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【明報專訊】昨天公布的中原城市領先指數CCL報142.36點，創歷史新高，按周升1.9%，升幅為兩年多最大，自然令樓市好友雀躍。不過，相較港股過去一周因北水湧入，恒指7日間勁飈近2700點，樓價表現便相對失色。究竟買樓好，還是投資股票好，又再成為身邊朋友的討論熱點。
明報記者 陸振球
其實，買樓還是買股，要視乎時機，難以一概而論。好像今年頭三個月，樓價和股價表現難分軒輊，但到了月初「阿爺」容許內地公募基金來港買股，港股便像坐上火箭，近3天成交額可達2000多億下急飈，令今年以來恒指升幅達15.5％，拋離了中原樓價指數約6.8％的升幅，超過一倍（圖1）。
當然，股票與磚頭始終不同，一般而言，股價波幅會較樓價為大，股市可以急升，也可以急跌，投資股票，便也需要較強的EQ。
買股波動較磚頭大 股民EQ要高
另一方面，股票的流通性較磚頭為高，尤其近年政府推出各種辣稅，比方說今年初大家買了樓，而樓價升了近7％，但若現時轉售，便可能要被徵收重稅（已不計買入非自住單位要付的辣稅），變成明賺實蝕，但若是買入大約與恒指表現同步的盈富基金（2800），年頭買入而在昨天沽出，便可以將逾一成半的利潤袋袋平安。
當然，大部分人買樓，為的只是自住，而若撇除每兩年要重新洽租或搬屋的麻煩因素，應否買樓自住，主要是看供樓的利息支出和租金回報率，如認為供抵過租長期化，那人們會傾向買樓，而若是租金支付較供樓款項遠低，人們便會較喜歡租樓住。
千禧年後買樓收租 回報不如收租股
若是買樓收租，租金回報（或扣除供樓利息及其他支出後的淨回報）愈高，買樓投資便變得划算，而若租金回報偏低，買樓收租的吸引性也會減低。根據統計數字，2000年以後的私人住宅租金回報率不斷下調，由高於8厘水平一直跌至近年在約2.3厘水平附近徘徊，反映租金升幅落後於樓價升幅，而現時租金回報水平，大致與按揭息率相若，如往後息口向上而租金回報率不變，買樓收租的吸引力便會減弱。
值得留意的是，自2011年以後，恒指成分股的股息率便高於香港的住宅租金回報（圖2），買股收息，股息回報未必低於租金收入。當然，在樓市旺時，可以每兩年加租，但一些收租股如領匯（0823），股息也是年年遞增，而股價在去年也遠遠跑贏樓價，去年領匯股價升了約35％，與「四叔」的恒基（0012）股價升幅相若，卻遠遠跑贏去年中原樓價指數約13％的升幅。
要「富足自由」 先儲錢再學長線投資
最近收到曾淵滄教授的新書《富足自由人》 ，書中提及一條「富足自由」（即是擁有財務自由，不用為五斗米折腰而被迫打工）的公式：富足自由=收股息+收租>工作收入。這條公式的意思，並不是要大家炒股炒樓，而是切切實實的在合適時間買入可提供穩定股息的股票，又或合理租金回報的物業，然後長線持有，而當有關股票和物業的股息及租金總收入，恒常大於打工的收入，那就不用做也可以「印印腳」的生活，做自己喜歡的事。
筆者曾聽曾淵滄說過，他現在每月收的股息，已遠高於他在城大時教書的收入，而他同時擁有10多層收租住宅，等同每兩天便有租收。那他是如何做到的呢？書中說是萬事起頭難，要投資便要先懂不浪費和養成儲蓄習慣，才有可以投資的資金，然後從長線角度出發，耐心等候低位買股買樓，而股息和租金收入花不完，慢慢又會成為新的買股和買樓的資金，如此其股票和磚頭組合便愈來愈大，股息和租金收入也會愈來愈豐厚。
適時投資令資產增值 炫耀消費耗損財富
曾淵滄說出儲蓄和投資如何達至富足自由的重要性，而曾是香港星級地產分析員、現是基金經理的卓百德（Peter Churchouse）則在其最新的電子通訊談及投資與消費的重要分野。
卓百德說，他從來不買新車，因為二手車遠為相宜。他購入的第一部二手車為1937年版的福特車，而最新一部則是二手積架，原車主乃在2005年以75萬元購入，到了他購入時，車價只是原來車價的6％，即該部積架等同每年貶值23％有多。
而在2006年初時，卓百德作價140萬元買入毗鄰中環的一個小型住宅單位，由於可做一半按揭，所以首期支付等同上述積架新車落地時的價值。到了2013年，卓成功以700萬元將單位轉售（轉售前收了兩年租金）。上述的積架落地後不斷跌價和住宅單位不斷升值（圖3），反映了同一筆資金，用作炫耀消費與投資的天大差異結果。
