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【明報專訊】近年財爺公布預算案，大多數市民都關注派多少「糖」，而周三公布的預算案，計及各式稅務及差餉寬免，以至支援多個行業和扶助中小企的支出，涉及金額約388億元。那算多還是少？根據法巴的計算，388億大概等同來年預計GDP總額的1.5％，較上個財政年度的佔1.4％輕微增加0.1個百分點，卻只及2011/12年度逾3％的一半左右（圖1），反映今個預算案派糖算是克制。
財爺曾俊華經常強調為香港理財要審慎，而去年香港GDP年增長為2.4％，而因應環球和中國經濟疲軟，估計今年香港GDP會降至1％至2％，當預計經濟轉差，以財爺性格，自然更不敢使大。雖然香港政府的財政儲備結餘高達8600億元，不過根據野村的研究，香港財政儲備結餘多年來與香港住宅樓價走勢關係密切（圖2），即樓市好，財政儲備便會增加，反之則會減少。何解？
野村作出解釋，皆因香港的GDP約25％與地產活動（包括建築、物業及財務等）有關，而香港政府收入，更有30％和物業及土地有關，且香港銀行借貸同樣有約30％和地產有關。而大家都知道，香港樓價在去年9月已見頂，迄今私人住宅樓價平均已跌逾一成，若樓市跌勢持續，勢將影響政府的收入（包括賣地和稅收）以至財政儲備，會否因此影響往後政府派糖的能力，值得關注。
地產活動佔比高牽動政府收入
事實上，香港近期已相繼有政府推出的住宅地皮流標，又或以10年來的低價成交，來年就算政府推出的住宅地皮不減，收入也可能要打折扣。或許，這便解釋了為財政預算案後公布新一年的賣地計劃，將推出8幅商業/商貿地，涉及576.9萬方呎寫字樓樓面，較本年度已推的商業地樓面多出近7倍，當中單是中環美利道多層停車場大樓，市場估計項目市值約56億至86億元，最高估值每呎樓面地價2萬元。如上述的商業地皮能全數順利售出，則就算住宅地皮的賣地或補地價收入減少，仍可幫補庫房不少。
怕人幣貶值中資搶港商廈
政府現在推出大量商業地，其實也是好時機，皆因近期中資不斷大手吸納香港商廈，繼早前恒大地產（3333）作價125億元向華置（0127）購入灣仔美國萬通大廈，光大控股（0165）等也剛公布以100億元向爪哇（0251）買入灣仔大新金融中心，那如上述的中環美利道罕有商業地王，應不愁沒有買家以好價承接。
為何中資這麼喜歡來港買商廈？這應和人民幣在近月調整以前，曾長年升值有關。萊坊國際一項研究指出，英國首都倫敦的商業物業價格，若以英鎊計，自2007年初至去年底升值了約28％，但若以人民幣計價，因期內人民幣對英鎊大幅升值，價格反而較2007年初有19％的折讓（圖3）！
最近人民幣貶值，但與數年前比仍在高位，則若中資機構預計人民幣會持續貶值的話，聰明的做法自然是趕快將人民幣換成外幣，然後買境外資產（香港商廈項目或會是他們重要選項）。
當然，中資湧港買商廈，對商廈業主有利，因資產價格和可以收的租金也會水漲船高。然而，對於做生意的商戶來說，租金上升，便等於增加經營成本，而根據國際物業顧問仲量聯行的統計，截至今年1月，香港頂級寫字樓的租務成本（租金加額外成本）為平均每年每平方呎262美元 （每月每平方呎約170港元），為全球之冠，第二位則為倫敦，平均每年每平方呎240美元，而北京排名第三位，因全球商業企業正在此地快速擴張，租務成本也高達每年每平方呎199美元（圖4）。
政府推商業地遏租金提升競爭力
香港商廈租用成本全球最高，或反映香港營商的競爭力高，但過高的租金，也會反過來削弱香港的競爭力。政府來年大增商業地供應，可說既為神功，也為弟子，因供應增加而遏抑商廈租金狂升，會有助提升香港的競爭力。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
財爺曾俊華經常強調為香港理財要審慎，而去年香港GDP年增長為2.4％，而因應環球和中國經濟疲軟，估計今年香港GDP會降至1％至2％，當預計經濟轉差，以財爺性格，自然更不敢使大。雖然香港政府的財政儲備結餘高達8600億元，不過根據野村的研究，香港財政儲備結餘多年來與香港住宅樓價走勢關係密切（圖2），即樓市好，財政儲備便會增加，反之則會減少。何解？
野村作出解釋，皆因香港的GDP約25％與地產活動（包括建築、物業及財務等）有關，而香港政府收入，更有30％和物業及土地有關，且香港銀行借貸同樣有約30％和地產有關。而大家都知道，香港樓價在去年9月已見頂，迄今私人住宅樓價平均已跌逾一成，若樓市跌勢持續，勢將影響政府的收入（包括賣地和稅收）以至財政儲備，會否因此影響往後政府派糖的能力，值得關注。
地產活動佔比高牽動政府收入
事實上，香港近期已相繼有政府推出的住宅地皮流標，又或以10年來的低價成交，來年就算政府推出的住宅地皮不減，收入也可能要打折扣。或許，這便解釋了為財政預算案後公布新一年的賣地計劃，將推出8幅商業/商貿地，涉及576.9萬方呎寫字樓樓面，較本年度已推的商業地樓面多出近7倍，當中單是中環美利道多層停車場大樓，市場估計項目市值約56億至86億元，最高估值每呎樓面地價2萬元。如上述的商業地皮能全數順利售出，則就算住宅地皮的賣地或補地價收入減少，仍可幫補庫房不少。
怕人幣貶值中資搶港商廈
政府現在推出大量商業地，其實也是好時機，皆因近期中資不斷大手吸納香港商廈，繼早前恒大地產（3333）作價125億元向華置（0127）購入灣仔美國萬通大廈，光大控股（0165）等也剛公布以100億元向爪哇（0251）買入灣仔大新金融中心，那如上述的中環美利道罕有商業地王，應不愁沒有買家以好價承接。
為何中資這麼喜歡來港買商廈？這應和人民幣在近月調整以前，曾長年升值有關。萊坊國際一項研究指出，英國首都倫敦的商業物業價格，若以英鎊計，自2007年初至去年底升值了約28％，但若以人民幣計價，因期內人民幣對英鎊大幅升值，價格反而較2007年初有19％的折讓（圖3）！
最近人民幣貶值，但與數年前比仍在高位，則若中資機構預計人民幣會持續貶值的話，聰明的做法自然是趕快將人民幣換成外幣，然後買境外資產（香港商廈項目或會是他們重要選項）。
當然，中資湧港買商廈，對商廈業主有利，因資產價格和可以收的租金也會水漲船高。然而，對於做生意的商戶來說，租金上升，便等於增加經營成本，而根據國際物業顧問仲量聯行的統計，截至今年1月，香港頂級寫字樓的租務成本（租金加額外成本）為平均每年每平方呎262美元 （每月每平方呎約170港元），為全球之冠，第二位則為倫敦，平均每年每平方呎240美元，而北京排名第三位，因全球商業企業正在此地快速擴張，租務成本也高達每年每平方呎199美元（圖4）。
政府推商業地遏租金提升競爭力
香港商廈租用成本全球最高，或反映香港營商的競爭力高，但過高的租金，也會反過來削弱香港的競爭力。政府來年大增商業地供應，可說既為神功，也為弟子，因供應增加而遏抑商廈租金狂升，會有助提升香港的競爭力。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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