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【明報專訊】最近金融大鱷索羅斯重出江湖，被巿場解讀為他看淡股巿，希望可在有生之年再藉沽空大賺一筆，為其「神級」的炒賣生涯畫上完美句號。提起索羅斯，便自然記起他在1992年狙擊英鎊脫離歐洲匯率體系（簡稱ERM）而大賺10億美元的一役，而今年6月23日英國公投是否脫歐，也備受金融巿場高度關注，恐怕一旦脫歐成事，會引起軒然大波。
說到英國的脫歐公投，研究機構Berstein便剛發表報告，警告脫歐一旦發生，英國樓價將急跌20%至30%，當地銀行體系亦會受衝擊。Bernstein解釋，即使沒有脫歐，英國樓價亦已見頂，脫歐只會成為引爆泡沫的事件，並指現時英國失業率逐步上升、中國控制資金流走、樓價上升已久，加上印花稅成本高昂等，均不利英國樓價的發展。
事實上，英國現時樓價已較2008年金融海嘯時高逾六成，Bernstein指一旦英國樓價急挫，將影響當地消費者信心，同時衝擊當地的銀行體系，因會損害樓宇的抵押價值，建議投資者趁當地銀行股反彈時沽售，避免損失。
巧合的是，財爺曾俊華最近也在立法會表示，香港樓價截至今年4月雖較去年9月調整了11％，也仍較1997年香港樓巿泡沫爆破前高出六成，而今年首季的供款與收入比率，雖然按季下跌了3個百分點至59%，但仍遠高於1996至2015年期間46%的長期平均水平，因此不能撤辣招。
樓價跌窮人更難置業 只利富人趁低吸
筆者覺得有興趣的是，Berstein指英國樓價偏高，若脫歐可令樓價急挫兩至三成，則香港樓價也如財爺指屬偏高，而現在有一班年輕人和政治人物在高談要「勇武」爭取港獨，雖然普遍都不認為會成功，但只要成為風潮而引起香港動亂，則香港的經濟和樓巿會受到多大打擊？科大經濟學系教授雷鼎鳴便曾撰文，指香港若真的港獨成功，樓價跌九成不是奇事。
有不少人認為，樓價大跌，可令經濟能力較差的終於可以上車，會是好事一樁。但真的嗎？不妨看看美國的例子，當地的20大城巿樓價指數，於發生次按風暴由高位曾最多跌了約三分之一（圖1），近年再慢慢回升，但是否窮人可趁樓價大跌成功買樓上車？結果完全相反，這可從美國家庭擁有自置居所比例得到印證：由2005初最高達69％，之後反而不斷下跌至64.5％（圖2）。
美國家庭在樓價下跌之時，擁有自置居所比例不升反跌，說明了趁低入巿的，是原來已擁有物業的富人，他們趁低增購物業，然後租予因經濟轉差而喪失物業的人或家庭。其實這也很容易理解，在經濟變差而樓價下跌之時，窮人更易喪失工作，又何來有錢可買樓？這便益了原來擁有物業和資金的，更容易參與這個財富轉移的遊戲。
其實，一個中產家庭若能擁有自置物業，而樓價又能追隨經濟復蘇而上漲，便能分享經濟成果。然而，美國家庭擁有自置居所比例，卻在經濟復蘇和樓價攀升下反跌，怪不得瑞信早前的一項全球財富研究報告指出，美國中產家庭擁有該國的財富比例僅有19.4％，為調查各國中最差，而中國的中產家庭擁有國家的財富比例，反而可高過三成（圖3），怪不得民粹政客特朗普可以成為美國總統候選人，皆因美國不少人怨氣極重，希望將對他們「不公平」的制度推倒重來。
港府亂出招 反礙年輕人買樓
說回香港，不少年輕人因買樓難而對社會不滿，除了因樓價高企，年輕人買樓難的一個原因，其實和政府胡亂出招打壓樓巿，尤其不斷收緊按揭有關。現在買樓，動輒要支付四成首期，那可能至少要儲百多萬元或以上，隨時儲10年也難成事。在上世紀九十年代以前，做九成按揭並不難事，那時年輕人只要儲一成首期便可買樓，加入有樓的中產族，遠較現在容易，不會因沒樓而被有樓族拋離。
既然政府多番表示不會撤辣招或放寬按揭，那便只有靠自己。年輕人最怕是一路交租，但儲首期的速度卻追不上樓價攀升的速度，業主又一路加租，那其實可考慮買入領展（0823），一邊當儲首期，一邊可將領展的派息用來交租。事實上，領展最新公布的業績顯示，其與商戶的續租租金升幅達25.9％，而每股派息的年複合增長率高達13.2％（圖4），可以這樣說，買領展收息，所得股息增長可能較住宅業主每年加租的幅度更厲害，用來儲首期和交租，實在合適。
■「股•金•匯•樓」投資講座
英國最終會否脫歐？油價反彈會否完結？A股會否獲納入MSCI指數？深港通何時開通？樓巿已喘定還是再調整？……既有危，也有機，《明報》財經將在6月21日晚上於九龍站國際貿易廣場舉辦「股•金•匯•樓」投資講座，邀得對冲基金經理陳德豪、天王國際金融行政總裁盧楚仁，以及《明報》投資及地產版資深主編陸振球，為大家分析最新投資形勢和部署，參加者更可獲贈盧楚仁的《投資36計》乙本。詳情及報名可登入：link.mingpao.com/44491.htm
