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【明報專訊】一線城市房地產在經歷了年初漲幅之後，上海、深圳房價第一季度分別按年上漲49％和79％，3月25日兩地政府不約而同為遏制樓市過熱發布樓市新政，上海提高了非本市戶籍居民家庭購房需繳納個稅或社保的年限，調高購買第二套房產的家庭首付比例。深圳亦提高了非深戶口在深購房的最低社保年限，同時提高二套房首付比例至四成。一線城市降溫，加上投資者對股市、債市信心仍然低迷，國內追捧房產的資金由一線延伸至二線城市，根據中國指數研究院數據，3月二線城市成交面積同比增加91.31％，其中廈門房價環比增長11.58％，超過廣州。
明報記者 姚丁鈺
內地流動性寬鬆，資金充裕，但由於投資者風險偏好仍較低，在房地產去庫存的政策背景下，由股票市場撤出的股民紛紛將資金投入到樓市。春節過後，上海、北京領漲一輪之後，資金又逐漸流入二、三、四線城市。經過二線城市的升浪，廈門房價超過廣州，成為二線城市中繼杭州後樓價趕超一線城市的地區，業內人士戲稱廈門為「1.5線城市」。根據中國指數研究院數據，3月廈門每平米均價為2.2萬人民幣，即呎價2400港元。
華泰證券宏觀研究員曾就二線城市房價的泡沫程度建立模型作出評估，研究二線城市的樓市上漲是基本面增長，寬鬆信貸下的價值重估，還是資產輪動後留下的泡沫。他指出，廈門有良好的基本面支撐，樓市泡沫並不顯著，房價未脫離基本面增長和寬鬆信貸的驅動，被視為二線投資洼地的價值重估，具有較好投資潛力。第一太平戴維斯中國研究部主管James MacDonald則表示，現在談論泡沫還為時過早，因廈門島內面積相比其他二線城市較小，土地供應稀缺，可支持廈門樓價持續上漲。
保利高價奪地 提振「島外」樓價
廈門市通常被分為島內和島外，島內包括思明區和湖里區，島外包括海滄區、集美區、同安區以及翔安區，島內是廈門政治與經濟的中心，房價貴過島外一倍還多。然而，島內與島外的住宅房價差距格局受保利以高溢價在島外奪得「地王」影響差距或可拉近。
上週五，保利以1.5倍溢價率競得廈門市同安區地塊，每平米成交價2.6萬元（人民幣．下同），而同安區內3月份住宅成交均價僅為1.5萬元，相比之下，新地王價格已是「麵粉貴過麵包」。James MacDonald稱，過去幾年發展商對買地非常謹慎，各地政府亦有意減少出售地塊，但這個現象最近發生了改變。保利以高溢價競得土地，亦說明發展商看好島外長期發展，島外具有發展城市亞中心的潛力。
海滄集美區三四房有價
投資廈門地產仍應以房價升值為目標，而並非依賴出租回報。明源地產研究院副院長、房企轉型與創新研究專家劉策指出，出租並不是投資廈門樓市的明智選擇，回報率通產僅為一至兩厘，虧本機會大，還應通過樓市漲價賺取差價。對於不同戶型，他指，三房、四房房型相比剛需戶型（即一房戶型）升值空間大，建議投資較大戶型。島內向來是房價穩升的地區，惟新項目較少；其次是島外的海滄區及集美區，近年來這兩區與島內交通得到改善，有新建道路、橋樑，島內到集美區的地鐵亦正在建設，有望拉升該地區房價。除地鐵沿線外，學區房、海景房及山景房亦有較好升值潛力。然而入市還需根據自己的投資年期選擇投資時機。劉策指，入市時機對長期投資者影響較小，因廈門樓市的基本面非常樂觀，計劃購樓3-5年之後轉手的投資者選擇時機較為自由。然而，計劃投資僅一年的投資者則需保持謹慎，現時價格處於高位，已透支了部分需求，預期未來一兩年將在高位調整，因此並非投資的最佳時機。
