樓價高位跌五成合理

【明報專訊】羅家聰在去年8月底的專訪中，料未來兩三年樓價跌幅可達三分一至一半，當時樓價仍處尋頂階段，差餉物業估價署的「香港物業售價指數」於去年8月報305.3，9月進一步升至306.1創歷史新高後始回落，上周五公布3月的數據為270.2，連續6個月下跌，反映本港整體樓價在去年第四季至今年第一季已回落11.7%。


經濟差 置業需求轉弱

因此，羅家聰去年8月底對本港樓市的悲觀看法，可謂洞悉先機，他在是次專訪就此回應說，「這證明我當時無講大話」，並且詳細解釋何以現仍維持當時的預測，料本港樓價可從高位下跌三分一至一半，「本港樓價本來就偏高，目前經濟轉弱令置業需求減少，但供應在可見將來料不斷增加，需求跌供應增，價格自然下跌，這是十分顯淺的經濟學理論」。


重返2010年中水平 仍高海嘯低位五成

他補充，即使樓價從高位跌五成，即「香港物業售價指數」回落至153.05，亦只是重返2010年中水平，但仍然較2008年12月金融海嘯期間的低位104.8高近五成（見圖），並不算偏低。


聯儲局於去年12月開始踏入加息周期收緊銀根，羅家聰相信聯儲局只會加息2至3次，故是次本港樓價下跌原因主要是經濟差及供應增，與加息因素關係不大。但假如美國加息步伐較他預期快，本港樓價更會面對額外沽壓，「聯儲局於2004至2006年共加息17次，聯邦基金利率由1厘加至5.25厘，本港銀行基本上亦跟隨加息，但期內本港樓價仍然上升，因為當時經濟好、供應少。但目前本港經濟差、供應增，若一旦須跟隨美國大幅加息，樓價跌勢料會再加快。」