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【明報專訊】讀者劉先生現年35歲，單身，與家人同住，希望購買價值400萬元之住宅物業，作自住或投資之用，目標50歲退休前供滿。
究竟劉先生這一刻購買400萬元的物業的條件是否充分呢？首先看看初步支出：四成首期（160萬元）、釐印費（9萬元）及代理佣金（4萬元）為主要初步支出，而應急儲備約需30萬元（因要包括供樓支出），所以最少需要203萬元彈藥，遠超資產總額；而若以15年供滿（50歲退休時）為目標，每月供款約需1.6萬元（以現時按揭利率2.15厘計），雖然可負擔供樓開支，但首期資金不足夠，置業計劃暫未成熟，劉先生仍要繼續努力。
簡單起見，筆者在這裏假設了樓價、利率不變，有以下建議：
增值方向：盈餘投資低風險資產
將部分現金（如80萬元）投放至低風險投資項目，如已發展國家政府或半政府債券，估計平均年回報約3厘；另外以目前劉先生現有股票及基金計算，估計平均年回報9厘；每月盈餘則平分兩份，低風險投資項目及基金各投入一半資金；兩年後總資產（現金、股票、債券、基金等）將增至約218萬元，假若樓價不變，買樓彈藥問題就不大了。
延長樓按：減負擔 資金「跑息差」
筆者建議劉先生延長樓按年期至20年，每月供款可減至1.2萬元，一則可減輕負擔及預留加息空間，二則留有資金「跑息差」（即投資回報扣減借貸利息後的淨回報），目標是本利和在13年後超越按揭餘額。
放租物業：增滾存退休儲備
如果劉先生要50歲退休，13年內需累積足夠30年應用的退休金（假設男士平均壽命80歲），由於現時大部分儲備將用於置業首期，日後又要供樓，儲蓄進度將極受影響，折衷方法就是將物業放租（而不是自住），減輕擔子，若以放租賺取3厘回報計算，這物業每月可帶來1萬元的租金收入，大大減輕經濟負擔。
假設劉先生需每月1.2萬元的退休經費，50歲前要累積600萬元的退休金。假如兩年後購得心儀物業，敘做20年樓按，然後放租，他每月仍約有2.6萬元的盈餘，以平均成本法繼續投資（假設平均年回報9%），50歲前可滾存770萬元退休金，減去仍未還清的96萬元樓按，仍有674萬元的淨資產，不計要最早60歲才取得的強積金（50歲時預計有165萬元），還有每月的租金收入，就算選擇不退下來，也大可打「風流工」，不亦樂乎。
但若劉先生將單位留作自住，他每月盈餘即時下降至1.6萬元，50歲前只可滾存475萬元退休金，退休年齡又要延後了。
美聯金融集團高級副總裁 CFPCM
[鄺翠玲 理財信箱]
究竟劉先生這一刻購買400萬元的物業的條件是否充分呢？首先看看初步支出：四成首期（160萬元）、釐印費（9萬元）及代理佣金（4萬元）為主要初步支出，而應急儲備約需30萬元（因要包括供樓支出），所以最少需要203萬元彈藥，遠超資產總額；而若以15年供滿（50歲退休時）為目標，每月供款約需1.6萬元（以現時按揭利率2.15厘計），雖然可負擔供樓開支，但首期資金不足夠，置業計劃暫未成熟，劉先生仍要繼續努力。
簡單起見，筆者在這裏假設了樓價、利率不變，有以下建議：
增值方向：盈餘投資低風險資產
將部分現金（如80萬元）投放至低風險投資項目，如已發展國家政府或半政府債券，估計平均年回報約3厘；另外以目前劉先生現有股票及基金計算，估計平均年回報9厘；每月盈餘則平分兩份，低風險投資項目及基金各投入一半資金；兩年後總資產（現金、股票、債券、基金等）將增至約218萬元，假若樓價不變，買樓彈藥問題就不大了。
延長樓按：減負擔 資金「跑息差」
筆者建議劉先生延長樓按年期至20年，每月供款可減至1.2萬元，一則可減輕負擔及預留加息空間，二則留有資金「跑息差」（即投資回報扣減借貸利息後的淨回報），目標是本利和在13年後超越按揭餘額。
放租物業：增滾存退休儲備
如果劉先生要50歲退休，13年內需累積足夠30年應用的退休金（假設男士平均壽命80歲），由於現時大部分儲備將用於置業首期，日後又要供樓，儲蓄進度將極受影響，折衷方法就是將物業放租（而不是自住），減輕擔子，若以放租賺取3厘回報計算，這物業每月可帶來1萬元的租金收入，大大減輕經濟負擔。
假設劉先生需每月1.2萬元的退休經費，50歲前要累積600萬元的退休金。假如兩年後購得心儀物業，敘做20年樓按，然後放租，他每月仍約有2.6萬元的盈餘，以平均成本法繼續投資（假設平均年回報9%），50歲前可滾存770萬元退休金，減去仍未還清的96萬元樓按，仍有674萬元的淨資產，不計要最早60歲才取得的強積金（50歲時預計有165萬元），還有每月的租金收入，就算選擇不退下來，也大可打「風流工」，不亦樂乎。
但若劉先生將單位留作自住，他每月盈餘即時下降至1.6萬元，50歲前只可滾存475萬元退休金，退休年齡又要延後了。
美聯金融集團高級副總裁 CFPCM
[鄺翠玲 理財信箱]
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