測量師學會前會長陳旭明：建立資訊網 助樓市健康發展

【明報專訊】香港測量師學會前會長陳旭明，早於2006至2007年度任內已推動本港住宅統一以實用面積計價，有關建議於3年前獲政府採納成為法例至今，在社會上大致獲好評，是專業人士參與制訂社會政策的成功例子。珠玉在前，他建議政府撥款予測量師學會成立樓市綜合資訊網站，提供更多有用資訊予置業者參考，並有助市場健康發展。另外，他認為本港長遠應研究是否將建築及測量條例與內地標準接軌。


明報記者 葉創成

由2013年4月29日起在本港全面實施的《一手住宅物業銷售條例》（下稱《條例》）規定，未落成和已落成的一手住宅物業的售樓說明書、價單和廣告中，只可採用實用面積表達該等物業的面積及每平方呎或平方米的售價。雖然《條例》並不涵蓋二手物業，惟由於《條例》實施後出售的一手住宅物業，只會有實用面積，不會有建築面積；當這些物業其後在二手市場轉售時，亦不會有建築面積。所以，過去3年二手住宅物業市場上只有實用面積而沒有建築面積的住宅物業的數量及比例，正在日漸增加，可以說，以實用面積計價已成為主流。


在《條例》實施前，本港住宅物業普遍以建築面積計價，則除了實用面積外，尚包括窗台面積以及該單位攤分的公用面積。不過，由於並非每個單位都設有窗台，而某一屋苑是否設有會所令其單位所攤分的公用面積亦有很大差異，故以建築面積計價令不少市場參與者感到混淆，認為難以在同一基礎上比較住宅物業的面積及價格；《條例》可謂針對有關問題對症下藥。


倡實呎計價 專業人士成功推動政策

測量師學會前會長陳旭明早於10年前已提出上述建議，經過7年的醞釀期及3年實施期，終於由意念轉化為政策，並且取得成果，他接受專訪時對此表示欣慰，「現時市民普遍接受以實用面積計價，基本上很少人再講建築面積；而實用面積的定義亦逐步完善。」


陳旭明指出，所謂實用面積，其實亦有不同計算方法，例如本港計算包括單位外牆的外籠面積，而加拿大則只計算不包括外牆的內籠面積，而個別地區更會列出扣除廚房及廁所後的可鋪地氈面積（Carpet Area）作為參考 。他解釋，本港採用外籠面積計算實用面積有其原因，「根據香港的建築條例，住宅面積以外籠面積計算，假如賣樓條例的實用面積卻以內籠面積計算，發展商很自然會縮減外牆厚度；具體做法是不再以鋼根石屎，而改用鋼架加防火板起樓，因為兩者都屬建築物條例容許的，也可用來興建數十層高的樓宇。但本港屬亞熱帶天氣，酸雨較多，海風亦較潮濕，以鋼架加防火板建成的樓宇耐用程度較低。考慮有關情况後，我們當時建議港府以外籠面積來計算實用面積，結果意見亦被接納。」


公開入伙維修公契等資料 增透明度

據陳旭明介紹，上述只屬實用面積如何計算的例子之一，在政府於2013年4月《條例》實施前，測量師學會及建築師學會就此提供詳細方案供政府參考，並且基本上獲採納，法案亦順利通過立法會，他認為此舉是專業人士組織參與制訂政策的成功例子：「測量師學會的會員包括來自政府、發展商及代理，可謂集思廣益，結果該法案在立法會沒有爭拗便獲通過，推出後亦獲大部分市民接受。因為大家想到的問題，我們早已想通想透，過程中有何困難、如何取捨，可以很清楚向外界解釋。」


研建築測量條例接軌內地

向前望的話，對於港府如何進一步優化本港樓市政策，陳旭明有兩點建議。首先，買樓對大部分人來說屬一生人最大投資，惟目前樓市資訊透明度不高，例如置業者並不容易找到個別屋苑入伙日期、維修歷史、管理費用及大廈公契特殊安排等資料，故他建議政府可撥款予測量師學會成立相關樓市資訊網頁，「我們會發問卷予全港各大屋苑的業主立案法團，若不獲回覆便再以專業知識蒐集資料，所費無幾，日積月累資料庫就會齊全。這樣的話，置業人士日後除了呎價外，亦有其他資料可供參考，這有助樓市健康發展，對社會來說亦是功德。」另外，他指出，本港建築及測量條例由過去多年至今採用英國標準，惟兩地的地質結構及居民生活習慣差異頗大，故他認為本港可以研究是否逐步採用內地標準的建築及測量條例，再根據本港實際情况優化。


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