社評﹕樓市調整剛開始 「減辣」言之尚早

【明報專訊】本港樓市狂飈不再，樓價開始下調，地產業界，包括發展商與地產代理都響起要求政府撤減所謂「辣招」的聲音。不過，從外圍因素和審視本港樓市相關情况，「減辣」言之尚早。另外，今次樓市調整是一個契機，若政府堅定維持穩定供應和規劃開拓土地，則有望長遠塑造整體穩定健康發展的樓市，使市民不再受居住問題的困擾和折磨。


樓價脫離負擔能力

低息或釀游資反撲

按坊間樓價指數顯示，去年9月樓市處於高峰，由第四季開始調整。據反映二手樓價的中原領先CCL指數，樓價迄今由高位下調約一成，重返2015年初的水平。至於本月4日，差餉物業估價署公布的數據，顯示樓價由去年10月起持續下調3個月，跌幅約7%。無論是民間和官方數字，都說明樓價下跌，而且持續下跌成為趨勢。不過，迄今跌幅與過去數年樓價以倍數幅度飈升比較，實屬輕微。


另外，研究機構Demographia近期發表的2016年國際房屋支付能力調查報告，截至2015年第三季，本港樓價在全球87個主要城市中排名最高。樓價中位數達本港家庭收入的19倍，使香港成為「全球樓價最難以承擔的城市」；本港無殼一族置業難，從這個數字完全反映出來。這項研究的歷史數據，顯示本港樓價負擔能力持續惡化，2013年中位數倍數為14.9年，2014年增至17年，到去年的19年，反映樓價持續遠遠超過家庭收入的負擔能力。


一個地方，即使樓價高，設若居民都賺取高收入，負擔高樓價綽綽有餘，則樓價再高也不是問題。可以說，家庭收入與供樓負擔比率，最能反映樓價是否處於相對合理水平。去年第三季本港供樓負擔比率約佔家庭收入64%，即是一個家庭若需要供樓，要耗掉三分二收入，較1995至2014年20年間的平均數46%，高出18個百分點。這些數字，顯示家庭收入遠遠未能追上樓價升幅，樓價脫離了家庭收入的可承受能力；在炒家離場，樓市成為用家市場之後，樓價必然要下調，因為停留在高價，用家根本買不起。


除了本港的樓市特定因素，還有利率走勢值得注意。過去幾年樓價瘋狂飈升，就與超低利率有關。去年12月，美國聯儲局9年來首次加息之後，本港因為資金充盈並未跟隨，而這次加息之後，美國經濟數據強差人意，強勢美元牽動的環球金融動盪，使聯儲局就今年會否持續加息，取態變得猶豫。即是說，美國息口在未來較長一段時間，有可能維持在偏低水平，若利率影響樓市的規律不變，則本港樓市會否因而出現轉折，是值得留意的發展。


綜合樓市現狀，樓價雖然開始下調，但是仍然遠遠超逾一般置業人士的購買能力。而美國經濟景况可能使聯儲局調整加息步伐，歐洲、日本已經實施負利率，內地經濟放緩，以寬鬆貨幣政策催谷經濟也是意料之內。因此，未來可能會出現另一波游資充斥、熱錢氾濫的情况，說不定會再短暫地「激活」樓市。此外，現在房屋供應雖然穩定增加，總體仍屬供不應求，為防樓市有反覆，政府目的在遏制需求、打壓炒賣的「辣招」，現階段仍有必要實施，絕非放寬之理。


當然，要汲取1997年亞洲金融風暴之後，樓市過度調整而衝擊經濟的教訓，政府須密切監察樓市情况，結合內外因素全盤因應，絕不能「一本通書睇到老」，以免重蹈當年的覆轍。另外，過去幾年，樓市扭曲、樓價飈升，除了超低利率因素，也與政府將近10年沒有開拓土地有關，以致供應出現嚴重斷層。


堅持拓土地增供應

構建長遠健康樓市

現屆政府規劃開拓土地，持續穩定供應的政策，無論樓市狀况如何，都應該堅持，不能再搞停建居屋和由地產商主導土地供應的勾地政策。樓市調整是一個契機，給予政府更大空間理順供求平衡，政府要好好把握。特別是開拓土地儲備，只有政府掌握足夠土地資源，才可以主導房地產市場發展；也只有房屋供應持續穩定，整體樓市才有望健康發展。香港經濟能否走出樓市暴起暴跌的病態循環，端視政府在今次樓市調整期的努力。


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