【明報專訊】政府最新數據指香港未來3至4年的私人住宅潛在供應達9.2萬個單位，樓巿供求失衡似將解決，但4年以後，甚至更長期的土地及房屋供應是否已高枕無憂？團結香港基金高級研究員曾維謙指出，由於過去一段時間港府已沒有大規模填海或發展新市鎮，料現有已發展土地在未來10年可能所餘無幾，本港社會各界須認清這事實，「土地不足千真萬確，急須解決。」當中，以填海方式發展新市鎮屬增加土地供應的有效方法，而新加坡發展濱海灣（Marina Bay）的成功個案更值得港府借鏡。
明報記者 葉創成
曾維謙指出，該智庫綜合政府及市場數據，由今年至2019年私人住宅每年平均落成量達1.77萬個，較2006至2015年每年平均數的1.1萬個大幅增長60%；有關數據與運房局數據大致相若。惟他認為，值得進一步分析的是，這些供應到底從何而來？4年以後供應能否繼續保持在高位？
靠改劃增供應 難持久
曾維謙指出，1995至2004年間香港已發展土地共增加7800公頃，有關數字在2005至2014年則大幅減少至只有1100公頃。換言之，雖然特首梁振英由2012年7月上任以來，一直把解決房屋問題作為施政重點，惟至少在其任內首兩年半，已發展土地的面積未有重大變化。
曾維謙解釋，政府須成功開發新市鎮或填海造地，才可以大幅增加已發展土地，而有關過程需時數年至15年不等。他表示，除了要求港鐵（0066）加快批地外，現屆政府主要透過更改土地用途，例如將政府、斜坡及工程用地轉為住宅用地．從而增加供應，「背後的信息是，政府手頭上可用的大型熟地已經愈來愈少，要靠改規劃來提供土地。但值得注意的是，以填海或發展新市鎮的方式製造地皮，其地盤面積一般可達15萬方呎，屬大型地皮，但改劃得來的地盤面積就只有幾萬方呎，所以我們叫後者做『牙籤樓』或『插針搵地』。你看今年政府拿出來賣的土地很多都是斜坡地，發展商『開積』難，故有關地皮售價也不高。」
港府於去年底更新《長遠房屋策略》，2016至2025年目標供應46萬個單位，當中私樓單位供應18萬個，即期內每年平均供應為1.8萬個。在2016至2019年料可大致達標，之後6年又怎樣呢？曾維謙指出，根據港府規劃，啟德、東涌及洪水橋等新發展項目期內料陸續落成，當中涉及不少住宅供應，若有關發展計劃能順利如期推進，仍有可能完成政府的供應目標。
發展棕地 賠償問題複雜
惟曾維謙強調，由於10年後政府可作住宅用途的已發展土地可能所餘無幾，故香港社會需要認清事實、凝聚共識，「土地不足千真萬確，急須解決」。社會個別意見認為，可以優先發展棕地——即將現已作為停車場、回收場及貨櫃場等用途的新界農地改作住宅用途，但曾維謙並不認同此一觀點。他解釋，棕地一般由私人持有，並且本身已有用途，若港府發展棕地一般需要作收地賠償及安置，並且進行交通、環境等技術研究，最後還要通過城規會的審批才可發展，故若要把棕地作為土地供應的主要策略，未免過分樂觀：「我覺得棕地可以發展，但不應優先，應要同時填海及發展新市鎮。」
孫九招減填海規模 影響深遠
曾維謙指出，填海造地再發展新市鎮，是有效製造可發展土地的方法。他引述立法會研究部及發展局數據指出，在1985至1989年期間，本港填海面積近700公頃，而在1990至1994及1995至1999年期間填海面積分別近500及600公頃，成為期內土地供應的重要來源，而有關填海工程由拓展署此一獨立部門負責；惟港府於2002年11月推出名為「孫九招」的穩定樓市措施，包括大幅減少將軍澳及東涌的填海面積，並且把拓展署併入土地工程署，令負責規劃填海工程的政府官員近年青黃不接，結果在2010至13年填海面積大幅減少至約10公頃。
籲各界合作 建土地長期儲備
目前港府擬於東涌東部填海，料在2019年推出首批土地供應，新發展區將提供約5萬伙住宅，首批居民最早可在2023年入住；另外，港府已識別多個具發展潛力的填海區（包括龍鼓灘、小蠔灣、欣澳、馬料水以及青衣西南）。惟曾維謙強調，從決定填海到房屋落成，須經歷倒泥頭、沉降、建屋等程序，需時15年，故他建議本港社會各界及早凝聚共識，建立可發展土地的長期儲備，「有些人將土地與房屋供應比喻為麵粉與麵包，我覺得未夠恰當。因為若餐廳今日只焗2000個麵包不夠賣，只要店主購買設備增加人手，數日內增產至1萬個麵包也無問題；但住宅供應不是這樣，目前當局已大幅減少填海造地一段時間，即使今時今日恢復，也要15年後才有住宅供應。」
他又提到，新加坡於2012年落成的濱海灣（Marina Bay）新區，也是填海造地而成，而填海工程更由上世紀80年代已開始，土地落成多年後，至2005年始啟動發展計劃，新加坡政府的遠見及政策延續性值得港府借鏡。
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