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【明報專訊】去年第四季本港樓價開始轉升為跌，劈價成交的個案亦持續湧現。長實地產（1113）執行董事趙國雄出席「湯文亮會客室」時認為，樓市跌勢集中在細價樓及「多按盤」，豪宅表現仍然理想，可見樓市並非全面轉勢下跌。他強調，長實地產對本港樓市中、長線表現仍具信心，今年將一如以往地貨如輪轉推售新盤及積極投地。
明報記者 葉創成
紀惠集團行政總裁湯文亮去年初發表「細價樓爆煲論」，勸喻實力不足的買家勿勉強上車，準業主若有參考其忠告，沒有在去年首三季樓市熾熱時高追細價樓，目前不少平貨可供選擇。趙國雄出席「湯文亮會客室」時亦由此打開話題，指去年市場不少新盤屬一房或開放式單位的細價樓，而且往往以高於市價開售，吸納市場不少購買力；隨着目前市况出現變化，他料有關新盤於今年中至年底入伙時，租金將面對較大壓力，若業主急於轉售甚至有可能需要蝕讓，而細價樓是否真的已「爆煲」仍然難有定論。
趙國雄解釋，長實一向以市價賣樓，新盤普遍「又平又靚」。他舉例說，長實去年3、4月開售將軍澳日出康城「緻藍天」約1700個單位，當時售價貼近市價，並且火速售罄；若該新盤買家屬換樓客，於跟着幾個月樓價仍處升勢時沽出舊樓，就可以雙邊賺，買入有關新盤就不會「爆煲」。
近日二手樓市劈價成交湧現，惟趙國雄認為，這些減價個案多由「多按盤」主導，有關的業主將同一物業向多間銀行或財務公司借錢，當後者在年結前要求收回貸款，相關業主卻無力償還，唯有大幅減價賣樓，但這並非普遍現象，整體樓市仍然穩定，他相信政府亦掌握有關情况。
豪宅買家有實力 收緊按揭影響微
另外，近日豪宅表現明顯好過細價樓。趙國雄分析，金管局連番收緊按揭指引後，上車客目前造按揭已不易，影響細價樓銷情。不過，豪宅的買家實力雄厚，甚少需要造按揭，不受金管局的收緊措施影響，「香港有錢人好多，以兩、三億元買一間豪宅投資也是等閒事，他們只是等待適當時機始出手而己」。他亦提到，近年內地製造業放緩，不少廠家結束業務將錢調回香港買樓投資，亦成為豪宅的生力軍。
向前望的話，趙國雄表示，長實地產對本港經濟前景及地產後市同樣有信心，未來會一如以往地把握機會增加土地儲備。長實近年在本港買地不多，被外界視為集團看淡後市的舉措。
發展商提供按揭 一手盤較易入市
趙國雄解釋，長實每次均做足工夫、準確計算地皮價值後始落標競投，惟去年港府推出小型地皮為主，不少中小型發展商參與競投，而且相對不熟悉本港情况的內地發展商亦爭相出手，他們出價均傾向進取，在價高者得的情况，長實往往未能成功取得有關土地。他強調，長實現有土地儲備足夠未來4至5年運用，不需要像對手一樣急進，未來仍會以合理價競投土地儲備。
那麼長實今年售樓有何部署呢？趙國雄分析，在金管局收緊按揭的情况下，買家往往具備數百萬元付首期才可入市買二手樓，發展商可提供較有彈性的按揭計劃予買家，且一手樓貼近二手價開售，新盤銷情去年主導整體樓市（見圖），料今年情况亦會持續。趙國雄強調，長實今年將一如以往，只要取得地政總署的預售樓花同意書就會賣樓。他又說，不論市好市壞賣樓均有挑戰，他對自己及同事的要求是，每次賣樓也要「搞些新意思」，「上次成功的『橋』，今次再用未必會再成功，即使可以再成功，我們也要想想是否可以做得更好」，目標是引起市場的關注，加快樓盤的銷售速度。
