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【明報專訊】過去10多年私人物業市場的一手樓供應雖然減少，但二手市場卻十分活躍——這是指政府推出「雙辣招」之前。2003至2012年計，這10年間的住宅物業交易顯示，二手市場是置業人士主要單位供應來源；在2003至2012年間每年平均有99,421宗私人住宅物業交易，其中只有16,700宗在一手市場，其餘82,721宗均為二手交易，可見二手市場之重要。
然而，「雙辣招」推出之後二手成交因成本增加，令市况趨於淡靜，而一手供應數量始終有限，結果是一手和二手市場的供應都未能滿足需求，樓價結果大幅飈升，希望買樓上車的市民更難上車。
房屋政策最困難的部分是預測需求，所謂需求不光是住，還包括物業的投資價值。經過多年政府和私人市場不斷建屋，房屋單位早已超過家庭數目，如果全港平均分配，理論上每個家庭都應該「有屋住」，於是乎九十年代開始私人市場傾向建較大面積單位，吸引買家換樓改善環境。
發展商攻細戶 利吸置業者上車
然而，隨着時勢轉變，住屋需求的推動力來自愈來愈多的單身族、離婚家庭（王于漸教授曾經深入分析香港離婚率偏高導致房屋需求增加），以致內地投資者入市，都令到樓市需求上升，而由於樓價在過去十年升勢強勁，樓價屢創新高，令中小型單位的售價動輒達數百萬甚至上千萬，一般人難以負擔，私人市場又轉為興建小型單位，以利置業者較容易上車。
據中銀的報告《香港樓價緣何仍未見調整》（2014年8月）中提供的數字，從1985至2004年的20年內，私人住宅年均落成量為28,849個，但近幾年落成單位只在一萬多個，顯示新增供應對私人住宅存量影響有限。即使如最近政府預測，未來三、四年供應量可達8.3萬個單位，其年均供應亦只在2.1萬至2.4萬之間，仍然未及過去的水平。
從2013年6月至2014年6月的一年內，住宅售價僅上升2.7%，升幅低於名義GDP及通脹。樓市雖然有隱憂，但需求確實存在，樓價要跌也不會跌到哪裏去。
[陳景祥 齊物論]
然而，「雙辣招」推出之後二手成交因成本增加，令市况趨於淡靜，而一手供應數量始終有限，結果是一手和二手市場的供應都未能滿足需求，樓價結果大幅飈升，希望買樓上車的市民更難上車。
房屋政策最困難的部分是預測需求，所謂需求不光是住，還包括物業的投資價值。經過多年政府和私人市場不斷建屋，房屋單位早已超過家庭數目，如果全港平均分配，理論上每個家庭都應該「有屋住」，於是乎九十年代開始私人市場傾向建較大面積單位，吸引買家換樓改善環境。
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然而，隨着時勢轉變，住屋需求的推動力來自愈來愈多的單身族、離婚家庭（王于漸教授曾經深入分析香港離婚率偏高導致房屋需求增加），以致內地投資者入市，都令到樓市需求上升，而由於樓價在過去十年升勢強勁，樓價屢創新高，令中小型單位的售價動輒達數百萬甚至上千萬，一般人難以負擔，私人市場又轉為興建小型單位，以利置業者較容易上車。
據中銀的報告《香港樓價緣何仍未見調整》（2014年8月）中提供的數字，從1985至2004年的20年內，私人住宅年均落成量為28,849個，但近幾年落成單位只在一萬多個，顯示新增供應對私人住宅存量影響有限。即使如最近政府預測，未來三、四年供應量可達8.3萬個單位，其年均供應亦只在2.1萬至2.4萬之間，仍然未及過去的水平。
從2013年6月至2014年6月的一年內，住宅售價僅上升2.7%，升幅低於名義GDP及通脹。樓市雖然有隱憂，但需求確實存在，樓價要跌也不會跌到哪裏去。
[陳景祥 齊物論]
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