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【明報專訊】17歲投身社會、24歲買第一層樓，創富物業創辦人歐志浩在SARS肆虐香港期間趁低吸納，3年內在師父「白旋風」陳清白啟蒙下，透過「摩貨」（未完成交易已轉售）近百個物業，成功賺取第一桶金，可稱之為「SARS摩王」。面對今年樓價下挫，他認為港島物業「最多跌個位數」（即跌幅少於一成），仍然值得投資，並指投資物業最重要是地段，又提醒買家近年興起的商場劏舖及細價住宅的升值潛力有限，「根據經驗，商場劏舖無咗管理權，九成升唔倒。」
明報記者 蘇樂恩
歐志浩年少時居於鰂魚涌一帶的唐樓，在出身平凡、沒有「父幹」可依靠的家景下，1992年投身地產代理行業。他當時僅中五畢業，對讀書興趣不大，因此成績單也尚未領取就開始其經紀生涯：「可能係我個樣生得比較老成，都無話因為太細個而信唔信我呢個問題出現。」自身努力加上當時樓市暢旺，他數年之間就在任職的物業代理屋之島，從地產顧問擢升至聯席董事。
物業地點最重要 近港鐵有保證
塞翁失馬，焉知非福，經過數年在地產行業的奮鬥，歐志浩在1997年因意外受傷需要辭職休養，當時正值金融風暴。病癒後他重投房地產市場，每天平均打200個電話給客戶；為了節省每天來回公司的時間，更索性住在物業代理公司樓上：「每日兩個鐘嘅交通時間，其實長遠係好浪費，所以我決定搬去公司樓上住。」
既然對交通時間如此敏感，歐志浩置業投資，亦以地理位置為考慮重點：「地產正如佢個名一樣，一定係以地點行先……好似一啲近港鐵站嘅物業會稱之為『死位』，不論租定買都一定有需求。」或許是因為在香港島成長的關係，他一直較鍾情港島物業。
到了SARS期間，歐志浩大手買入多個物業，經過裝修後快速「摩」出，其中兩個大量購入單位的屋苑，就是位於鰂魚涌的南豐新邨及華蘭花園。他憶述，「我當時作為物業代理並不是十分富有，但樓價的確很便宜，最平有一個南豐新邨692方呎的單位只係賣88萬元。銀行按揭七成加保險公司借多兩成之下，只需要畀大約8萬元。我就同師父陳清白每人夾4萬蚊，轉手賣出去就可以賺30%。」他表示，自己的角色猶如「收買佬」，買入較殘舊的單位後，以買入價的8％至10％進行裝修，再把單位轉手賣出，「不過自從政府推出雙辣招之後，摩貨成本大增，進行呢一類投資嘅人，現在已經絕迹。」
雙辣招後炒摩貨絕迹 購舊樓翻新放租
直至大約2007、08年，他開始轉為收購整棟未盡用地積比率的舊樓，特別是一些面臨市建局收購重建的大廈，往往能夠藉收購獲取可觀利潤。但近年隨着戶數較少、地積比率尚有空間發展的舊樓買少見少，收購成本不菲令市建局亦減慢了重建的速度，「你見田生（一家專門做收購舊樓業務的公司，已改名宏輝）呢幾年都少咗好多舖。」歐現時除了繼續自己的豪宅物業代理公司業務，亦會購買一些位於傳統豪宅，例如跑馬地一帶的舊樓，進行簡單翻新後放租，同時等待轉手賣出的好時機，實行財息兼收。他表示，「雖然現有辣招要等3年後才賣樓，先唔使畀稅，但正因為咁，一定要擺3年，到時租金已可以彌補部分買樓翻新嘅成本……橫掂呢啲市區交通方便嘅地段，一定有人租。」
管理權分散 劏場舖愈租愈平
今年樓價一直下跌，尤其是不足300方呎的新樓單位與小商場的劏舖更首當其衝。以往的小型單位是以400多方呎起跳，具有一定實用性及需求，但對於只有百多呎，沒有房間間隔的單位，歐志浩表示，「兩夫婦住都有困難，更何况一家人？即使置業，樓價升幅亦有限。」至於劏場舖，歐指由於管理權分散，不能夠有效地進行整體的規劃，影響整個商場的發展，「通常呢啲商舖會淪為『賤物鬥窮人』，愈租愈平，商場質素都會下降……係對地產唔太熟悉嘅人先會投資。」
