萬二細單位壓境 樓價勢跌 明年落成量佔整體四成 年新高

【明報專訊】雖然去年4季起，本港經濟、樓市均有下滑迹象，但過去數年本港樓價持續上漲，令不少發展商均銳意推出多個主打迷你單位的新樓盤，以滿足市民上車需要。據差餉物業估價署預測，今明兩年將有近1.2萬伙、實用面積431方呎以下A類單位（只計及私樓．下同）落成，其中今年佔4738伙，數量比去年多1.2倍，明年該類單位落成量更飈升至近7000伙，佔整體私樓落成量近四成，伙數將挑戰1999年後18年新高，而以比例計，更是1986年後的逾30年新高。有業界人士認為，面對經濟下行，細單位樓價年底前有機會下跌8％。


明報記者 林尚民、方可兒

本港2009年經歷金融海嘯後，全港樓價起飛，以最新中原城市領先指數（CCL）報128.48點計，比2009年初的57.52點高出1.23倍，若以去年9月高峰期的146.92點計，更比2009年初高出1.55倍。在樓價急速上升之際，市場對上車的剛性又需求強勁，令發展商改變策略，把單位「劏細」發售，希望吸引上車客入市，因而造就近年迷你戶落成量上升。


據差估署最新公布的《香港物業報告2016》數據預測，今年全港就會有4738伙實用431方呎以下的A類單位落成，比去年的2135伙多出1.2倍，創2003年後新高紀錄（當年A類單位落成量同為4738伙），而佔該年整體落成比例，亦由去年的18.93%增至今年的26.03%，比重為1999年（當年比例為32.64%）後的新高。


不過，最值得留意的是，據差估署推算，至2017年，全港更將會有6979伙A類單位落成，數字為1999年錄得7271伙後的新高紀錄，而明年此類迷你單位的落成量，更佔整體私樓落成量17928伙的38.93%，創下1986年後的逾30年新高，當年細單位落成比例高達50.38%。


代理：細單位增 市場難消化

中原地產住宅部亞太區總裁陳永傑表示，迷你單位落成量持續增多，相信是政府近年推出不少限呎、限量地所致，但由於基層市民受經濟下行壓力最大，故以近期推出的新盤作比較，主打較大面積或港島區豪宅盤銷情仍然理想，相反，部分位於九龍區、主打開放式或一房戶的新盤，銷情相對較弱。


陳認為，明年有近7000伙細單位落成，市場未必有足夠承接力，該類單位的樓價跌幅會較大，他預期年底前樓價會再跌5%，但細單位跌幅有機會達8%左右。


事實上，若比較去年9月樓市高峰期的CCL（大型單位）及CCL（中小型單位），CCL（大型單位）最新報131.77點，比高峰期的148.1點下跌11%，而CCL（中小型單位）最新則報127.87點，比高峰期的146.7點就下跌12.8%之多。


學者料發展商未必割喉減價

中文大學經濟學系副教授莊太量表示，雖然細單位供應增加，而在樓價調整下，細單位承接力明顯不足，令該類單位樓價壓力較大，不過，由於近年新盤發展成本高，除非美國大幅加息增加發展商持貨成本，否則發展商未必會割喉式減價。


[樓巿數據尋真]