■有片睇，本期「湯文亮會客室」請來長實地產執行董事趙國雄，為大家分析本港樓市走勢，以及對香港競爭力和年輕人不滿社會的看法；欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/37283.htm
（名人樓市論壇）
明報記者 葉創成
紀惠集團行政總裁湯文亮去年初發表「細價樓爆煲論」，勸喻實力不足的買家勿勉強上車，準業主若有參考其忠告，沒有在去年首三季樓市熾熱時高追細價樓，目前不少平貨可供選擇。趙國雄出席「湯文亮會客室」時亦由此打開話題，指去年市場不少新盤屬一房或開放式單位的細價樓，而且往往以高於市價開售，吸納市場不少購買力；隨着目前市况出現變化，他料有關新盤於今年中至年底入伙時，租金將面對較大壓力，若業主急於轉售甚至有可能需要蝕讓，而細價樓是否真的已「爆煲」仍然難有定論。
趙國雄解釋，長實一向以市價賣樓，新盤普遍「又平又靚」。他舉例說，長實去年3、4月開售將軍澳日出康城「緻藍天」約1700個單位，當時售價貼近市價，並且火速售罄；若該新盤買家屬換樓客，於跟着幾個月樓價仍處升勢時沽出舊樓，就可以雙邊賺，買入有關新盤就不會「爆煲」。
近日二手樓市劈價成交湧現，惟趙國雄認為，這些減價個案多由「多按盤」主導，有關的業主將同一物業向多間銀行或財務公司借錢，當後者在年結前要求收回貸款，相關業主卻無力償還，唯有大幅減價賣樓，但這並非普遍現象，整體樓市仍然穩定，他相信政府亦掌握有關情况。
豪宅買家有實力 收緊按揭影響微
另外，近日豪宅表現明顯好過細價樓。趙國雄分析，金管局連番收緊按揭指引後，上車客目前造按揭已不易，影響細價樓銷情。不過，豪宅的買家實力雄厚，甚少需要造按揭，不受金管局的收緊措施影響，「香港有錢人好多，以兩、三億元買一間豪宅投資也是等閒事，他們只是等待適當時機始出手而己」。他亦提到，近年內地製造業放緩，不少廠家結束業務將錢調回香港買樓投資，亦成為豪宅的生力軍。
向前望的話，趙國雄表示，長實地產對本港經濟前景及地產後市同樣有信心，未來會一如以往地把握機會增加土地儲備。長實近年在本港買地不多，被外界視為集團看淡後市的舉措。
發展商提供按揭 一手盤較易入市
趙國雄解釋，長實每次均做足工夫、準確計算地皮價值後始落標競投，惟去年港府推出小型地皮為主，不少中小型發展商參與競投，而且相對不熟悉本港情况的內地發展商亦爭相出手，他們出價均傾向進取，在價高者得的情况，長實往往未能成功取得有關土地。他強調，長實現有土地儲備足夠未來4至5年運用，不需要像對手一樣急進，未來仍會以合理價競投土地儲備。
那麼長實今年售樓有何部署呢？趙國雄分析，在金管局收緊按揭的情况下，買家往往具備數百萬元付首期才可入市買二手樓，發展商可提供較有彈性的按揭計劃予買家，且一手樓貼近二手價開售，新盤銷情去年主導整體樓市（見圖），料今年情况亦會持續。趙國雄強調，長實今年將一如以往，只要取得地政總署的預售樓花同意書就會賣樓。他又說，不論市好市壞賣樓均有挑戰，他對自己及同事的要求是，每次賣樓也要「搞些新意思」，「上次成功的『橋』，今次再用未必會再成功，即使可以再成功，我們也要想想是否可以做得更好」，目標是引起市場的關注，加快樓盤的銷售速度。
■有片睇，本期「湯文亮會客室」請來長實地產執行董事趙國雄，為大家分析本港樓市走勢，以及對香港競爭力和年輕人不滿社會的看法；欲收看更多內容，可登入：link.mingpao.com/37283.htm
（名人樓市論壇）
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