歸類為土地和自然資源，所有權屬於國家，使用權也屬於國家，是港人可以管理、開發、施策的。由於地下有溶洞，將影響高層建築基礎工程的進行。如果沒有與地下的溶洞同步開發，就不可能興建高層住宅建築群，高層建築的基礎是要落實到岩石基礎上的，只有與地下溶洞一起開發，才能發揮最大的經濟效益，發揮地上和地下空間的利用效益。對較小的溶洞，可以就溶洞的上下空間進行開發。對較大的溶洞，既可以對上下空間同步開發，也可以考慮在溶洞之間的地下空間進行開發。
四、一般的土地開發，通常只提供地上的空間開發，以及地下小部分空間作為地下商場、車庫等的開發。但溶洞的開發，如果打通溶洞本身與地面的空間，卻可以從溶洞的底層開發，地面以下的空間可以建設商場、地庫和地下交通，地面以上的部分可以建設商場和住宅群，並預留地面交通、設施以及綠化的用地。如有必要，還可以對溶洞作進一步的開挖。如無此必要，則可以從溶洞的底層建設足以支撐龐大建築群的基礎工程。不管如何開發，都有地上、地下雙重的開發利益。由於採光的原因，溶洞本身不宜作為住宅，但作為住宅及住宅小區的配套設施，應當是沒有問題的。如果採用逆築法施工（具體不在此討論），還可以大大加快施工進度。
香港的溶洞非同尋常
五、香港的地下水位較高。在過去，地下防水工程有不少難題需要解決。但隨着海底隧道和其他大規模地下工程的建設的成功，溶洞的防水建設已經不再成為什麼大問題了。其他垂直和平面交通和其他各種建築設施的建設，例如通風、消防、照明、空調、電梯、給排水、維修保養，也沒有什麼解決不了的問題。但目前世界上對溶洞的開發還處於低水平，只用於地下音樂廳、溜冰場、倉庫、數據中心、變電站、水庫、污水處理廠等單項工程，還沒有全面性的開發。香港的溶洞卻非同尋常，面積200公頃的溶洞，就可能建設為地面、地下小市鎮；面積20公頃的溶洞，就可以建設成為小社區。地下部分即使只作為地面建設的配套措施，就可以在規模上突破世界上對溶洞的開發。由於香港尺土寸金，尤有開發的必要。
早在2012年9月，香港已經展開「岩洞發展長遠策略——可行性研究」。除了制定溶洞條例外，香港還應當根據實際情况，與內地合作，制定相關的開發指引和工程技術規範，對解決香港的房屋建設的老大難問題做出貢獻。這也是符合香港基本法第119條發展房地產業的目標的。
作者是香港工程師、北京大學法學博士
若不能解決土地供應 香港會失固有優勢
與人一樣，城市也有生老病死。一般城市發展有發展規律，有興有衰，有生有死，這倒不是一個問題。城市與人一樣，都是有生命的，有生命就有壽命，就有生命的結束。一個城市的功能愈齊全、順應能力愈強，生命力愈頑強，壽命也就愈長久，反之亦然。也就是說，一個城市如果具有政治中心、文化中心、經濟中心、科技中心等中心的職能，有廣闊的輻射空間，就可以維持數百年，甚至上千年。但香港的城市功能並不齊備，從上世紀50年代得遇特殊的機遇，迅速發展，到「一國兩制」的50年，也差不多100年，可能也到了逐漸衰敗、壽終正寢的時候。這樣的發展變化，在有數百年資本主義經濟發展的城市是可以見證的，例如美國的底特律。
然而，國家並不想香港衰敗，國家把香港當作「中國夢」的組成部分，即使這部分已經愈來愈小了。「中國夢」少了港、澳、台，的確美中不足，大煞風景了。港澳台如何成為實現「中國夢」的一個環節，這是需要「因島、分島施策」的。可以肯定的是，香港要維持金融、物流、工商業服務、旅遊等產業的地位，發展新的產業，成為聯合國最近提倡的、國家早在3年前倡導的「一帶一路」的重要節點，就不能離開住房和土地。如果不能從供應側解決住房和土地的供應；或者該等供應可以解決，但成本遠遠高於世界鄰近的、相應城市的價格，香港的固有優勢就會失去，就會被具有成本優勢的其他城市所取代。
化廢為利 滿足需要
