上海1個月5誕地王 泡沫風險增 浦東地王4倍底價成交

【明報專訊】內地樓市火爆，天價地王頻生，上海市浦東區一幅地皮昨日以88億元（人民幣，下同）成交，刷新今年以來當地賣地總價紀錄，亦是這個月來的第5幅地王。學者批評，地王叢生只會令樓市泡沫風險繼續擴大。


明報記者 陳子凌

位於浦東區這幅面積達14萬平方米的住宅地，昨日吸引了包括萬科（2202）、融創（1918）等23間開發商競投，底價22.81億元，最終由金地以88億元成交，比底價高達2.86倍，刷新今年以來上海土地拍賣的總價紀錄。市場估計，日後售價要超過每平方米6萬元才能保本，該地皮附近樓價，目前只有均價3萬元水平。


日後售樓價要高現價1倍才不蝕

這亦是過去1個月內上海第5幅地王，之前包括新城控股（1030）及合景泰富（1813），已先後斥37億元及47.35億元高價投得地皮（見表），下個月上海還有9幅住宅地拍賣，故隨時再誕生新地王。


「地王」頻現 官媒質疑乏風險防範

除上海外，今年以來全國多個城市都頻頻有新地王出現，據統計，上半年全國50個主要城市成交價超過10億元的地王便多達219幅，造就了地方政府的土地出讓金總額高達1.02萬億元，首次突破萬億水平，更遠超去年同期的6973億元。


賣地之瘋狂，就連官媒新華社早前亦發表評論文章，質疑2016年成為「地王」之年，來勢兇猛，卻在風險防範方面缺少監管信息，加上開發商通過融資舉債、加槓桿等方式製造地王，企圖以樓價上升解套，質疑這些開發商後續償債壓力如何紓解。


學者：政商合謀 誘炒家進場

青島大學經濟學院教授易憲容更認為，地王頻現「都是地方政府與開發商合謀玩的欺騙遊戲」，誘導更多投機炒家進入，以此推高樓價。地方政府不管，因賣地王可令土地財政收入增加，GDP也保住，但愈高的樓價意味買房者要用愈高的槓桿去貸款，將泡沫風險進一步推高。


易憲容認為，當前中央最關注的是三、四線城市消庫存，故即使下半年樓市政策出現調整，恐怕多半是較多針對這些城市，就算一、二線城市有措施，也只會以行政手段打壓，不是透過市場化去消化槓桿，「以過去幾年行政手段打壓樓市的經驗，一是帶來之後報復式反彈的後果，二是市場會以其他方式鑽空子，所以樓價不真正下降，泡沫風險亦不會因此減少」。