【明報社評】國際政經情勢盡多不明確因素，按正常情况，反映在投資市場，理應衝擊資產價格。不過，證諸近期香港股市、樓市齊升，資產價格進一步推高，與經濟基本面背道而馳，特別是二手市場樓價升勢明顯，大有再攀高峰之勢。反觀政府推出的新一批居屋單位，一個月以來只售出約31%，未如想像般搶手。二手市場火熱，居屋滯銷，說明此時此刻選擇置業安居是否恰當，再一次成為部分市民的嚴肅課題。
投資市場脫離基本面
印銀紙催谷資產泡沫
本港樓市，約在去年9月達到高峰，隨後逐步調整；到今年5、6月間，整體樓價視乎地區與質素，下調了10％至15%。不過由今年第三季開始，一些二手屋苑單位售價掉頭回升，發展到近日有傳媒統計，發現全港百大屋苑，其中28個呎價較今年低位回升超過一成，有11個屬所謂「上車」屋苑，個別反彈幅度接近20%。另外，反映二手樓價表現的中原城市領先指數，上周最新報133.41點，較今年3月份低位127.46點，累升約4.7%。
踏入今年第三季，全球經濟、中國經濟都未見好轉，反而是英國「忽然」脫歐，給全球經濟蒙上更多不明朗因素，市場原本預期美國聯儲局在6月再加息，亦已泡湯。本來，投資市場對不明朗因素反應敏感，多會下調，現在投資市場不跌反升，說明已經脫離了基本面，資產價格升跌甚至與基本面背馳；現在全球股市，不少大公司的盈利下跌，而且展望前景不樂觀，但是股價依然上升。這種「掉轉行」的情况，脫離了一般人的認知與了解。
目前投資市場的情况，與各國央行「印銀紙」有關。2008年金融海嘯之後，歐美、日本等主要經濟體都採取極度寬鬆的貨幣政策，中國也曾經推出4萬億人民幣刺激經濟；8年來，全球充斥着游資熱錢，形成了一個又一個資產泡沫，在這樣的基礎上，近期歐盟和日本實施負利率，繼續所謂刺激經濟。即是說，資產泡沫水分未擠出來，還要灌進更多的水，資產價格最終會出現什麼狀態，相信正在主持「印鈔」的歐美或日本央行行長都說不出個所以然。不過，有一點可以肯定的是，設若「印銀紙」就可以挽救經濟，全世界人民就毋須辛勤勞動了。這幾年的瘋狂「印鈔」，最終必將遭到市場反噬，只是時候未到而已。
近期本港樓市反彈，就是舉世熱錢源源不絕的結果。美國去年12月加息之後，隨即按兵不動，因為經濟景况使它需要一再深思；不過，即使聯儲局下月加息，利率上升幅度只會緩慢，在較長時間仍會處於偏低水平。因此，若認為美國加息會使本港樓市大幅調整，看來不會見到立竿見影效果。實際上，除了利率，本港樓市仍然受制於一些基本因素。
居屋滯銷不足為慮
市民謹慎值得肯定
首先是本港樓價之高，早已脫離一般打工仔的承受能力；一個與社會現實脫軌的市場不可能永續下去，到了某一個時間點必然會出現調整。其次是根據政府最新數據，本港未來3、4年的私樓住宅潛在供應將有9.2萬個單位，這是有紀錄以來最高數字，反映樓市供求失衡可以基本解決。綜合言之，在資產泡沫愈吹愈大，全球經濟未見好轉勢頭，樓價處於有史以來高峰，而供應明顯增加情况下，即使渴求置業安居的市民，是否此時此刻接過這支火棒，有必要更深入思考和衡量。
至於新推出的2657個居屋單位和房協的綠怡雅苑1020個單位，一個月以來銷情一般，到昨日前者售出826個（約31%）單位，後者售出230個（約22%），甚至可用滯銷來形容，與申請時的踴躍情况大相逕庭，這或許與市民對樓市的研判有關。居屋滯銷有多方原因，例如居屋與公屋設施相差無幾，對綠表申請人失去吸引力；另外是新一批居屋於去年9月定價，當時樓價處於高峰，隨着樓價調整，居屋所享折扣率只得約八成，若研判樓價持續下調，折扣率更無吸引力。因此，當局需要檢討有關定價時間；公屋與居屋設施如何有區別，吸引綠表申請人購買，形成階梯流轉；是否減少綠表配額、增加白表申請人置業機會等。
居屋滯銷若與申請人對後市研判有關，是健康和值得肯定的遲疑，反映申請人謹慎行事。置業（即使是購買居屋）對市民而言，可能是畢生最大筆投資，多從基本面出發和思考，值得欣賞和鼓勵。居屋存廢，不應受一時銷情左右，居屋為善策並在社會上起到積極功能，早有定論，當局應該檢討如何完善居屋政策，而非輕言廢棄。
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