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【明報專訊】特首周三發表的施政報告，於房屋政策上着墨不多，主要重提不會撤辣招和繼續增加土地和房屋供應，並表示「未來3至4年一手私人住宅物業市場的供應量約為7.4萬個單位，是有紀錄以來的新高。過去5年，私營單位平均每年落成量只有約1.14萬個單位。根據政府已知『熟地』上已展開或將會展開的私人住宅項目，初步估計，未來5年私營房屋單位平均每年落成量約有1.46個單位，增幅約三成」。
雖然上述數字沒甚新意，且將所有私人住宅總數計算，未必能看得出個別類型單位供應出現井噴式增加，會令樓價下跌速度極為誇張。比方說，根據美聯引用屋宇署的統計數據，去年首11個月面積小於430方呎的A類型私人住宅單位落成量，共有1905個，佔整體私宅落成量約19％，在2009和2010年時，有關比例低於5％，增幅已是驚人，卻已是16年的高位，若根據差餉物業估價署的預測，今年A類落成單位佔整體私宅落成量比例，更可高達23.8％的22年以來新高（見圖1），可見細單位樓價面對供應增加所造帶來的壓力，會特別嚴重。
細單位佔比 創22年新高
然而，去年頭三季樓價未見拐點回落以前，因樓價高企，市民負擔能力減弱，入市只能愈買愈細，卻將細單位樓價搶高至極不合理水平，而發展商見細價樓熱賣，且又賣得特別好價錢，便紛紛興建或改則，令細單位樓盤供應量急飈，埋下湯文亮提及會出現的「細價樓爆煲論」隱憂。
屯門樓價5星期跌近一成半
事實上，當樓市出現轉勢，細單位或細價樓受到的傷害也最深。不信？中原地產昨天公布的樓價指數，按周再跌1.05％，和去年9月高峰期比較，已累跌了超過8.5％，且跌勢似有加速現象，「屯門地膽」祥益地產的統計更顯示，細價樓集中地區屯門，樓價單是過去5星期已勁插接近一成半，更成為15個月即一年多的新低（見圖2）！
今日湯文亮會與另外三名財經猛人一起出席《明報》主辦的「2016年投資攻守大作戰」收費講座當演講嘉賓，數百個名額已爆滿，而湯文亮今日也會發表他對細價樓的估計﹕今年細價樓樓價或會再跌15％至20％！
湯文亮預測細價樓今年跌20%
除了供應增加，大家也關心美國加息而香港跟隨，會否對香港樓市造成影響？先來看一看國際物業顧問世邦魏理仕所做的統計﹕
上世紀90年代以來，香港曾經歷3次重要的加息周期。第一次為1996年3月至1998年2月，其間最優利率（P）由8.5厘升至10.25厘，當時正值亞洲金融風暴，P上升了約1.75厘，結果各類型物業之中，商廈（甲級）和分層工廈錄得跌幅，而商舖及住宅則仍上升，不過有關升幅主要在1997年中以前錄得，至1998年初仍未將有關升幅完全抹去。
香港的第二次加息周期為1999年6月至2000年12月，這次P升了1.5厘，而所有類型物業價格都跌，又以住宅樓價跌得最傷。至於第三次加息周期，則為2002年12月至2006年10月，共加了3厘息，卻因已經歷過2003年SARS的最低潮，各類型物業樓價反從低位大升（見圖3及表）。
樓價跌勢倘成 加息或「落井下石」
總結過去3次加息周期，似乎當樓價偏高時，加息便要小心，而若樓價形成跌勢，加息將會構成「落井下石」的作用，而若樓價已跌至偏低水平，經濟由谷底出現復蘇，反而不用擔心加息的不利影響。
那早前美國加息，又會對現在的香港樓市有何影響？以中原樓價指數計算，去年9月高峰期比1997年頂位高出接近四成，然後至今調整了約8.5％，是否跌勢已成，大家可自行判斷；不過，香港經濟背靠中國，中國GDP增長急速放緩，香港的一些行業如零售等更面對困境，若香港稍後隨美國加息，會否如雪上加霜？
拆息被挾 H按業主遭殃
早前有一種說法，指因香港銀行體系結餘充裕，縱使美國加息，香港也未必快速跟隨。然而，近期中港股市暴跌，人民幣隔夜拆息曾被挾至100厘以上，之後港元沽盤不斷，港元兌美元遠期匯價跌至7.8的警戒線。根據聯繫匯率機制，若港元持續疲弱，甚或出現「走資」，香港的拆息也隨時會被挾上。
這裏，想提醒大家一個數據，就是因長期低息關係，近年新做按揭的業主，多達近八成是採用拆息的H按，若拆息突然被挾高，就算P息未升，採用H按的業主，可能率先要面對加息令供樓款項增加的影響。當然，不少的拆息按揭有P的封頂機制，不過若是拆息一旦被狂挾，不是客戶，就是銀行遭殃！
