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【明報專訊】經過過去一周中港股市的大幅波動，大家都應該已領教了「熔斷」的破壞威力，而周四晚中證監終暫叫停此一制度，周五中港股市也隨即反彈。熔斷最令人覺得可怕之處，是重新開市時，股價可能已是跳崖式急挫（Gap Down），令股民逃生無門；其實，樓市近年的「乾升」，以及近月出現的「乾跌」，也令大家有類似熔斷的恐慌感覺。
自從政府推出辣招以後，二手樓交投不斷萎縮，以至竟可較2003年SARS時更淡靜，在升市時欠缺交投，會被稱為乾升，其時每宗成交往往會創出新高，令到無樓一族出現恐慌，一是堅決不買，否則便幾乎任由業主開價都要接受，才能成功上車，以至樓價不斷被夾升，但能承接的買家也愈來愈少，形成乾升現象。
然而，近月樓市出現拐點轉勢，同樣是成交欠奉，這時變成買家紛紛鋤價，而若業主要心急賣樓，便唯有劈價，以至相繼出現跳空式低價成交，由乾升變成乾跌，而這時則是業主恐慌，擔心今日低價，會變成明日高價，由之前大家相信買樓只會買貴，不會買錯，突然轉化為人人認為賣樓只會賣平，不會賣錯！
近月轉勢 樓價乾升變乾跌
說到樓市與熔斷，樓市專家湯文亮傳來一篇短文作相關評論，認為中證監不應叫停熔斷：「在2016年開始，四日內兩次熔斷，第二次只需15分鐘便收工，中國證監會始終頂不住壓力，要暫停熔斷機制，我話今次真的是2016大碌大碌，中國證監會點解唔等多兩日，睇我怎樣解釋熔斷機制，再作決定仍未遲。
我相信現在很多人都知道熔斷機制即是我們的fuse箱，如果家電漏電，電壓突然增強，fuse箱內的fuse立刻燒了，全屋冇電，通常在第一次，大家會重開fuse箱，連我都識，相信是很簡單，如果重開之後又立刻燒fuse，就會考慮是否再次啓動，第二次燒fuse之後，大多數都唔敢掂，最好辦法就是搵電工，自己一定唔會拆除fuse制，容乜易在半夜成間屋燒晒，最多冇電視睇唔開冷氣。
今次熔斷機制其實發生作用，即使四日內停兩次都沒有問題，如果任由股市下跌，個別公司就會動用他們的熔斷機制，即是申請停牌，然後復牌無期，買了那些公司股票的人就會損失慘重，情况就好似燒咗fuse，電工話不如拆除fuse箱，結果就是會有一些家電直接燒摩打，現在，中國證監會的專家就是電工，暫停熔斷機制其實是很危險，如果暫停之後，A股大幅下瀉，遠遠超過熔斷機制的7%，中國證監會又有何對策，暫停熔斷機制，務必三思。」
湯文亮的短文，令人聯想到近日因樓市轉跌，也有聲音呼籲撤銷辣招，筆者在想，辣招的出現做成了樓市交投萎縮，出現熔斷的恐慌式入市或出貨效果，但如又突然撤招，恐怕不少原受辣招綁死未能出貨的業主，會突然加入出貨行列，後果如何難以想象。
倘政府突撤辣 恐出貨業主暴增
筆者認識的一位基金經理作出比喻，如家裏的電器運作正常，又怎會怕燒fuse？熔斷搞出大風波，還不是內地上市的公司營運有問題，股價偏高，才會跌停板。其實，香港的樓價如不是偏高，又或是香港經濟表現好，大家又怎會怕調整會變成大跌市？
那香港的經濟如何看？長和系主席李嘉誠日前出席集團的周年晚宴時，便被傳媒問及對經濟、股市及樓市等看法，他就指出儘管今年香港經濟仍可平穩，但各行各業皆要面對不同程度的艱難和挑戰，他提醒今年做生意的人要多努力，因為出入口、零售及旅遊等數據均下跌，酒店收入有所減少，「生意都幾難做」。當被問到A股日前再次觸發熔斷機制而停市，李超人就話股市有高有低好正常，他又認為樓市供應多、經濟差自然會下跌，有上落10%的波動十分平常。
連超人都覺得生意難做，那香港經濟料好極有限，樓價要跌也很正常。事實上，美國聯儲局上月宣布加息後，短債利息上揚，但長期息口卻少有變動，以至美國10年債息減去2年期債息得出的息差進一收窄至關鍵低位（圖1），亦即反映美國的債券孳息曲線拉平，傳統智慧這代表市場預期長期經濟動力有限，以至長債息率難升，與超人的看法相近。
李超人嘆生意難做 港經濟好極有限
正如超人話齋，經轉差和供應增加，樓市自然會跌，而筆者更為擔心的，很多人以為由於政府近年收緊買樓按揭成數，便覺得香港人的借貸力可應任何的經濟衝擊。真的嗎？原來在2009年至2014年，中國和香港的私人借貸佔GDP百分比的增長率，遠遠超過世界大多數國家（圖2），香港人借錢買樓或相對保守，但借錢作其他用途如信用卡消費，又或者作投機如不少廠家大手買入人民幣Accumulator，涉及金額可能遠超大家的想象，一旦出事，隨時便可能被逼賣樓填氹。
釘契盤急增 或爆銀主盤劈價潮
不信，大家不妨看看，原來在土地註冊處登的法庭物業頒發（俗稱釘契），其中屬於「非一般」的頒發令（即非維修、清拆、分居等正常原因，而是各式因欠卡數、欠債、清盤、破產等原因而被釘契），過去兩年出現急升（圖3），而此等「非一般」原因而遭釘契的物業，最終會有近半變成銀主盤，然後以低價出售（圖3中的消耗量）。如此，看來未來一年爆發銀主盤劈價出售潮，令樓市燒fuse的可能性不容抹殺。