明報記者 陸振球
其實，買樓還是買股，要視乎時機，難以一概而論。好像今年頭三個月，樓價和股價表現難分軒輊，但到了月初「阿爺」容許內地公募基金來港買股，港股便像坐上火箭，近3天成交額可達2000多億下急飈，令今年以來恒指升幅達15.5％，拋離了中原樓價指數約6.8％的升幅，超過一倍（圖1）。
當然，股票與磚頭始終不同，一般而言，股價波幅會較樓價為大，股市可以急升，也可以急跌，投資股票，便也需要較強的EQ。
買股波動較磚頭大 股民EQ要高
另一方面，股票的流通性較磚頭為高，尤其近年政府推出各種辣稅，比方說今年初大家買了樓，而樓價升了近7％，但若現時轉售，便可能要被徵收重稅（已不計買入非自住單位要付的辣稅），變成明賺實蝕，但若是買入大約與恒指表現同步的盈富基金（2800），年頭買入而在昨天沽出，便可以將逾一成半的利潤袋袋平安。
當然，大部分人買樓，為的只是自住，而若撇除每兩年要重新洽租或搬屋的麻煩因素，應否買樓自住，主要是看供樓的利息支出和租金回報率，如認為供抵過租長期化，那人們會傾向買樓，而若是租金支付較供樓款項遠低，人們便會較喜歡租樓住。
千禧年後買樓收租 回報不如收租股
若是買樓收租，租金回報（或扣除供樓利息及其他支出後的淨回報）愈高，買樓投資便變得划算，而若租金回報偏低，買樓收租的吸引性也會減低。根據統計數字，2000年以後的私人住宅租金回報率不斷下調，由高於8厘水平一直跌至近年在約2.3厘水平附近徘徊，反映租金升幅落後於樓價升幅，而現時租金回報水平，大致與按揭息率相若，如往後息口向上而租金回報率不變，買樓收租的吸引力便會減弱。
值得留意的是，自2011年以後，恒指成分股的股息率便高於香港的住宅租金回報（圖2），買股收息，股息回報未必低於租金收入。當然，在樓市旺時，可以每兩年加租，但一些收租股如領匯（0823），股息也是年年遞增，而股價在去年也遠遠跑贏樓價，去年領匯股價升了約35％，與「四叔」的恒基（0012）股價升幅相若，卻遠遠跑贏去年中原樓價指數約13％的升幅。
要「富足自由」 先儲錢再學長線投資
最近收到曾淵滄教授的新書《富足自由人》 ，書中提及一條「富足自由」（即是擁有財務自由，不用為五斗米折腰而被迫打工）的公式：富足自由=收股息+收租>工作收入。這條公式的意思，並不是要大家炒股炒樓，而是切切實實的在合適時間買入可提供穩定股息的股票，又或合理租金回報的物業，然後長線持有，而當有關股票和物業的股息及租金總收入，恒常大於打工的收入，那就不用做也可以「印印腳」的生活，做自己喜歡的事。
筆者曾聽曾淵滄說過，他現在每月收的股息，已遠高於他在城大時教書的收入，而他同時擁有10多層收租住宅，等同每兩天便有租收。那他是如何做到的呢？書中說是萬事起頭難，要投資便要先懂不浪費和養成儲蓄習慣，才有可以投資的資金，然後從長線角度出發，耐心等候低位買股買樓，而股息和租金收入花不完，慢慢又會成為新的買股和買樓的資金，如此其股票和磚頭組合便愈來愈大，股息和租金收入也會愈來愈豐厚。
適時投資令資產增值 炫耀消費耗損財富
曾淵滄說出儲蓄和投資如何達至富足自由的重要性，而曾是香港星級地產分析員、現是基金經理的卓百德（Peter Churchouse）則在其最新的電子通訊談及投資與消費的重要分野。
卓百德說，他從來不買新車，因為二手車遠為相宜。他購入的第一部二手車為1937年版的福特車，而最新一部則是二手積架，原車主乃在2005年以75萬元購入，到了他購入時，車價只是原來車價的6％，即該部積架等同每年貶值23％有多。
而在2006年初時，卓百德作價140萬元買入毗鄰中環的一個小型住宅單位，由於可做一半按揭，所以首期支付等同上述積架新車落地時的價值。到了2013年，卓成功以700萬元將單位轉售（轉售前收了兩年租金）。上述的積架落地後不斷跌價和住宅單位不斷升值（圖3），反映了同一筆資金，用作炫耀消費與投資的天大差異結果。
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