人幣貶值 內地客大手購日本豪宅避險 東京23區中古樓價連升4年

【明報專訊】隨着英國脫歐衝擊環球金融市場，日圓再次成為資金避難所的角色；日圓兌美元一度升值至100水平，即使近日回軟至104的水平，但今年至今仍升值逾12%。中原項目部（中國及海外物業）營業董事許大衛表示，短期隨日圓升值及當地樓價飈升，或影響海外客人投資意欲；但日本首相安倍晉三明言考慮出招剌激經濟，相信長遠可吸引更多客人投資。大京香港總經理安岡晃浩強調，即使樓價飈升，海外買家仍有利可圖。


明報記者 溫婉婷

安岡晃浩表示，今年港人投資日本物業的成本較去年上升；與早年比較，現時日圓仍屬「低水」，加上專家普遍認為日圓繼續上升的機會很高，現階段投資者買入日圓資產，可受惠日圓匯率向上，資產價格亦會大幅增長。


另外，英國公投脫歐後，投資者不敢貿然買入高風險產品，致使防守力較高的日圓及金價均節節上升，「成為一個很大的商機」。


現購日圓資產 料長遠升值

他續稱，過往港人在日本投資的物業以低價樓為主，介乎500萬至1000萬日圓（約37萬至74萬港元），買家一般為普通市民，放租平均有8厘回報（不包括手續費）；惟自人民幣貶值後，不少來自中國的專業投資者，透過基金經理或資產經理在日本大手購入貴價樓，平均斥資3000萬至1億日圓（約222萬至740萬港元）購入一整棟樓房，放租回報率達5厘（不包括手續費）。


他又稱，那些專業投資者更會向當地銀行借入六成按揭貸款，以避開匯率變動帶來的虧損，借貸利率由2厘至3厘不等；在負利率政策下，日本市民享受的按揭利率亦降低，剌激當地市民的置業意欲，導致樓價急升。


六成按揭 減匯率波動虧損

在日圓匯價不斷升值的情况下，所產生的匯兌虧損或會影響海外買家於日本物業投資的回報率。但安岡晃浩表示，由於近年日本樓價的升幅十分可觀，海外買家仍有利可圖。


據日本一間不動產情報專門公司Tokyo Kantei的數據顯示，今年4月位於東京23區的中古樓（樓齡超過20年、面積達70平方米），平均樓價已連升4年，按年及按月升幅分別達15.2%及1.5%；同月大阪市的同類型樓房，按年及按月升幅分別高達23.1%及1.6%。若按同時期計算，截至今年4月底止，每百日圓兌7.29港元，按年升幅僅達11.9%，升幅仍遠低於樓價飈升速度。不過，由於近月日圓持續上升，相信兩者升幅差距已有所收窄。


樓價升幅可觀 海外買家仍可獲利

據Tokyo Kantei的數據顯示，都心6區（包括千代田、中央、港區、新宿、文京、澀谷）4年來升幅達38.5%；亦較東京23區的平均價格高出逾36%。因此，他表示，近年投資者亦開始投資附近的區域，包括文京、品川及江東。