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【明報專訊】買樓自住，又或換樓改善生活，以至租大一點還是租細一點的單位居住，最重要的考慮因素是什麼？自然是自己份工穩唔穩陣，所以失業率的走勢，與樓價未來走向應有密切關係。
事實上，觀察過往數十年的數據，不論香港、中國和美國的樓價，都與失業率的變化有高度關連性（見圖），比方說，1997年亞洲金融風暴爆發前，香港失業率跌至近2％的歷史新低，樓價便在這時見頂，之後香港失業率急升，樓價也不斷受壓，直至2003年SARS後香港失業率高見8.7％然後回落，樓價便也見了谷底而展開十多年的大漲小回格局。到了近年，香港失業率曾低見3.1％，而樓價也在高位徘徊，到了本周公布的香港1至3月失業率升至3.4％，那是否代表香港樓價已確認形成了一個周期大頂？
「黃金七年」勢斷纜
有人會說，去年5月以來連續8次公布的3個月平均失業率都維持在3.3％，今次才升了0.1個百分點，未必有太大意義。但若小心分析，正是先前8次的3個月平均失業率都維持在3.3％，則今年1和2月的單月失業率可能都是3.3％，意味着3月突然升至3.6％，才會將之前3個月平均數拉升了0.1個百分點，最新報3.4%。若真是這樣，那即是說單是3月份的單月失業率，便可能升了0.3個百分點，等同原來的失業率出現了接近一成的升幅（由3.3%升至3.6%），亦即是說，香港的就業市場在農曆新年後急劇惡化！
以往一直對香港的經濟和樓市極為看好的黃金五十創辦人林奮強，最近也對香港經濟和就業前景變得悲觀。林奮強最近撰文指出，「香港的黃金七年（2010至2016年）勢於今年斷纜。而陷香港於長期衰落的有兩大原因：（一）我們打爛『好客之都』的金漆招牌；及（二）凡事政治化，不顧經濟與民生。上周五即爆出大新聞——迪士尼裁員，引發整個周末的連串報道，正為我們上周所預警，因趕客而導致的裁員結業潮及多季衰退，拉開序幕。其實，當95％港人都從事服務業，如果選擇只服務本地客，那麼700萬人未來20年的上流力量便會在今天見頂，因為只有『我服務你、你服務我』這種塘水滾塘魚的經濟，永遠只有數得出這麼多的客人和購買力。」
美失業率跌 增加息壓力
筆者一位對冲基金經理朋友陳德豪也認為，香港樓價過高已是重要的問題，但更重要的是找不到驅動經濟增長的因素。「香港數十年來從製造業、貿易至十多年前通過自由行帶動了服務業，經濟結構逐步成功轉型，當中房地產及金融行業不斷向上，可以理解為三頭馬車成功帶動香港的繁盛發展，現在這三頭馬車正遇到重大的挑戰。受港元高企及中港市民爭拗，國內訪港旅客數量急速下滑，零售市場大受打擊，對商舖需求減少，前期過高的租金當然站不住腳，一線舖租金及售價急跌，加上中國及全球的經濟增長有隱憂，樓價已開始下挫，而除了中環、金鐘的甲級辦公室的租金穩中帶升外，全港各種物業價值也是向下趨勢。」
當然，仍有人會認為，由於香港仍在低息環境，資金充裕的還可能會買樓，但如失了業，則一定抗拒加租，甚至要求減租，那香港失業率上升，至少會不利香港住宅的租務市場，而縱使樓價短期不會大跌，但若因經濟差令租金受壓，那住宅物業的租金回報率便會被扯低，最後也會不利於買樓收租。
相對香港3個月平均失業率由2014年初的3.1％升至最新的3.4％（如上述單月計可能已升至3.6％），美國早前公布的最新失業率，卻跌至金融海嘯後低位4.9％至5％，而本周四公布的新申領失業救濟人數，更按周急跌6000至24.7萬，乃為42年來最低水平。大家不要以為，美國失業情况改善只是有利當地的樓價，而忽略了若當美國失業率再跌，則可能會增加美國加息的壓力，而在聯繫匯率下，美國若加息，港息也會有上調壓力。若港息向上而香港失業率也上調，則香港的經濟和樓價便會受到雙重壓力。
新盤貨尾連升3季
近一年多來，發展商積極賣樓，令二手樓客源被搶，但漸漸地，新盤銷情也轉慢，令到貨尾單位不斷增加，遲早會添加發展商減價的壓力。根據中原地產統計，新盤貨尾數字連升3個季度，達8188個單位，兼創27個季度新高。中原指出，這反映過去半年樓市調整，新盤銷售遇到阻力，推高貨尾數字，預期下季貨尾數字將會上升到1萬個左右水平。
若按地區劃分，現在新界區新盤貨尾有3846個，其中元朗最多，有1254個單位；其次是屯門，794個；馬鞍山第三，689個。至於九龍區新盤貨尾有2840個，長沙灣有852個，而中原預期下季度，何文田貨尾量將會大增。港島區新盤貨尾則有1502個，當中半山區有465個。由此推論，似乎新界新盤將要面對較大的減價壓力。
