【明報專訊】內地兩會前夕整體氣氛怪異，政治氣氛異常低壓，大力打壓不同言論，甚至封了好幾個網上輿論界大佬的微博，還上綱上線，動輒批為反黨……可經濟政策倒是非常寬鬆，如上星期文章中說的探取大水漫灌，異常寬鬆的金融政策，房地產這個「一號夜壺」又被拿出來成為法寶，寄予厚望，成為撬動投資增長和轉移槓桿的靈丹妙藥。
能不能成功？誰知道，看着上海深圳樓市的爆炸行情，兩個月已經漲了20%，買樓像買菜還得託人，其他大城市也蠢蠢欲動……可龍淵子看着確不太舒服，現在上海深圳的樓價已經接近香港，戶型又大，動輒兩房也要1000萬元，很大一筆錢吧！人造牛市咱們又不是沒見過，政府的刻意推動加上中國人的羊群無腦效應，人造牛市的瘋狂和脆弱去年大家應該領略到了。
百姓中央加槓桿 企業地方減槓桿
這次事實上也是人造牛市，相同的是政府想法很簡單：
（1）反正就是在現有的國際國內大環境下，寧願選擇惡性通脹也不要惡性通縮，所有就是瘋狂印錢，錢這麼多，總要有個蓄水池，要麼股市債市，要麼樓市，必須幾萬億一年的當量。
（2）槓桿轉移，現在中國地方政府和整體企業槓桿太高，可個人槓桿率才35％，遠低於世界平均水平，所以唯一辦法老百姓和中央政府加槓桿，企業和地方政府降槓桿，說得難聽點，就是一定要逼老百姓用錢，要麼買股票債券，要麼買房子，錢轉到政府或企業手裏再分配。而且狂印錢，錢貶值了，地方政府和企業的龐大債務也會實際下降。
（3）人民幣對外穩步貶值，大概每季度1％到1.5%，一年下來5％到6%，對內瘋狂貶值，做到槓桿轉移，同時接近限制資本外流，讓肉爛在鍋裏。
中央調控樓市比股市有把握
比起股市，中國政府對樓市的調控經驗還是比較有把握的，而且外在因素也沒股市那麼複雜，關鍵幾方如銀行、地產商、老百姓……都是政府所能掌握的，不同於股市，還涉及外資買方賣方，還涉及外國政府監管部門，還跟人民幣匯率緊密聯繫，相對樓市就簡單多了。所以很難說這次的人造牛市就一定失敗。
這次地產人造牛市的下場會怎樣，龍淵子很難判斷，老實說太複雜，這不是光中國的事，如果外圍經濟崩了，油價崩了，中國經濟自然也是在劫難逃，到時樓市自然也危危乎。而且美國人會不搞鬼嗎？可是相對股市，中國政府對樓市控制還是更得心應手。現在上海深圳的樓價已經上天，其他幾個大城市也蠢蠢欲動，可這前十大城市的樓市好壞並沒指標作用。重要的指標有三點：
（1）小的二線城市和部分三線城市的樓市能不能跟着回暖，因為這部分才是變量，如果這部分能成功回暖，血液循環回復健康，則中國房地產有可能實現局部軟着陸；
（2）開工和投資能不能跟上，政府除了想轉移槓桿，房地產這無敵夜壺的功能還在於GDP，只有市場真比較普及回暖了，發展商才會加大買地，開工和投資，這樣政府的GDP才有戲；
（3）政府不能過度推新地，要不然這去庫存就變成了加庫存，到時爆起來就無敵了，所以價格的漲倒無所謂，一線的價格上升嚴格上已跟老百姓無關，反正政府也破罐子破摔了，二三線城市的樓價真能漲，尤其是大漲也不容易，可又要地產商加大開工投資，可新地供應又不能過多，這是最難，也是關鍵。
倘失敗 破壞力將是核彈級
當然失敗機會也不小，比如熱量沒法傳導到中小城市，頭十大城市樓價狂飈，其他城市不甚了了，那就是一個更大泡沫，政府的目的也完全失敗。最慘的結果是市場回暖了，包括一些二三線城市，發展商又變得瘋狂，狂買地開工投資，老百姓在政府引誘下，在房貸寬鬆催化下，在中國人羊群效應帶動下，狂買樓，透支需求，然後政府無良的大量推出土地，導致未來供應再進一步放大，去庫存變加庫存。到時如果環球經濟一出事，中國經濟跟着，需求下來，供應放大，則中國房地產必崩！這將是核彈，中國經濟最少重挫5年到7年，甚至10年。不是危言聳聽，中國房地產現有當量規模200萬億元，試想想跌個三成就是財富蒸發60萬億元，中國外匯儲備多少，3萬多億美元，換成人民幣才20萬億元。中國一年GDP總量也就68萬億元。不是核彈是什麼？如果出事，全球倒霉，香港、台灣、韓國、東南亞、澳洲、巴西等也一起拜拜！
上半年炒內房股風險應該很低，反正無論成功或失敗總得一段時間吧！在這樣的政策金融支持下，加上中國人的羊群效應，發展商的好日子來了，咱們也搭搭順風車，當然記得要下車。投資者可以考慮中海外（0688）、華潤地產（1109）、融創（1918）、綠城（3900）等。
[龍淵子 清源茶舍]
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