要解決香港的土地問題，主要是填海造地。但要解決香港的房屋問題，途徑卻較多，見縫插針是一法，但不如開發邊境禁區；開發邊境禁區，則不如填海造地；填海造地，卻不如利用溶洞。利用郊野公園的土地，並非不可以，但目前不宜推行。當前，較為可取的還是利用香港有龐大資源的溶洞。理由是：
一、利用溶洞是化廢為利，如何化小利為大利，應當是香港的目標。根據土木工程拓展署繪製的溶洞總綱圖，全港具有潛力的溶洞發展用地有48個，面積介乎20至200公頃，11個在港島區、6個在九龍區、31個在新界，總面積有4500公頃，其中40%處於郊野公園。即使處在郊野公園的土地暫時不動，在郊野公園以外的溶洞也有2700公頃。香港未來30年的建屋需要用地約1700公頃，不必見縫插針，單靠溶洞，也可以滿足需要。
二、地下溶洞的旅遊開發，在世界上有較長的歷史。但作為人類的建築實施，卻只有數十年。1994年冬季奧運會冰球比賽的場館，就曾在挪威的溶洞舉行，是知名的事例。新加坡的地下彈藥庫置於溶洞，香港也利用溶洞作為海水配水庫、污水處理廠、爆炸品倉庫等。內地不少城市也有地下城市全面發展計劃等。新加坡的溶洞資源遠不如香港，但早在2010年，新加坡就已經制定10年內推動地下城市的發展計劃，以便充分利用土地。香港完全可以在前人研究的基礎上，制定香港的溶洞條例，作為香港土地利用的一個重要環節。
有地上地下雙重開發利益
三、香港溶洞在地面上的使用權雖然未必都是政府的，但不會比新界土地業權更為複雜。而地下的溶洞大部分都是未經開發的，根據香港《基本法》第7條的規定，可以歸類為土地和自然資源，所有權屬於國家，使用權也屬於國家，是港人可以管理、開發、施策的。由於地下有溶洞，將影響高層建築基礎工程的進行。如果沒有與地下的溶洞同步開發，就不可能興建高層住宅建築群，高層建築的基礎是要落實到岩石基礎上的，只有與地下溶洞一起開發，才能發揮最大的經濟效益，發揮地上和地下空間的利用效益。對較小的溶洞，可以就溶洞的上下空間進行開發。對較大的溶洞，既可以對上下空間同步開發，也可以考慮在溶洞之間的地下空間進行開發。
四、一般的土地開發，通常只提供地上的空間開發，以及地下小部分空間作為地下商場、車庫等的開發。但溶洞的開發，如果打通溶洞本身與地面的空間，卻可以從溶洞的底層開發，地面以下的空間可以建設商場、地庫和地下交通，地面以上的部分可以建設商場和住宅群，並預留地面交通、設施以及綠化的用地。如有必要，還可以對溶洞作進一步的開挖。如無此必要，則可以從溶洞的底層建設足以支撐龐大建築群的基礎工程。不管如何開發，都有地上、地下雙重的開發利益。由於採光的原因，溶洞本身不宜作為住宅，但作為住宅及住宅小區的配套設施，應當是沒有問題的。如果採用逆築法施工（具體不在此討論），還可以大大加快施工進度。
香港的溶洞非同尋常
五、香港的地下水位較高。在過去，地下防水工程有不少難題需要解決。但隨着海底隧道和其他大規模地下工程的建設的成功，溶洞的防水建設已經不再成為什麼大問題了。其他垂直和平面交通和其他各種建築設施的建設，例如通風、消防、照明、空調、電梯、給排水、維修保養，也沒有什麼解決不了的問題。但目前世界上對溶洞的開發還處於低水平，只用於地下音樂廳、溜冰場、倉庫、數據中心、變電站、水庫、污水處理廠等單項工程，還沒有全面性的開發。香港的溶洞卻非同尋常，面積200公頃的溶洞，就可能建設為地面、地下小市鎮；面積20公頃的溶洞，就可以建設成為小社區。地下部分即使只作為地面建設的配套措施，就可以在規模上突破世界上對溶洞的開發。由於香港尺土寸金，尤有開發的必要。
早在2012年9月，香港已經展開「岩洞發展長遠策略——可行性研究」。除了制定溶洞條例外，香港還應當根據實際情况，與內地合作，制定相關的開發指引和工程技術規範，對解決香港的房屋建設的老大難問題做出貢獻。這也是符合香港基本法第119條發展房地產業的目標的。
作者是香港工程師、北京大學法學博士
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