明報記者 陸振球
[樓市解碼]
事實上，觀察過往數十年的數據，不論香港、中國和美國的樓價，都與失業率的變化有高度關連性（見圖），比方說，1997年亞洲金融風暴爆發前，香港失業率跌至近2％的歷史新低，樓價便在這時見頂，之後香港失業率急升，樓價也不斷受壓，直至2003年SARS後香港失業率高見8.7％然後回落，樓價便也見了谷底而展開十多年的大漲小回格局。到了近年，香港失業率曾低見3.1％，而樓價也在高位徘徊，到了本周公布的香港1至3月失業率升至3.4％，那是否代表香港樓價已確認形成了一個周期大頂？
「黃金七年」勢斷纜
有人會說，去年5月以來連續8次公布的3個月平均失業率都維持在3.3％，今次才升了0.1個百分點，未必有太大意義。但若小心分析，正是先前8次的3個月平均失業率都維持在3.3％，則今年1和2月的單月失業率可能都是3.3％，意味着3月突然升至3.6％，才會將之前3個月平均數拉升了0.1個百分點，最新報3.4%。若真是這樣，那即是說單是3月份的單月失業率，便可能升了0.3個百分點，等同原來的失業率出現了接近一成的升幅（由3.3%升至3.6%），亦即是說，香港的就業市場在農曆新年後急劇惡化！
以往一直對香港的經濟和樓市極為看好的黃金五十創辦人林奮強，最近也對香港經濟和就業前景變得悲觀。林奮強最近撰文指出，「香港的黃金七年（2010至2016年）勢於今年斷纜。而陷香港於長期衰落的有兩大原因：（一）我們打爛『好客之都』的金漆招牌；及（二）凡事政治化，不顧經濟與民生。上周五即爆出大新聞——迪士尼裁員，引發整個周末的連串報道，正為我們上周所預警，因趕客而導致的裁員結業潮及多季衰退，拉開序幕。其實，當95％港人都從事服務業，如果選擇只服務本地客，那麼700萬人未來20年的上流力量便會在今天見頂，因為只有『我服務你、你服務我』這種塘水滾塘魚的經濟，永遠只有數得出這麼多的客人和購買力。」
美失業率跌 增加息壓力
筆者一位對冲基金經理朋友陳德豪也認為，香港樓價過高已是重要的問題，但更重要的是找不到驅動經濟增長的因素。「香港數十年來從製造業、貿易至十多年前通過自由行帶動了服務業，經濟結構逐步成功轉型，當中房地產及金融行業不斷向上，可以理解為三頭馬車成功帶動香港的繁盛發展，現在這三頭馬車正遇到重大的挑戰。受港元高企及中港市民爭拗，國內訪港旅客數量急速下滑，零售市場大受打擊，對商舖需求減少，前期過高的租金當然站不住腳，一線舖租金及售價急跌，加上中國及全球的經濟增長有隱憂，樓價已開始下挫，而除了中環、金鐘的甲級辦公室的租金穩中帶升外，全港各種物業價值也是向下趨勢。」
當然，仍有人會認為，由於香港仍在低息環境，資金充裕的還可能會買樓，但如失了業，則一定抗拒加租，甚至要求減租，那香港失業率上升，至少會不利香港住宅的租務市場，而縱使樓價短期不會大跌，但若因經濟差令租金受壓，那住宅物業的租金回報率便會被扯低，最後也會不利於買樓收租。
相對香港3個月平均失業率由2014年初的3.1％升至最新的3.4％（如上述單月計可能已升至3.6％），美國早前公布的最新失業率，卻跌至金融海嘯後低位4.9％至5％，而本周四公布的新申領失業救濟人數，更按周急跌6000至24.7萬，乃為42年來最低水平。大家不要以為，美國失業情况改善只是有利當地的樓價，而忽略了若當美國失業率再跌，則可能會增加美國加息的壓力，而在聯繫匯率下，美國若加息，港息也會有上調壓力。若港息向上而香港失業率也上調，則香港的經濟和樓價便會受到雙重壓力。
新盤貨尾連升3季
近一年多來，發展商積極賣樓，令二手樓客源被搶，但漸漸地，新盤銷情也轉慢，令到貨尾單位不斷增加，遲早會添加發展商減價的壓力。根據中原地產統計，新盤貨尾數字連升3個季度，達8188個單位，兼創27個季度新高。中原指出，這反映過去半年樓市調整，新盤銷售遇到阻力，推高貨尾數字，預期下季貨尾數字將會上升到1萬個左右水平。
若按地區劃分，現在新界區新盤貨尾有3846個，其中元朗最多，有1254個單位；其次是屯門，794個；馬鞍山第三，689個。至於九龍區新盤貨尾有2840個，長沙灣有852個，而中原預期下季度，何文田貨尾量將會大增。港島區新盤貨尾則有1502個，當中半山區有465個。由此推論，似乎新界新盤將要面對較大的減價壓力。
明報記者 陸振球
[樓市解碼]
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