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【明報社評】政府就樓市「辣招」加辣，抗擊熾熱樓市。數日所見，投資者、特別是境外投資者顯著減少，交投轉趨疏落；今次遏制投資需求的措施，可說初步見效。今年以來樓價持續反彈，與境外資金湧港有一定關係，情况與3年前相似。當時內地資金也是主要推動力，揭示近年本港樓市亢奮，都涉及包括內地的境外因素。有迹象顯示，本港房地產市場已經成為內地各類型投資者的市場，以內地購買力之強大，加上本地的投資和基本住屋需求，現在每年約2萬個私宅單位供應量是否足夠，值得研究。
近月炒家又超活躍
加印花稅遏抑亢奮
今次政府加辣，把住宅印花稅一律提高至物業交易價的15％，首次置業的香港永久居民可獲豁免。原本雙倍印花稅（DSD）按交易價不同，分別徵收1.5％至8.5%不等，「加辣」幅度最高達9倍，俗稱炒家的投資者成本大增，而且顯示政府遏抑樓價的決心，投資者因為風險增加而卻步，亦有發展商全線封盤。過去幾日成交大幅減少，有地產代理形容為另一個冰河期。
根據土地註冊署收到的登記契約每月綜合統計數字，8月及9月份分別有7430宗和8560宗，其中涉及DSD的住宅物業成交量，分別為1715宗及2604宗，佔比達23%及30.4%。另據稅務局最新公布的10月「辣招」稅收數字，買家印花稅（BSD）金額大升1倍至逾10億，升幅為有紀錄以來新高，達330宗，較9月升32%，反映非港人或公司客買豪宅急升；此外，10月DSD金額達23.2億，亦較9月的22.88億元微升1%。這些數字顯示，近月境外投資者十分活躍，對市場起到的攪動作用毋庸置疑。
政府管理投資需求，遏制樓價上升，始自5年前。2010年11月，上屆政府推行額外印花稅（SSD）；2012年10月，梁振英政府「加辣」，推出加強版SSD及買家印花稅（BSD）；2013年2月，政府加推雙倍印花稅（DSD）；計及上周五調高印花稅至15%，本屆政府已經為樓市三度「加辣」。上次重手「加辣」，樓價稍為調整之後，到今年3、4月間開始回升，箇中有利率持續偏低、剛性需求強勁，加上炒家推波助瀾等因素；今次「加辣」，從樓市交易即時急降，可說收效。不過，有意見認為未來一段日子，上述3個因素不會改變，今次「加辣」效果可能較為短暫，市場適應之後或許捲土重來，特別是境外資金左右大局愈益明顯，除非出現金融風暴等不測事態，否則本港樓市泡沫將維持下去。
境外資金主要來自內地，不僅內地炒家覬覦本港樓市，近年中資也來港大展拳腳；去周啟德一幅地皮，由內地發展商以88.37億元高價投得，每方呎樓面地價高達1.35萬元，成為啟德地王。另外，據本報統計地政總署資料，自從2010年政府恢復主動賣地之後，6年來共出售136幅住宅用地，最近3年中資投地比例明顯增加，比如投地金額由首3年僅110億元，佔總額不足一成，到近3年近500億元，佔約四成。這種情况，說明內地由大投資者（發展商）到小投資者（炒家），對本港房地產市場都有高度興趣。
每年供應2萬個單位
無計及境外投資因素
境外資金來港理應歡迎，只是本港樓市細小，目前每年大約供應2萬個私宅單位的指標，是按亞洲金融風暴、SARS襲港等經濟低迷10年期間，每年平均成交量而訂出的供應量。不少意見已經指出，此乃脫離實際需要，遠遠不及上世紀80年代至2000年的供應量。另外，過去本港與內地房地產市場，只有港人到內地買樓，現在則是內地投資者大舉來港掃貨；3、4年前，他們攪動本港樓市的能量，地產商為他們度身訂做的銷售策略，市民已經見識過。現在內地發展商和炒家一齊來港，本港房地產市場將會是怎樣的景况，值得關注。
梁振英政府經過4年努力，扭轉了私宅供應的情况，未來3、4年潛在私樓單位供應約9.3萬個，是2004年以來最高數字；以本港覓地之困難，這些成績值得肯定。不過，平均每年供應不到3萬個單位，是否足夠本地需求，本來已成問題，如今加上內地人士來港置業，變成他們投資或資產配置的一部分，而「內地人士」數量之龐大，只要極小比例來港操作，本港這個細小市場能否承受，已經成為現實問題。可見，行政措施遏制投資需求，只會起到短暫效果，政府須研究並制訂根本應對之策。
