【明報專訊】日本政府擬修例容許民宿於住宅區營業，不少投資者把置業開民宿視為投資新機遇。世紀21中華物業董事楊官華表示，在日本辦民宿要處理與鄰舍的關係，加上民宿需要達到一定入住率才能夠收支平衡，建議購買一個單位的投資者直接將單位放租。他表示，即使在數據上，日本整體經濟仍未見很大的起色，但樓價自2013年申奧成功後已回升四成，當地居民的置業意欲亦有所增加，他預計日本樓價從現在至2020年間起碼能夠「再翻一番」。
明報記者 蘇樂恩
最近有海外置業公司推出日本民宿投資計劃，但不少報道亦有提及，如果購買一個公寓單位作民宿經營，需要事先取得整棟住宅的其他業主同意，並有可能遭到投訴而不能繼續營業。楊官華表示，購買單一單位不宜改營民宿，但一些基金以及投資金額較高的人士會選擇買入一整棟或一整層的物業，經裝修後以民宿方式管理營運。他表示，由於整層或整棟的單位較多，加上不會面對被投訴的問題，在經營上較容易獲利。他表示，「如果只是買一個單位，倒不如直接放租回報更好，因為改裝和經營民宿都要成本……一般而言，一年要有六成時間租出才能夠回本。」
樓市復蘇 未來4年料翻一番
近年日本房地產市場亦在20多年來首次呈復蘇趨勢。楊官華表示，「因為經濟泡沫爆破，1990年之後日本樓價就一直下跌……當時值1億日元的物業，到2012年大約只是值2000多萬日元。2013年9月日本申奧成功之後樓價就開始回升，以東京都為例，2013年至現在已平均升了四成。」他表示，日本的宏觀經濟數據仍然很疲弱，但單就房地產市場而言，除了樓價明顯上升外，當地青年亦恢復置業意欲，「多了30幾歲的上班族選擇買樓，主要因為樓價和租金同時上升，當地人除了可以按足九成按揭外，按揭利率亦非常低，所以多了當地人選擇買樓。」
在置業選址方面，日本堪稱不少喜愛旅日港人的「第二個家」，部分房地產公司近年會推介一些較遠離中心地帶的地區樓盤，例如福岡、京都、奈良等，即使不及東京、大阪等地繁華，但仍然為遊客所熟悉。楊官華認為，日本房地產距離高峰價格尚有不少「水位」，但要留意整體人口下降令需求減少，「東京是少數仍然有人口增長的城市，單是去年人口就上升了40萬，大阪的人口則保持平穩」。他表示，目前大阪的物業價格普遍較東京物業低三至四成，但須留意天災風險，「日本坊間有傳言說5、6年後關西會有地震，當地政府已經在和歌山上興建了一些水泥建築，必要時讓當地居民入住……所以大阪附近有很廉宜的溫泉旅館，約200萬港元已有交易，但就要投資者自己衡量風險」。他認為，一些非核心區域的日本城市租務需求較低，投資價值也不高，「例如奈良，我覺得去那裡旅行較（買樓）好」。
東京單身公寓平均回報逾5厘
如果投資者欲購買物業後放租，他建議海外買家首選投資東京。除了因為人口增長令需求持續增加，租金回報方面亦頗為理想，「目前在東京20坪（即約200平方呎）的單身公寓平均回報達5厘至8厘。視乎購買物業樓齡及位置，如果較舊或者位置較偏遠而令物業價格較低，年回報更可達到9厘至10厘。他表示，大阪由於樓價便宜，租務回報或更高，但空置率也值得留意，「東京單身公寓的空置率長期低於1%，大阪則有雙位數字……如果買大阪公寓，基本上要新裝修才能租出，業主可能要先付錢翻新」。
大部分一手物業可做五成按揭
目前東京的新樓供應有限，以世紀21的交易為例，超過八成也是二手物業的成交。楊官華表示，一手物業的好處是大部分能夠做五成的貸款，如果希望賺取物業升值回報，購買一手物業能夠提供一定的資金槓桿效果。如果選擇樓齡較長的「中古樓」或者2000萬日元以下的物業，則需要全數付款，但回報率會較高。
展望未來數年，憧憬日本舉辦奧運將令物業價格進一步上升，楊官華預計，日本物業以現價計算，尚有一倍的增長。即使日本通脹離目標2%仍然有很大的一段距離，但他認為蓬勃的旅遊業是令人對日本前景有希望的其中一個原因，「日本現時每年平均有2000萬旅客，帶動住宿需求及整體收入……你在東京市內不會見到『吉舖』，這並不像香港，當地商舖承租率接近100%」。
（海外置業錦囊——日本篇）
[蘇樂恩 海外置業錦囊]
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