楊書健﹕台灣房託仍在育成期

【明報專訊】上周在台灣公幹，一方面是定期拜訪客戶，另一方面是推廣新書。因應推廣新書，我在輔仁大學及台北大學舉行了講座。這一代的台灣大學生，跟香港大學生一樣，學會了獨立思考，在課堂之中，問了不少好問題。這跟10年前，學生只是聽，有疑問亦不發問，完全是兩件事。這類客席授課，雖說主旨是向學生講解房託的基本，但是學生的問題亦常常會引發思考，有時候反而在授課過程中受到啟發。


房託的基本形態是擁有收租物業為主的信託。法例規定房託每年需將淨收入以股息形式派發，以換取政府給予房託的稅務優惠。一般而言，房託的管理者分為兩種：一種是獨立於房託之外的管理公司，而另一種是房託直接任命的管理團隊。縱觀國外發展，主要的房託巿場都逐漸從前一種形態過渡到後一種，令管理團隊跟股東的利益一致，亦增加管理的自由度。如在香港，領展（0823）的管理團隊就是直接由領展任命，制定及執行策略的速度都較同行為高。


信託人可駁回決策 少作收購

其實以上論述，還遺留了信託人的地位。因為房託的法律形式是信託，所以都需要信託人代表股東去持有資產。在大部分的國家及地區，信託人的權力是被動的。當管理人做了投資決策，信託人只需透過現有機制，審視決策是否依照程序。如果管理人是依照程序，信託人沒有權力，也沒有責任去更改該決策。故此在大部分的國家地區，信託人在房託管理中，角色透明。


但是在台灣，信託人的權力卻較大，可以駁回管理者的投資決策。這個決策權，原意是提供制衡，令管理者的投資決策更為透明和審慎。但是一旦權力分配失衡，卻會造成議而不決之實，反而令一眾台灣房託發展緩慢，多年來絕少收購。相反，其他地區的優質房託，都會不斷透過收購新資產、發展新計劃，以及賣出較弱資產，更新投資組合，提升其整體價值。我們的長期調查顯示，房託的股息平均每年上升9％，改善投資組合就佔了約一半的增長。故此，長期缺乏收購，反而減低長期持股的好處，對股東並非有利。


另外，台灣的房地產巿場近10年都處於上升軌，租金回報率長期偏低，加上房託巿場發展不算順暢，亦令部分房託長期處於弱勢，價格相對資產淨值有所折讓。台灣房託最盛行之時一共有9隻房託，到後來卻只剩下4隻；另外5隻都被私有化了。當房託的股價廉宜，將之私有化，然後將資產出售套現，能令股東即時受惠。


專項房地產成形後 將有下波發展

在成熟巿場，私有化是資本操作的一部分，乃屬正常機制。所以筆者對私有化，一般是樂觀其成。在台灣房託的情况，則可能要靜待巿况轉變。到了房地產巿場回軟、商用房地產的供應增加、或者不同類型的商用房地產逐漸成形，催生了較為專業的單項房地產業者，例如物流地產或數據中心的專家後，房託吸納房地產的能力將超越私人巿場，房託才會有下一波的發展。


安泓投資總監

[楊書健 泓觀亞太]