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【明報專訊】過往，本港富商在公眾面前，絕少唱淡樓市及經濟。猶記得在2001至2003年樓市差到不可能再差的日子，多名地產建設商會核心成員，每次會見傳媒談及樓市，都會齊心唱好樓市，並例牌預測未來一年樓價將穩步上升10%。賣花的，哪會說自己賣的花是臭的呢？心水清的讀者，對上述白色謊言只會一笑置之。
去年中，這個「賣花讚花香」的優良傳統，率先被向來敢言的恒隆集團（0010）主席陳啟宗所打破，然後是長和（0001）主席李嘉誠在年初員工春茗及業績發布會先後發表極度審慎的言論，恒地（0012）主席李兆基最近更大膽預測，樓市還有15%的潛在跌幅。
老實說，在市道好的時候，即使有心人是如何唱淡，樓市還是依然會繼續升；反之，在市淡之時，即使有心人費盡唇舌唱好（如2001至2003年的地產建設商會代表），還是阻止不了市况向下走。就如2010至2015年上半年的樓市，即使唱淡的人（當中最戮力的，應數特區政府多名財金高官）愈來愈多，在供應不足及利率長期低企兩大利好因素支持下，樓市還是繼續上升。
發展商不怕樓價跌 最怕成交低迷
大概是因為發展商心知樓市在目前水平難以托得住，不如把心一橫合力唱淡，希望樓市回落後，他們可以用更低價向政府補地價。物業發展有如工廠流水作業，發展商最怕的並不是樓市回落，而是成交低迷買賣兩閒，令他們積壓的存貨無法套現。
做生意最關鍵是企業的現金流，無論是貴買貴賣，還是平買平賣，其實都沒有問題，但是如果積壓的存貨賣不出去，單是捱貴息及員工基本薪酬開支，都足以拖垮一家企業。
由於這批富商在本港樓市擁有很大的影響力，四大地產家族已佔去整個新樓供應市場過半，當中已有兩人公然睇淡。未來一年半載，樓市將加速向下，好讓財力雄厚的地產商，能於樓市低潮時低價填補土地儲備。
四大地產商 兩人公然看淡
恒隆近年主力發展大陸商業物業，在本港住宅市場的市場佔有率有限。然而，由於集團向來惜貨如金，其於本港樓市買賣的動向依然具指標作用。例如一年多前集團大舉出售九龍站君臨天下貨尾，事後回看時間掌握得恰到好處。上周恒隆突然以較去年售價低18%的價錢，推出落成逾10年的奧運站浪澄灣貨尾，可能是預期市場未必有足夠購買力消化，今次推盤沒有當年推售君臨天下貨尾那麼爽手，672個貨尾單位只推36伙。
恒隆不單看淡本港樓市，亦看淡國內零售物業前景；然而，過去十幾年恒隆一直貫徹其減持香港增持大陸的策略。恒隆自1990年代初至今，在本港樓市的多次起伏，均異常得心應手；大陸目前零售物業市場的淡風，很可能是集團近20年來發展最大的挑戰。究竟向來自信心爆棚的陳啟宗，將如何應對這次零售市場的衝擊？
與其他負重債的內房企業不同，恒隆一向財政紀律嚴明，截至去年低止總負債只佔總資產28%。或者今次中國經濟的低潮，將成為集團再次轉危為機的大好機會。
Vincent@vlasset.com
以立投資董事總經理
[林少陽 細味．投資]
去年中，這個「賣花讚花香」的優良傳統，率先被向來敢言的恒隆集團（0010）主席陳啟宗所打破，然後是長和（0001）主席李嘉誠在年初員工春茗及業績發布會先後發表極度審慎的言論，恒地（0012）主席李兆基最近更大膽預測，樓市還有15%的潛在跌幅。
老實說，在市道好的時候，即使有心人是如何唱淡，樓市還是依然會繼續升；反之，在市淡之時，即使有心人費盡唇舌唱好（如2001至2003年的地產建設商會代表），還是阻止不了市况向下走。就如2010至2015年上半年的樓市，即使唱淡的人（當中最戮力的，應數特區政府多名財金高官）愈來愈多，在供應不足及利率長期低企兩大利好因素支持下，樓市還是繼續上升。
發展商不怕樓價跌 最怕成交低迷
大概是因為發展商心知樓市在目前水平難以托得住，不如把心一橫合力唱淡，希望樓市回落後，他們可以用更低價向政府補地價。物業發展有如工廠流水作業，發展商最怕的並不是樓市回落，而是成交低迷買賣兩閒，令他們積壓的存貨無法套現。
做生意最關鍵是企業的現金流，無論是貴買貴賣，還是平買平賣，其實都沒有問題，但是如果積壓的存貨賣不出去，單是捱貴息及員工基本薪酬開支，都足以拖垮一家企業。
由於這批富商在本港樓市擁有很大的影響力，四大地產家族已佔去整個新樓供應市場過半，當中已有兩人公然睇淡。未來一年半載，樓市將加速向下，好讓財力雄厚的地產商，能於樓市低潮時低價填補土地儲備。
四大地產商 兩人公然看淡
恒隆近年主力發展大陸商業物業，在本港住宅市場的市場佔有率有限。然而，由於集團向來惜貨如金，其於本港樓市買賣的動向依然具指標作用。例如一年多前集團大舉出售九龍站君臨天下貨尾，事後回看時間掌握得恰到好處。上周恒隆突然以較去年售價低18%的價錢，推出落成逾10年的奧運站浪澄灣貨尾，可能是預期市場未必有足夠購買力消化，今次推盤沒有當年推售君臨天下貨尾那麼爽手，672個貨尾單位只推36伙。
恒隆不單看淡本港樓市，亦看淡國內零售物業前景；然而，過去十幾年恒隆一直貫徹其減持香港增持大陸的策略。恒隆自1990年代初至今，在本港樓市的多次起伏，均異常得心應手；大陸目前零售物業市場的淡風，很可能是集團近20年來發展最大的挑戰。究竟向來自信心爆棚的陳啟宗，將如何應對這次零售市場的衝擊？
與其他負重債的內房企業不同，恒隆一向財政紀律嚴明，截至去年低止總負債只佔總資產28%。或者今次中國經濟的低潮，將成為集團再次轉危為機的大好機會。
Vincent@vlasset.com
以立投資董事總經理
[林少陽 細味．投資]
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