[名人樓市論壇]
明報記者 蘇樂恩
歐志浩年少時居於鰂魚涌一帶的唐樓，在出身平凡、沒有「父幹」可依靠的家景下，1992年投身地產代理行業。他當時僅中五畢業，對讀書興趣不大，因此成績單也尚未領取就開始其經紀生涯：「可能係我個樣生得比較老成，都無話因為太細個而信唔信我呢個問題出現。」自身努力加上當時樓市暢旺，他數年之間就在任職的物業代理屋之島，從地產顧問擢升至聯席董事。
物業地點最重要 近港鐵有保證
塞翁失馬，焉知非福，經過數年在地產行業的奮鬥，歐志浩在1997年因意外受傷需要辭職休養，當時正值金融風暴。病癒後他重投房地產市場，每天平均打200個電話給客戶；為了節省每天來回公司的時間，更索性住在物業代理公司樓上：「每日兩個鐘嘅交通時間，其實長遠係好浪費，所以我決定搬去公司樓上住。」
既然對交通時間如此敏感，歐志浩置業投資，亦以地理位置為考慮重點：「地產正如佢個名一樣，一定係以地點行先……好似一啲近港鐵站嘅物業會稱之為『死位』，不論租定買都一定有需求。」或許是因為在香港島成長的關係，他一直較鍾情港島物業。
到了SARS期間，歐志浩大手買入多個物業，經過裝修後快速「摩」出，其中兩個大量購入單位的屋苑，就是位於鰂魚涌的南豐新邨及華蘭花園。他憶述，「我當時作為物業代理並不是十分富有，但樓價的確很便宜，最平有一個南豐新邨692方呎的單位只係賣88萬元。銀行按揭七成加保險公司借多兩成之下，只需要畀大約8萬元。我就同師父陳清白每人夾4萬蚊，轉手賣出去就可以賺30%。」他表示，自己的角色猶如「收買佬」，買入較殘舊的單位後，以買入價的8％至10％進行裝修，再把單位轉手賣出，「不過自從政府推出雙辣招之後，摩貨成本大增，進行呢一類投資嘅人，現在已經絕迹。」
雙辣招後炒摩貨絕迹 購舊樓翻新放租
直至大約2007、08年，他開始轉為收購整棟未盡用地積比率的舊樓，特別是一些面臨市建局收購重建的大廈，往往能夠藉收購獲取可觀利潤。但近年隨着戶數較少、地積比率尚有空間發展的舊樓買少見少，收購成本不菲令市建局亦減慢了重建的速度，「你見田生（一家專門做收購舊樓業務的公司，已改名宏輝）呢幾年都少咗好多舖。」歐現時除了繼續自己的豪宅物業代理公司業務，亦會購買一些位於傳統豪宅，例如跑馬地一帶的舊樓，進行簡單翻新後放租，同時等待轉手賣出的好時機，實行財息兼收。他表示，「雖然現有辣招要等3年後才賣樓，先唔使畀稅，但正因為咁，一定要擺3年，到時租金已可以彌補部分買樓翻新嘅成本……橫掂呢啲市區交通方便嘅地段，一定有人租。」
管理權分散 劏場舖愈租愈平
今年樓價一直下跌，尤其是不足300方呎的新樓單位與小商場的劏舖更首當其衝。以往的小型單位是以400多方呎起跳，具有一定實用性及需求，但對於只有百多呎，沒有房間間隔的單位，歐志浩表示，「兩夫婦住都有困難，更何况一家人？即使置業，樓價升幅亦有限。」至於劏場舖，歐指由於管理權分散，不能夠有效地進行整體的規劃，影響整個商場的發展，「通常呢啲商舖會淪為『賤物鬥窮人』，愈租愈平，商場質素都會下降……係對地產唔太熟悉嘅人先會投資。」
[名人樓市論壇]
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