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【明報專訊】標普20個美國主要城市房價指數由2012年低位136.97點上升至2015年10月的181點，而OVG Invest公司發布的「美國房地產投資者指南」（下稱「指南」）引述Realty Trac公司副總裁Daren Blomquist稱，房屋市場仍在堅實的基礎上，指南亦指出有證據顯示美國房屋已成功由投資者主導過渡到一個有傳統買家主導的可持續發展良好模式，而有很多地方的物業估值仍然偏低，例如根據惠譽評級，美國密歇根州底特律的物業被低估了17%，而亞特蘭大的物業被低估11%。
明報記者 姚丁鈺
根據最新施羅德研究報告，隨着美聯儲與其他國家貨幣政策分道揚鑣，低油價以及美元走強，這些因素都將削弱美國通脹及利率的增長，因此美國公司跨國業務將受到一定威脅，但國內服務業將繼續回暖。美元在聯儲局加息之後保持強勢，若中國人行令人民幣有效匯率追蹤一籃子貨幣，那麼在美元強於其他主要貨幣如歐元及日圓的情况下，美元的強勢將更加明顯。報告指，雖然中國的通縮壓力將導致商品價格走低，但美國強勁的服務業將抵消商品出口減少的壓力。
就業職位攀升 支持樓市
密歇根州大學教授Charles Ballard曾在去年年中對CNBC表示，底特律所在的密歇根州自2010年經濟觸底以來已經增加了近乎50萬個就業職位，而底特律郊區是個大量企業集中的地區，因為企業招聘而迎來了大量的人口流入。這些企業不僅包括大型汽車製造商，還包括大量私人企業。在過去5年超過60家公司搬到底特律，有私人公司在該市投資超過100億美元。人口增加帶來的強勁的房屋需求推高樓價，根據底特律新聞網的報道，雖然銷售量增長，但新屋供應量卻止步不前，供不應求導致房價上升。
房價4年升逾八成
根據Zillow房地產市場報告，2011年11月底特律都會區的單戶房屋的平均售價為89,675美元，至2015年7月，平均售價上升了82.88%，達到164,000美元。
指南引用Zillow首席經濟學家Stan Humphries指出，「在過去的14年，收入增長疲弱，新興的租賃需求，以及出租房屋的供給增長不足，導致租金的增長是收入的兩倍，這對出租房屋的業主和投資者創造了真正的機會。」
三至四房住宅租賃需求勁
對於需求較高的出租類型房屋，指南作者Rebecca Smith建議投資者購買三房或四房家庭住宅，因當地最大的租賃需求來自家庭，且取得的租金收益最高。另外，家庭租戶通常喜歡帶地下室的房屋，殖民地風格、平房以及農牧場風格為較理想選擇。在選擇房屋時亦應將環境納入考量範圍，避免購買噪音較多的主幹道以及高速公路出口附近的物業。
亞特蘭大的房地產市場與底特律相似，亦在迎接愈來愈多就業者的到來。愈來愈多的跨國企業遷入亞特蘭大，梅賽德斯奔馳、錦湖輪胎（美國）已經宣布搬遷決定，通用也已將亞特蘭大納入待選總部新址的名單。
「第八節」租客更可靠
另外，若投資者打算放租當地物業，可留意「聯邦住宅法案第八節」（簡稱「第八節」），它是美國政府為經濟適用房家庭提供的租金援助法案。根據指南，第八節房屋租戶的租金將直接由美國聯邦政府的租金支付到業主銀行帳戶；另外，由於該計劃存在黑名單機制，一旦申請該計劃的租戶未能愛護所租物業，他們即被列入黑名單，因此第八節租戶較非第八節租戶更加可靠，但房屋租金收益相應略低。成為第八節核准的物業需經過「住宅品質標準」（Housing Quality Standard）審查，並且需每年進行重新評估，完成相應修理及修繕工作方能通過評估。
（海外置業錦囊——底特律篇）
[明報記者 海外置業錦囊]
明報記者 姚丁鈺
根據最新施羅德研究報告，隨着美聯儲與其他國家貨幣政策分道揚鑣，低油價以及美元走強，這些因素都將削弱美國通脹及利率的增長，因此美國公司跨國業務將受到一定威脅，但國內服務業將繼續回暖。美元在聯儲局加息之後保持強勢，若中國人行令人民幣有效匯率追蹤一籃子貨幣，那麼在美元強於其他主要貨幣如歐元及日圓的情况下，美元的強勢將更加明顯。報告指，雖然中國的通縮壓力將導致商品價格走低，但美國強勁的服務業將抵消商品出口減少的壓力。
就業職位攀升 支持樓市
密歇根州大學教授Charles Ballard曾在去年年中對CNBC表示，底特律所在的密歇根州自2010年經濟觸底以來已經增加了近乎50萬個就業職位，而底特律郊區是個大量企業集中的地區，因為企業招聘而迎來了大量的人口流入。這些企業不僅包括大型汽車製造商，還包括大量私人企業。在過去5年超過60家公司搬到底特律，有私人公司在該市投資超過100億美元。人口增加帶來的強勁的房屋需求推高樓價，根據底特律新聞網的報道，雖然銷售量增長，但新屋供應量卻止步不前，供不應求導致房價上升。
房價4年升逾八成
根據Zillow房地產市場報告，2011年11月底特律都會區的單戶房屋的平均售價為89,675美元，至2015年7月，平均售價上升了82.88%，達到164,000美元。
指南引用Zillow首席經濟學家Stan Humphries指出，「在過去的14年，收入增長疲弱，新興的租賃需求，以及出租房屋的供給增長不足，導致租金的增長是收入的兩倍，這對出租房屋的業主和投資者創造了真正的機會。」
三至四房住宅租賃需求勁
對於需求較高的出租類型房屋，指南作者Rebecca Smith建議投資者購買三房或四房家庭住宅，因當地最大的租賃需求來自家庭，且取得的租金收益最高。另外，家庭租戶通常喜歡帶地下室的房屋，殖民地風格、平房以及農牧場風格為較理想選擇。在選擇房屋時亦應將環境納入考量範圍，避免購買噪音較多的主幹道以及高速公路出口附近的物業。
亞特蘭大的房地產市場與底特律相似，亦在迎接愈來愈多就業者的到來。愈來愈多的跨國企業遷入亞特蘭大，梅賽德斯奔馳、錦湖輪胎（美國）已經宣布搬遷決定，通用也已將亞特蘭大納入待選總部新址的名單。
「第八節」租客更可靠
另外，若投資者打算放租當地物業，可留意「聯邦住宅法案第八節」（簡稱「第八節」），它是美國政府為經濟適用房家庭提供的租金援助法案。根據指南，第八節房屋租戶的租金將直接由美國聯邦政府的租金支付到業主銀行帳戶；另外，由於該計劃存在黑名單機制，一旦申請該計劃的租戶未能愛護所租物業，他們即被列入黑名單，因此第八節租戶較非第八節租戶更加可靠，但房屋租金收益相應略低。成為第八節核准的物業需經過「住宅品質標準」（Housing Quality Standard）審查，並且需每年進行重新評估，完成相應修理及修繕工作方能通過評估。
（海外置業錦囊——底特律篇）
[明報記者 海外置業錦囊]
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