明報記者 陸振球
自從政府推出辣招以後，二手樓交投不斷萎縮，以至竟可較2003年SARS時更淡靜，在升市時欠缺交投，會被稱為乾升，其時每宗成交往往會創出新高，令到無樓一族出現恐慌，一是堅決不買，否則便幾乎任由業主開價都要接受，才能成功上車，以至樓價不斷被夾升，但能承接的買家也愈來愈少，形成乾升現象。
然而，近月樓市出現拐點轉勢，同樣是成交欠奉，這時變成買家紛紛鋤價，而若業主要心急賣樓，便唯有劈價，以至相繼出現跳空式低價成交，由乾升變成乾跌，而這時則是業主恐慌，擔心今日低價，會變成明日高價，由之前大家相信買樓只會買貴，不會買錯，突然轉化為人人認為賣樓只會賣平，不會賣錯！
近月轉勢 樓價乾升變乾跌
說到樓市與熔斷，樓市專家湯文亮傳來一篇短文作相關評論，認為中證監不應叫停熔斷：「在2016年開始，四日內兩次熔斷，第二次只需15分鐘便收工，中國證監會始終頂不住壓力，要暫停熔斷機制，我話今次真的是2016大碌大碌，中國證監會點解唔等多兩日，睇我怎樣解釋熔斷機制，再作決定仍未遲。
我相信現在很多人都知道熔斷機制即是我們的fuse箱，如果家電漏電，電壓突然增強，fuse箱內的fuse立刻燒了，全屋冇電，通常在第一次，大家會重開fuse箱，連我都識，相信是很簡單，如果重開之後又立刻燒fuse，就會考慮是否再次啓動，第二次燒fuse之後，大多數都唔敢掂，最好辦法就是搵電工，自己一定唔會拆除fuse制，容乜易在半夜成間屋燒晒，最多冇電視睇唔開冷氣。
今次熔斷機制其實發生作用，即使四日內停兩次都沒有問題，如果任由股市下跌，個別公司就會動用他們的熔斷機制，即是申請停牌，然後復牌無期，買了那些公司股票的人就會損失慘重，情况就好似燒咗fuse，電工話不如拆除fuse箱，結果就是會有一些家電直接燒摩打，現在，中國證監會的專家就是電工，暫停熔斷機制其實是很危險，如果暫停之後，A股大幅下瀉，遠遠超過熔斷機制的7%，中國證監會又有何對策，暫停熔斷機制，務必三思。」
湯文亮的短文，令人聯想到近日因樓市轉跌，也有聲音呼籲撤銷辣招，筆者在想，辣招的出現做成了樓市交投萎縮，出現熔斷的恐慌式入市或出貨效果，但如又突然撤招，恐怕不少原受辣招綁死未能出貨的業主，會突然加入出貨行列，後果如何難以想象。
倘政府突撤辣 恐出貨業主暴增
筆者認識的一位基金經理作出比喻，如家裏的電器運作正常，又怎會怕燒fuse？熔斷搞出大風波，還不是內地上市的公司營運有問題，股價偏高，才會跌停板。其實，香港的樓價如不是偏高，又或是香港經濟表現好，大家又怎會怕調整會變成大跌市？
那香港的經濟如何看？長和系主席李嘉誠日前出席集團的周年晚宴時，便被傳媒問及對經濟、股市及樓市等看法，他就指出儘管今年香港經濟仍可平穩，但各行各業皆要面對不同程度的艱難和挑戰，他提醒今年做生意的人要多努力，因為出入口、零售及旅遊等數據均下跌，酒店收入有所減少，「生意都幾難做」。當被問到A股日前再次觸發熔斷機制而停市，李超人就話股市有高有低好正常，他又認為樓市供應多、經濟差自然會下跌，有上落10%的波動十分平常。
連超人都覺得生意難做，那香港經濟料好極有限，樓價要跌也很正常。事實上，美國聯儲局上月宣布加息後，短債利息上揚，但長期息口卻少有變動，以至美國10年債息減去2年期債息得出的息差進一收窄至關鍵低位（圖1），亦即反映美國的債券孳息曲線拉平，傳統智慧這代表市場預期長期經濟動力有限，以至長債息率難升，與超人的看法相近。
李超人嘆生意難做 港經濟好極有限
正如超人話齋，經轉差和供應增加，樓市自然會跌，而筆者更為擔心的，很多人以為由於政府近年收緊買樓按揭成數，便覺得香港人的借貸力可應任何的經濟衝擊。真的嗎？原來在2009年至2014年，中國和香港的私人借貸佔GDP百分比的增長率，遠遠超過世界大多數國家（圖2），香港人借錢買樓或相對保守，但借錢作其他用途如信用卡消費，又或者作投機如不少廠家大手買入人民幣Accumulator，涉及金額可能遠超大家的想象，一旦出事，隨時便可能被逼賣樓填氹。
釘契盤急增 或爆銀主盤劈價潮
不信，大家不妨看看，原來在土地註冊處登的法庭物業頒發（俗稱釘契），其中屬於「非一般」的頒發令（即非維修、清拆、分居等正常原因，而是各式因欠卡數、欠債、清盤、破產等原因而被釘契），過去兩年出現急升（圖3），而此等「非一般」原因而遭釘契的物業，最終會有近半變成銀主盤，然後以低價出售（圖3中的消耗量）。如此，看來未來一年爆發銀主盤劈價出售潮，令樓市燒fuse的可能性不容抹殺。
明報記者 陸振球
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