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【明報專訊】2016年僅兩個月，但樓市卻高潮迭起。
國家統計局數據顯示1月京滬深三地房價按年大漲（見表）；2月最後幾天，上海各區縣房地產交易所人滿為患；中介掛牌價日長夜大，好幾位朋友都哭訴遭遇賣家「撻訂」。即便是中央連續「降準降稅降首付」，也無法打消疑惑︰哪來那麼多有錢人，買房好像買菜？直到地產經紀公司「鏈家」遭上海有關部門調查的新聞被爆出，令人瞬間明白，卻陷入莫名的恐懼。
居民加槓桿 如火如荼
報道稱，官方要求「鏈家」下線金融產品、撤銷櫥窗廣告、停止獨家代理。後兩項並不新鮮，主因擾亂市場秩序，造成房價不斷上漲的氣氛，真正的麻煩是「金融產品」。
所謂金融產品，就是為購樓者提供資金支付樓價，以促成房屋交易。例如一套500萬元的單位，銀行要求兩成首期，即100萬元，買樓人資金不足便向中介借款50萬，自己只需支付50萬首期，相當於槓桿從5倍放大到10倍。
有消息指，目前「鏈家」的地產銷售成交額中，約三成源於其金融部門的推動。此外，「我愛我家」、「搜房網」等中介機構也提供類似業務。可見這場居民加槓桿是何等如火如荼。
記得2014年，筆者曾提及通過居民加槓桿的方式可緩解樓市低迷。到如今，嗅覺敏銳的民間資本介入，推動居民加槓桿，筆者卻並不贊同，原因是風險味道太濃。
先來看兩個例子。美國次貸危機最初源於大幅降低首期比例，甚至出現「負首期」，鼓勵根本沒有還貸能力者買樓，待到經濟環境波動、房價下跌，這批屋主只得斷供，不僅銀行收不回貸款，相關衍生品更是一片狼藉，風險如漣漪般層層擴大。去年中國股災，從時間點上看始於官方清查場外配資，及中介借錢給炒股者，為其加槓桿。清查開始後，配資資金倉皇而逃，股票應聲而跌，平倉消息頻頻爆出，股市一片哀鴻。
中介借錢給買樓者 藏巨大風險
類比來看，如今房產中介借錢給買樓者，表面看似「一個願打一個願捱」，實際卻潛藏巨大風險：一來，類似美國，讓財力不足者買貴價樓，埋下禍根；二來，過去筆者認為國內樓市風險較為可控，首付比例較高是主要原因之一，但若槓桿率大幅提高，一旦樓價回落明顯，斷供或會大面積出現；三來，銀行對中介借款事實多不知情，無法進行有效的風險評估和防控；第四，中介向買樓者提供的資金也是從民間募集而來，假設未來大面積斷供，怕也會遇上類似P2P（peer to peer）大面積「走佬」的鬧劇，令投資者血本無歸。
作者是內地資深傳媒人
國家統計局數據顯示1月京滬深三地房價按年大漲（見表）；2月最後幾天，上海各區縣房地產交易所人滿為患；中介掛牌價日長夜大，好幾位朋友都哭訴遭遇賣家「撻訂」。即便是中央連續「降準降稅降首付」，也無法打消疑惑︰哪來那麼多有錢人，買房好像買菜？直到地產經紀公司「鏈家」遭上海有關部門調查的新聞被爆出，令人瞬間明白，卻陷入莫名的恐懼。
居民加槓桿 如火如荼
報道稱，官方要求「鏈家」下線金融產品、撤銷櫥窗廣告、停止獨家代理。後兩項並不新鮮，主因擾亂市場秩序，造成房價不斷上漲的氣氛，真正的麻煩是「金融產品」。
所謂金融產品，就是為購樓者提供資金支付樓價，以促成房屋交易。例如一套500萬元的單位，銀行要求兩成首期，即100萬元，買樓人資金不足便向中介借款50萬，自己只需支付50萬首期，相當於槓桿從5倍放大到10倍。
有消息指，目前「鏈家」的地產銷售成交額中，約三成源於其金融部門的推動。此外，「我愛我家」、「搜房網」等中介機構也提供類似業務。可見這場居民加槓桿是何等如火如荼。
記得2014年，筆者曾提及通過居民加槓桿的方式可緩解樓市低迷。到如今，嗅覺敏銳的民間資本介入，推動居民加槓桿，筆者卻並不贊同，原因是風險味道太濃。
先來看兩個例子。美國次貸危機最初源於大幅降低首期比例，甚至出現「負首期」，鼓勵根本沒有還貸能力者買樓，待到經濟環境波動、房價下跌，這批屋主只得斷供，不僅銀行收不回貸款，相關衍生品更是一片狼藉，風險如漣漪般層層擴大。去年中國股災，從時間點上看始於官方清查場外配資，及中介借錢給炒股者，為其加槓桿。清查開始後，配資資金倉皇而逃，股票應聲而跌，平倉消息頻頻爆出，股市一片哀鴻。
中介借錢給買樓者 藏巨大風險
類比來看，如今房產中介借錢給買樓者，表面看似「一個願打一個願捱」，實際卻潛藏巨大風險：一來，類似美國，讓財力不足者買貴價樓，埋下禍根；二來，過去筆者認為國內樓市風險較為可控，首付比例較高是主要原因之一，但若槓桿率大幅提高，一旦樓價回落明顯，斷供或會大面積出現；三來，銀行對中介借款事實多不知情，無法進行有效的風險評估和防控；第四，中介向買樓者提供的資金也是從民間募集而來，假設未來大面積斷供，怕也會遇上類似P2P（peer to peer）大面積「走佬」的鬧劇，令投資者血本無歸。
作者是內地資深傳媒人
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