資產折讓49％ 綠城看好

【明報專訊】近期內房股反彈，主要是人民銀行多次減息，而且部分城市賣樓情况改善，剛過去的周末便有深圳樓盤銷情理想。另外，不少大行如德銀、高盛及Jefferies都看好內房股前景。其中德銀發表報告指出，在多隻內房股中綠城(3900)可看好，因為股價與資產淨值有達49%折讓，而2015年預測市盈率為4倍。該行認為其估值吸引，目標價看13.4元。


中央早前開始放寬房地產政策，宣布將二套房首付最低降至40%，首套房首付比例則最低降至20%。售房免徵營業稅的門檻也從5年下調至2年。首付比例降低到40%，是歷史上最寬鬆的水平，可見中央已意識到樓市下滑要大力刺激才能延緩跌勢。在這種全面救市的環境下，一、二線城市樓市很容易量價齊升。


降低淨負債 市場受落

綠城近期表現優於同業，因為剛受引進戰略性股東消息刺激。另一方面，該公司管理層也致力令資金成本及建築成本下降。德銀預計內房4月份銷售量會有強勁增長，主要是新樓盤推出及中央放寬政策所驅動。其中，綠城做到降低淨負債，減少借貸利息支出等。


以往，中央致力打擊房價急升，令市民不能負擔，在中央辣招打擊下，影響了樓房銷量，但內地政府對內房政策由收緊轉為中性，例如：去年的措施主要是取消限購令，鼓勵銀行放貸，釋放購買力。全國樓價已止跌回穩，發展商毋須犧牲太多利潤空間才能實現銷售，帶動了整體銷售量開始回升。而且第一套房及第二套房按揭要求有所放鬆，同時，二手市場因為存款準備金下降，也支持了內房市場。除了中央政策支持了內地地產市場外，同時，需求也強勁，內房銷量相信會持續上升，而且有很多大型項目在5至6月推出，也支持該行業發展。


引入中交 改善財務

傳統來說，內房股上升周期看市帳率，下跌看市盈率，而現在情况穩中有升，資金會更傾向資產豐厚但市帳率低的入手。事實上，很多銷情理想的內房股，無論市盈率還是市帳率皆處於歷史偏高水平，某程度上已反映了基本因素向好。綠城則是土儲豐厚，估值卻低之選。


另外，市場看好綠城中國是因為最新引入央企中交建(1800)的母公司為新股東，中交集團是一家世界500強的大型央企，實力雄厚，預計可以給綠城帶來多方面的好處，例如綠城中國成為中交集團唯一的海外上市房地產開發平台，可以整合中交集團在國內的房地產項目及土地儲備，同時，可以提升綠城的信貸評級，從而降低融資成本，進一步改善綠城的財務狀况。


融創問題解決 可專心業務

而Jefferies也發表報告指出，綠城可以繼續持有，因為融創(1918)及綠城正式宣布「分家」，雙方進一步磋商後，已於訂立框架協議，同意進行多項目及項目平台的交易，綠城將取得融綠平台部分資產，其餘部分則售予融創，今次出售及所得分紅約7.8億元人民幣。由於兩間公司業務分清，綠城可以專注其業務上。


德銀認為內房股最大風險是中國經濟有下滑的風險，導致購房需求下降，影響中國的開發商的物業銷量。在另一方面，在低息時，市民將資金放在房地產上，同時，中央一再強調不希望房地產市場過熱，若樓價急升會令到中央再推收緊措施。


明報記者

[龍彩霞 滬港通尋寶]