早前李超人說今年「生意難做」，在供應增加和經濟轉差下，樓價出現10％的上下波動屬正常，另一大孖沙、恒隆（0101）主席陳啟宗則說樓價跌15％至20％沒什麼大不了，相比之前的升幅，這樣的調整仍只算是「橫行」而已。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
雖然上述數字沒甚新意，且將所有私人住宅總數計算，未必能看得出個別類型單位供應出現井噴式增加，會令樓價下跌速度極為誇張。比方說，根據美聯引用屋宇署的統計數據，去年首11個月面積小於430方呎的A類型私人住宅單位落成量，共有1905個，佔整體私宅落成量約19％，在2009和2010年時，有關比例低於5％，增幅已是驚人，卻已是16年的高位，若根據差餉物業估價署的預測，今年A類落成單位佔整體私宅落成量比例，更可高達23.8％的22年以來新高（見圖1），可見細單位樓價面對供應增加所造帶來的壓力，會特別嚴重。
細單位佔比 創22年新高
然而，去年頭三季樓價未見拐點回落以前，因樓價高企，市民負擔能力減弱，入市只能愈買愈細，卻將細單位樓價搶高至極不合理水平，而發展商見細價樓熱賣，且又賣得特別好價錢，便紛紛興建或改則，令細單位樓盤供應量急飈，埋下湯文亮提及會出現的「細價樓爆煲論」隱憂。
屯門樓價5星期跌近一成半
事實上，當樓市出現轉勢，細單位或細價樓受到的傷害也最深。不信？中原地產昨天公布的樓價指數，按周再跌1.05％，和去年9月高峰期比較，已累跌了超過8.5％，且跌勢似有加速現象，「屯門地膽」祥益地產的統計更顯示，細價樓集中地區屯門，樓價單是過去5星期已勁插接近一成半，更成為15個月即一年多的新低（見圖2）！
今日湯文亮會與另外三名財經猛人一起出席《明報》主辦的「2016年投資攻守大作戰」收費講座當演講嘉賓，數百個名額已爆滿，而湯文亮今日也會發表他對細價樓的估計﹕今年細價樓樓價或會再跌15％至20％！
湯文亮預測細價樓今年跌20%
除了供應增加，大家也關心美國加息而香港跟隨，會否對香港樓市造成影響？先來看一看國際物業顧問世邦魏理仕所做的統計﹕
上世紀90年代以來，香港曾經歷3次重要的加息周期。第一次為1996年3月至1998年2月，其間最優利率（P）由8.5厘升至10.25厘，當時正值亞洲金融風暴，P上升了約1.75厘，結果各類型物業之中，商廈（甲級）和分層工廈錄得跌幅，而商舖及住宅則仍上升，不過有關升幅主要在1997年中以前錄得，至1998年初仍未將有關升幅完全抹去。
香港的第二次加息周期為1999年6月至2000年12月，這次P升了1.5厘，而所有類型物業價格都跌，又以住宅樓價跌得最傷。至於第三次加息周期，則為2002年12月至2006年10月，共加了3厘息，卻因已經歷過2003年SARS的最低潮，各類型物業樓價反從低位大升（見圖3及表）。
樓價跌勢倘成 加息或「落井下石」
總結過去3次加息周期，似乎當樓價偏高時，加息便要小心，而若樓價形成跌勢，加息將會構成「落井下石」的作用，而若樓價已跌至偏低水平，經濟由谷底出現復蘇，反而不用擔心加息的不利影響。
那早前美國加息，又會對現在的香港樓市有何影響？以中原樓價指數計算，去年9月高峰期比1997年頂位高出接近四成，然後至今調整了約8.5％，是否跌勢已成，大家可自行判斷；不過，香港經濟背靠中國，中國GDP增長急速放緩，香港的一些行業如零售等更面對困境，若香港稍後隨美國加息，會否如雪上加霜？
拆息被挾 H按業主遭殃
早前有一種說法，指因香港銀行體系結餘充裕，縱使美國加息，香港也未必快速跟隨。然而，近期中港股市暴跌，人民幣隔夜拆息曾被挾至100厘以上，之後港元沽盤不斷，港元兌美元遠期匯價跌至7.8的警戒線。根據聯繫匯率機制，若港元持續疲弱，甚或出現「走資」，香港的拆息也隨時會被挾上。
這裏，想提醒大家一個數據，就是因長期低息關係，近年新做按揭的業主，多達近八成是採用拆息的H按，若拆息突然被挾高，就算P息未升，採用H按的業主，可能率先要面對加息令供樓款項增加的影響。當然，不少的拆息按揭有P的封頂機制，不過若是拆息一旦被狂挾，不是客戶，就是銀行遭殃！
早前李超人說今年「生意難做」，在供應增加和經濟轉差下，樓價出現10％的上下波動屬正常，另一大孖沙、恒隆（0101）主席陳啟宗則說樓價跌15％至20％沒什麼大不了，相比之前的升幅，這樣的調整仍只算是「橫行」而已。
明報記者
[陸振球 樓市解碼]
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