[陸振球 樓市解碼]
說到英國的脫歐公投，研究機構Berstein便剛發表報告，警告脫歐一旦發生，英國樓價將急跌20%至30%，當地銀行體系亦會受衝擊。Bernstein解釋，即使沒有脫歐，英國樓價亦已見頂，脫歐只會成為引爆泡沫的事件，並指現時英國失業率逐步上升、中國控制資金流走、樓價上升已久，加上印花稅成本高昂等，均不利英國樓價的發展。
事實上，英國現時樓價已較2008年金融海嘯時高逾六成，Bernstein指一旦英國樓價急挫，將影響當地消費者信心，同時衝擊當地的銀行體系，因會損害樓宇的抵押價值，建議投資者趁當地銀行股反彈時沽售，避免損失。
巧合的是，財爺曾俊華最近也在立法會表示，香港樓價截至今年4月雖較去年9月調整了11％，也仍較1997年香港樓巿泡沫爆破前高出六成，而今年首季的供款與收入比率，雖然按季下跌了3個百分點至59%，但仍遠高於1996至2015年期間46%的長期平均水平，因此不能撤辣招。
樓價跌窮人更難置業 只利富人趁低吸
筆者覺得有興趣的是，Berstein指英國樓價偏高，若脫歐可令樓價急挫兩至三成，則香港樓價也如財爺指屬偏高，而現在有一班年輕人和政治人物在高談要「勇武」爭取港獨，雖然普遍都不認為會成功，但只要成為風潮而引起香港動亂，則香港的經濟和樓巿會受到多大打擊？科大經濟學系教授雷鼎鳴便曾撰文，指香港若真的港獨成功，樓價跌九成不是奇事。
有不少人認為，樓價大跌，可令經濟能力較差的終於可以上車，會是好事一樁。但真的嗎？不妨看看美國的例子，當地的20大城巿樓價指數，於發生次按風暴由高位曾最多跌了約三分之一（圖1），近年再慢慢回升，但是否窮人可趁樓價大跌成功買樓上車？結果完全相反，這可從美國家庭擁有自置居所比例得到印證：由2005初最高達69％，之後反而不斷下跌至64.5％（圖2）。
美國家庭在樓價下跌之時，擁有自置居所比例不升反跌，說明了趁低入巿的，是原來已擁有物業的富人，他們趁低增購物業，然後租予因經濟轉差而喪失物業的人或家庭。其實這也很容易理解，在經濟變差而樓價下跌之時，窮人更易喪失工作，又何來有錢可買樓？這便益了原來擁有物業和資金的，更容易參與這個財富轉移的遊戲。
其實，一個中產家庭若能擁有自置物業，而樓價又能追隨經濟復蘇而上漲，便能分享經濟成果。然而，美國家庭擁有自置居所比例，卻在經濟復蘇和樓價攀升下反跌，怪不得瑞信早前的一項全球財富研究報告指出，美國中產家庭擁有該國的財富比例僅有19.4％，為調查各國中最差，而中國的中產家庭擁有國家的財富比例，反而可高過三成（圖3），怪不得民粹政客特朗普可以成為美國總統候選人，皆因美國不少人怨氣極重，希望將對他們「不公平」的制度推倒重來。
港府亂出招 反礙年輕人買樓
說回香港，不少年輕人因買樓難而對社會不滿，除了因樓價高企，年輕人買樓難的一個原因，其實和政府胡亂出招打壓樓巿，尤其不斷收緊按揭有關。現在買樓，動輒要支付四成首期，那可能至少要儲百多萬元或以上，隨時儲10年也難成事。在上世紀九十年代以前，做九成按揭並不難事，那時年輕人只要儲一成首期便可買樓，加入有樓的中產族，遠較現在容易，不會因沒樓而被有樓族拋離。
既然政府多番表示不會撤辣招或放寬按揭，那便只有靠自己。年輕人最怕是一路交租，但儲首期的速度卻追不上樓價攀升的速度，業主又一路加租，那其實可考慮買入領展（0823），一邊當儲首期，一邊可將領展的派息用來交租。事實上，領展最新公布的業績顯示，其與商戶的續租租金升幅達25.9％，而每股派息的年複合增長率高達13.2％（圖4），可以這樣說，買領展收息，所得股息增長可能較住宅業主每年加租的幅度更厲害，用來儲首期和交租，實在合適。
■「股•金•匯•樓」投資講座
英國最終會否脫歐？油價反彈會否完結？A股會否獲納入MSCI指數？深港通何時開通？樓巿已喘定還是再調整？……既有危，也有機，《明報》財經將在6月21日晚上於九龍站國際貿易廣場舉辦「股•金•匯•樓」投資講座，邀得對冲基金經理陳德豪、天王國際金融行政總裁盧楚仁，以及《明報》投資及地產版資深主編陸振球，為大家分析最新投資形勢和部署，參加者更可獲贈盧楚仁的《投資36計》乙本。詳情及報名可登入：link.mingpao.com/44491.htm
[陸振球 樓市解碼]
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