■歡迎回應editorial@mingpao.com
近月炒家又超活躍
加印花稅遏抑亢奮
今次政府加辣，把住宅印花稅一律提高至物業交易價的15％，首次置業的香港永久居民可獲豁免。原本雙倍印花稅（DSD）按交易價不同，分別徵收1.5％至8.5%不等，「加辣」幅度最高達9倍，俗稱炒家的投資者成本大增，而且顯示政府遏抑樓價的決心，投資者因為風險增加而卻步，亦有發展商全線封盤。過去幾日成交大幅減少，有地產代理形容為另一個冰河期。
根據土地註冊署收到的登記契約每月綜合統計數字，8月及9月份分別有7430宗和8560宗，其中涉及DSD的住宅物業成交量，分別為1715宗及2604宗，佔比達23%及30.4%。另據稅務局最新公布的10月「辣招」稅收數字，買家印花稅（BSD）金額大升1倍至逾10億，升幅為有紀錄以來新高，達330宗，較9月升32%，反映非港人或公司客買豪宅急升；此外，10月DSD金額達23.2億，亦較9月的22.88億元微升1%。這些數字顯示，近月境外投資者十分活躍，對市場起到的攪動作用毋庸置疑。
政府管理投資需求，遏制樓價上升，始自5年前。2010年11月，上屆政府推行額外印花稅（SSD）；2012年10月，梁振英政府「加辣」，推出加強版SSD及買家印花稅（BSD）；2013年2月，政府加推雙倍印花稅（DSD）；計及上周五調高印花稅至15%，本屆政府已經為樓市三度「加辣」。上次重手「加辣」，樓價稍為調整之後，到今年3、4月間開始回升，箇中有利率持續偏低、剛性需求強勁，加上炒家推波助瀾等因素；今次「加辣」，從樓市交易即時急降，可說收效。不過，有意見認為未來一段日子，上述3個因素不會改變，今次「加辣」效果可能較為短暫，市場適應之後或許捲土重來，特別是境外資金左右大局愈益明顯，除非出現金融風暴等不測事態，否則本港樓市泡沫將維持下去。
境外資金主要來自內地，不僅內地炒家覬覦本港樓市，近年中資也來港大展拳腳；去周啟德一幅地皮，由內地發展商以88.37億元高價投得，每方呎樓面地價高達1.35萬元，成為啟德地王。另外，據本報統計地政總署資料，自從2010年政府恢復主動賣地之後，6年來共出售136幅住宅用地，最近3年中資投地比例明顯增加，比如投地金額由首3年僅110億元，佔總額不足一成，到近3年近500億元，佔約四成。這種情况，說明內地由大投資者（發展商）到小投資者（炒家），對本港房地產市場都有高度興趣。
每年供應2萬個單位
無計及境外投資因素
境外資金來港理應歡迎，只是本港樓市細小，目前每年大約供應2萬個私宅單位的指標，是按亞洲金融風暴、SARS襲港等經濟低迷10年期間，每年平均成交量而訂出的供應量。不少意見已經指出，此乃脫離實際需要，遠遠不及上世紀80年代至2000年的供應量。另外，過去本港與內地房地產市場，只有港人到內地買樓，現在則是內地投資者大舉來港掃貨；3、4年前，他們攪動本港樓市的能量，地產商為他們度身訂做的銷售策略，市民已經見識過。現在內地發展商和炒家一齊來港，本港房地產市場將會是怎樣的景况，值得關注。
梁振英政府經過4年努力，扭轉了私宅供應的情况，未來3、4年潛在私樓單位供應約9.3萬個，是2004年以來最高數字；以本港覓地之困難，這些成績值得肯定。不過，平均每年供應不到3萬個單位，是否足夠本地需求，本來已成問題，如今加上內地人士來港置業，變成他們投資或資產配置的一部分，而「內地人士」數量之龐大，只要極小比例來港操作，本港這個細小市場能否承受，已經成為現實問題。可見，行政措施遏制投資需求，只會起到短暫效果，政府須研究並制訂根本應對之策。
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