自3月25日滬深樓市收緊政策以來，部分二線城市亦先後實行措施為樓市降溫，其中包括武漢、青島、蘇州及惠州。目前廈門暫無類似政策，但劉策指，不排除未來有限購可能，但這類政策僅對樓市僅具短期影響，長期來看，仍然將為市場所主導。至於5月1日起即將實行的營改增（由營業稅改征增值稅）政策，劉策認為對個人購房者影響不大，「定價主要與供求有關，樓市好，沒有營改增同樣漲價。營改增允許企業進行進項抵扣，因而對企業購房者則是較大利好。」
明報記者 姚丁鈺
內地流動性寬鬆，資金充裕，但由於投資者風險偏好仍較低，在房地產去庫存的政策背景下，由股票市場撤出的股民紛紛將資金投入到樓市。春節過後，上海、北京領漲一輪之後，資金又逐漸流入二、三、四線城市。經過二線城市的升浪，廈門房價超過廣州，成為二線城市中繼杭州後樓價趕超一線城市的地區，業內人士戲稱廈門為「1.5線城市」。根據中國指數研究院數據，3月廈門每平米均價為2.2萬人民幣，即呎價2400港元。
華泰證券宏觀研究員曾就二線城市房價的泡沫程度建立模型作出評估，研究二線城市的樓市上漲是基本面增長，寬鬆信貸下的價值重估，還是資產輪動後留下的泡沫。他指出，廈門有良好的基本面支撐，樓市泡沫並不顯著，房價未脫離基本面增長和寬鬆信貸的驅動，被視為二線投資洼地的價值重估，具有較好投資潛力。第一太平戴維斯中國研究部主管James MacDonald則表示，現在談論泡沫還為時過早，因廈門島內面積相比其他二線城市較小，土地供應稀缺，可支持廈門樓價持續上漲。
保利高價奪地 提振「島外」樓價
廈門市通常被分為島內和島外，島內包括思明區和湖里區，島外包括海滄區、集美區、同安區以及翔安區，島內是廈門政治與經濟的中心，房價貴過島外一倍還多。然而，島內與島外的住宅房價差距格局受保利以高溢價在島外奪得「地王」影響差距或可拉近。
上週五，保利以1.5倍溢價率競得廈門市同安區地塊，每平米成交價2.6萬元（人民幣．下同），而同安區內3月份住宅成交均價僅為1.5萬元，相比之下，新地王價格已是「麵粉貴過麵包」。James MacDonald稱，過去幾年發展商對買地非常謹慎，各地政府亦有意減少出售地塊，但這個現象最近發生了改變。保利以高溢價競得土地，亦說明發展商看好島外長期發展，島外具有發展城市亞中心的潛力。
海滄集美區三四房有價
投資廈門地產仍應以房價升值為目標，而並非依賴出租回報。明源地產研究院副院長、房企轉型與創新研究專家劉策指出，出租並不是投資廈門樓市的明智選擇，回報率通產僅為一至兩厘，虧本機會大，還應通過樓市漲價賺取差價。對於不同戶型，他指，三房、四房房型相比剛需戶型（即一房戶型）升值空間大，建議投資較大戶型。島內向來是房價穩升的地區，惟新項目較少；其次是島外的海滄區及集美區，近年來這兩區與島內交通得到改善，有新建道路、橋樑，島內到集美區的地鐵亦正在建設，有望拉升該地區房價。除地鐵沿線外，學區房、海景房及山景房亦有較好升值潛力。然而入市還需根據自己的投資年期選擇投資時機。劉策指，入市時機對長期投資者影響較小，因廈門樓市的基本面非常樂觀，計劃購樓3-5年之後轉手的投資者選擇時機較為自由。然而，計劃投資僅一年的投資者則需保持謹慎，現時價格處於高位，已透支了部分需求，預期未來一兩年將在高位調整，因此並非投資的最佳時機。
自3月25日滬深樓市收緊政策以來，部分二線城市亦先後實行措施為樓市降溫，其中包括武漢、青島、蘇州及惠州。目前廈門暫無類似政策，但劉策指，不排除未來有限購可能，但這類政策僅對樓市僅具短期影響，長期來看，仍然將為市場所主導。至於5月1日起即將實行的營改增（由營業稅改征增值稅）政策，劉策認為對個人購房者影響不大，「定價主要與供求有關，樓市好，沒有營改增同樣漲價。營改增允許企業進行進項抵扣，因而對企業購房者則是較大利好。」
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